Khi một chủ sở hữu chung theo phần muốn bán phần quyền của mình, những người cùng sở hữu được quyền ưu tiên mua. Người bán phải thông báo bằng văn bản, với điều kiện bán giống hệt điều kiện dành cho người ngoài; người cùng sở hữu có 3 tháng với bất động sản, 1 tháng với động sản để quyết định. Nếu bị bán lén, trong 3 tháng kể từ ngày phát hiện, người cùng sở hữu có thể yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua.
Đó là khung của Bộ luật Dân sự 2015. Bài này đi vào chỗ người trong cuộc hay lúng túng: thế nào là thông báo đủ, khi nào mốc 3 tháng bắt đầu tính, phải chuẩn bị tiền ra sao để yêu cầu được chấp nhận, và những chuyện trông giống "bán lén" nhưng thực ra là chuyện khác.
Vì sao luật cho người cùng sở hữu quyền mua trước
Sở hữu chung buộc nhiều người phải dùng chung, quản lý chung, quyết định chung một tài sản. Nếu một người bán phần của mình cho người lạ, những người ở lại bỗng nhiên phải chung chạ với một người họ không chọn: một người mua phần nhà để ép bán cả căn, một người mua phần ruộng rồi đòi chia lối đi. Quyền ưu tiên mua sinh ra để người đang ở trong quan hệ chung có cơ hội giữ tài sản trong tay mình trước.
Quyền này không ngăn người bán bán phần của họ. Người bán vẫn được bán, vẫn được hưởng đúng giá thị trường; chỉ là họ phải hỏi người cùng sở hữu trước, với cùng mức giá và điều kiện. Nếu người cùng sở hữu không mua trong thời hạn luật định, người bán được tự do bán cho bất kỳ ai.
Lưu ý phạm vi: quyền ưu tiên mua đặt ra cho sở hữu chung theo phần, nơi mỗi người có phần xác định. Với sở hữu chung hợp nhất như tài sản vợ chồng, chuyện "bán phần của mình" không đặt ra theo cách này. Với nhà chung cư, phần sở hữu chung của toà nhà có quy định riêng và không đi theo cơ chế ưu tiên mua.
Thông báo bán thế nào thì được coi là đủ
Phần lớn tranh chấp không nằm ở việc có thông báo hay không, mà ở chỗ thông báo có đúng không. Bảng dưới so sánh cách làm đủ với những cách hay bị coi là chưa đủ.
| Yếu tố | Cách làm đủ | Cách hay bị coi là chưa đủ |
|---|---|---|
| Hình thức | Văn bản gửi tận tay có ký nhận, hoặc gửi bảo đảm có báo phát | Nói miệng trong bữa cơm, nhắn qua người khác |
| Nội dung | Ghi rõ phần bán, giá, cách trả tiền, thời điểm giao | Chỉ báo "định bán", không có giá |
| Điều kiện | Giống hệt điều kiện sẽ bán cho người ngoài | Báo giá cao cho người nhà, rồi bán rẻ cho người ngoài |
| Người nhận | Tất cả người cùng sở hữu theo phần | Chỉ báo cho người đang ở gần |
| Thời hạn chờ | Đủ 3 tháng với bất động sản, 1 tháng với động sản | Chờ vài ngày rồi ký với người ngoài |
Người bán cẩn thận nên giữ bản sao thông báo và giấy báo phát; người nhận thông báo cũng nên giữ lại, kể cả khi không định mua. Khi điều kiện bán thay đổi, ví dụ hạ giá vì không ai mua, việc thông báo lại cho người cùng sở hữu với mức giá mới là cách an toàn.
Mốc thời gian: hai cái đồng hồ khác nhau
Có hai mốc dễ lẫn vào nhau. Mốc thứ nhất là thời hạn để người cùng sở hữu quyết định mua: 3 tháng với bất động sản, 1 tháng với động sản, tính từ ngày họ nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán. Hết thời hạn mà không ai mua, người bán được bán cho người khác.
Mốc thứ hai chỉ xuất hiện khi có vi phạm: trong 3 tháng kể từ ngày phát hiện việc bán vi phạm quyền ưu tiên mua, người cùng sở hữu có thể yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua. Mốc tính từ ngày phát hiện, không phải từ ngày ký hợp đồng. Nhưng "ngày phát hiện" là chuyện phải chứng minh, nên càng chậm càng khó.
Ví dụ giả định: chị Lan ở Hải Phòng cùng em trai đứng tên một căn nhà, mỗi người một nửa. Em trai bán nửa phần cho một người bạn mà không báo chị. Ba tháng sau, chị thấy người lạ đến đo đạc sân trước. Nếu chị chứng minh được đó là ngày đầu tiên chị biết việc bán, thời hạn 3 tháng để yêu cầu Toà án bắt đầu từ đó. Nếu bên kia đưa được tin nhắn cho thấy chị biết từ trước, mốc sẽ bị lùi lại và có thể đã hết.
Các bước khi phát hiện bị bán lén
Khi biết người cùng sở hữu đã bán phần cho người ngoài mà không hỏi mình, nên đi theo trình tự sau, càng sớm càng tốt:
- Ghi lại ngày, cách thức bạn biết tin: ai nói, tin nhắn nào, người lạ đến lúc nào. Chụp ảnh, lưu tin nhắn có ngày giờ.
- Tìm hiểu nội dung giao dịch: bán phần nào, giá bao nhiêu, đã công chứng chưa, đã đăng ký sang tên chưa. Có thể hỏi trực tiếp người bán, người mua.
- Đánh giá khả năng tài chính: muốn được chuyển quyền mua, bạn phải sẵn sàng trả giá và điều kiện như người mua đã thoả thuận.
- Gửi văn bản cho người bán và người mua nêu rõ quyền ưu tiên mua của bạn bị vi phạm, đề nghị chuyển giao dịch sang cho bạn.
- Nếu không thương lượng được, nộp đơn khởi kiện tại toà án có thẩm quyền trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày phát hiện; kèm chứng cứ về phần sở hữu của bạn và về việc vi phạm.
- Đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có, ví dụ chi phí phát sinh do việc bán lén gây ra.
Việc chuẩn bị tiền là chỗ hay bị coi nhẹ. Quyền ưu tiên mua không phải là quyền huỷ giao dịch để mọi thứ trở về như cũ; nó là quyền bước vào vị trí người mua. Người không có khả năng trả giá như người mua đã trả thì khó được chấp nhận.
Những trường hợp trông giống bán lén nhưng không phải
Tặng cho phần của mình cho con cháu. Quyền ưu tiên mua gắn với việc bán. Tặng cho, để lại thừa kế không phát sinh quyền ưu tiên mua; người nhận sẽ trở thành đồng sở hữu mới.
Bán cả tài sản chứ không chỉ phần của mình. Đây là vượt quá quyền của người bán, khác với vi phạm quyền ưu tiên mua. Giao dịch kiểu này có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu phần vượt quá; câu chuyện hiệu lực hợp đồng cần xem riêng.
Thế chấp phần quyền để vay tiền. Thế chấp chưa phải là bán. Rủi ro chỉ đến khi phải xử lý tài sản bảo đảm để trả nợ; lúc đó việc bán phần quyền vẫn cần xem xét quyền của người cùng sở hữu.
Thông báo rồi nhưng không ai trả lời. Nếu người bán đã thông báo đúng cách, đủ điều kiện và chờ hết thời hạn, việc bán cho người ngoài là hợp pháp. Im lặng của người cùng sở hữu trong thời hạn đó không giữ được quyền.
Tài sản là di sản chưa chia. Di sản chưa chia có quy tắc riêng về quản lý và định đoạt; một người thừa kế bán "phần thừa kế" khi chưa phân chia là tình huống phức tạp, nên hỏi người làm nghề luật trước.
Nếu chính bạn là người muốn bán phần
Đứng ở phía người bán, làm đúng ngay từ đầu giúp bạn bán được mà không lo giao dịch bị chuyển cho người khác sau này. Một bộ việc gọn gàng gồm:
- Xác định chính xác phần của mình: giấy chứng nhận ghi tỷ lệ chưa, có thoả thuận góp vốn không; nếu chưa rõ, nên thống nhất với người cùng sở hữu trước khi tìm người mua.
- Soạn thông báo bán bằng văn bản, ghi phần bán, giá, phương thức và thời hạn thanh toán, thời điểm bàn giao, các khoản chi phí ai chịu.
- Gửi cho tất cả người cùng sở hữu theo cách có bằng chứng nhận: giao tận tay có ký nhận, gửi bảo đảm có báo phát; người ở xa có thể gửi kèm qua thư điện tử để họ biết sớm.
- Chờ đủ thời hạn: 3 tháng với nhà đất, 1 tháng với động sản như xe, máy móc. Trong thời gian chờ, chưa nhận cọc của người ngoài để tránh bị kẹt giữa hai bên.
- Nếu người cùng sở hữu từ chối bằng văn bản sớm hơn, giữ lại văn bản đó; nếu họ im lặng, giữ bằng chứng đã gửi và đã hết hạn.
- Bán cho người ngoài đúng giá và điều kiện đã thông báo. Muốn hạ giá hay đổi điều kiện có lợi hơn cho người mua thì thông báo lại cho người cùng sở hữu.
Làm đủ những việc trên tốn thêm vài tháng, nhưng đổi lại người mua yên tâm, công chứng viên dễ nhận hồ sơ và bạn không phải đứng giữa một vụ kiện mà mình là bên có lỗi.
Góc nhìn của người mua phần từ người lạ
Người mua phần sở hữu chung cũng nên biết rủi ro này, vì họ là người chịu thiệt nếu giao dịch bị chuyển sang người cùng sở hữu. Trước khi mua, người mua nên đề nghị người bán đưa bằng chứng đã thông báo cho người cùng sở hữu, kèm xác nhận người đó từ chối mua hoặc đã hết thời hạn.
Người mua phần cũng cần hình dung cuộc sống sau khi mua: mình sẽ thành đồng sở hữu với những người chưa từng gặp, phải dùng chung, quyết định chung. Nếu bên kia không hợp tác, muốn có hiện vật riêng phải đi đường yêu cầu chia, tốn thời gian. Giá phần sở hữu chung vì thế thường thấp hơn giá trị tương ứng của tài sản nguyên vẹn.
Với người cùng sở hữu, hiểu góc nhìn của người mua giúp thương lượng dễ hơn. Nhiều trường hợp, người mua sẵn sàng rút lui và nhận lại tiền thay vì theo một vụ kiện, nhất là khi họ chưa trả hết tiền hay chưa sang tên.
Câu hỏi thường gặp
Thông báo bán bằng tin nhắn điện thoại có được tính là văn bản không?
Tin nhắn có thể là một chứng cứ, nhưng để tránh tranh cãi, nên gửi văn bản có chữ ký và giữ bằng chứng người nhận đã nhận. Tin nhắn nêu đủ giá, điều kiện bán, có thời điểm rõ ràng vẫn tốt hơn lời nói miệng.
Có nhiều người cùng sở hữu cùng muốn mua thì sao?
Luật chỉ quy định chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua so với người ngoài. Khi nhiều người cùng muốn mua, các bên thường thoả thuận mua theo tỷ lệ phần đang có hoặc theo cách khác; không thoả thuận được thì có thể phải nhờ Toà án giải quyết.
Đã quá 3 tháng kể từ khi phát hiện thì còn làm gì được không?
Quyền yêu cầu chuyển quyền mua theo thời hạn này có thể không còn. Bạn vẫn có thể xem xét các quyền khác như yêu cầu chia tài sản chung với người mua mới, hoặc đòi bồi thường nếu có thiệt hại do lỗi của người bán.
Người bán báo giá cao cho mình rồi bán rẻ cho người ngoài thì sao?
Điều kiện bán cho người cùng sở hữu phải giống điều kiện bán cho người ngoài. Báo giá cao để mình từ chối rồi bán rẻ cho người khác là vi phạm quyền ưu tiên mua; giữ lại văn bản báo giá để làm chứng cứ.
Quyền ưu tiên mua có áp dụng cho xe ô tô mua chung không?
Có, với động sản thì thời hạn để người cùng sở hữu quyết định là 1 tháng kể từ khi nhận thông báo. Tuy nhiên xe thường chỉ đứng tên một người, nên người góp tiền cần chứng minh mình là đồng sở hữu trước.
Vụ việc có số tiền lớn thì nên làm gì trước khi kiện?
Nên gom chứng cứ về phần sở hữu, về ngày phát hiện và về giao dịch, rồi hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc luật sư nơi có tài sản để đánh giá thời hạn và khả năng tài chính trước khi nộp đơn.