Theo Bộ luật Dân sự 2015, khi sở hữu chung có thể phân chia, mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia, trừ khi các bên đã thoả thuận hoặc luật quy định phải giữ nguyên tình trạng chung trong một thời hạn. Tài sản không chia được bằng hiện vật thì người yêu cầu chia có quyền bán phần của mình, trừ khi các bên có thoả thuận khác.
Khi các bên đồng ý, việc chia chỉ là ngồi tính và làm giấy tờ. Bài này dành cho tình huống khó hơn: một người muốn chia, người kia không muốn, hoặc ai cũng muốn chia nhưng không thống nhất ai lấy cái gì, giá bao nhiêu. Nội dung áp dụng cho tài sản mua chung giữa anh em, bạn bè; tài sản vợ chồng khi ly hôn có quy định riêng.
Khi nào bạn có quyền đòi chia
Nguyên tắc là quyền yêu cầu chia thuộc về mỗi người, không cần người khác đồng ý. Người cùng sở hữu không muốn chia không thể giữ bạn mãi trong quan hệ chung. Điều này quan trọng vì nhiều người nghĩ "anh ấy không ký thì mình chịu", trong khi thực tế bạn có thể đưa yêu cầu ra Toà án.
Ngoại lệ thứ nhất là thoả thuận giữ nguyên tình trạng chung trong một thời hạn. Ví dụ giả định: bốn người bạn mua chung một khu đất ở Lâm Đồng để trồng cà phê, ký thoả thuận không chia trong tám năm để chờ vườn cho thu hoạch ổn định. Trong thời hạn đó, một người muốn rút ra thì chỉ có thể bán phần của mình, tôn trọng quyền ưu tiên mua của những người còn lại, chứ không đòi chia được.
Ngoại lệ thứ hai là tài sản về bản chất không phân chia được, như tài sản chung của cộng đồng. Ngoại lệ thứ ba là khi luật riêng quy định khác. Ngoài các ngoại lệ đó, yêu cầu chia là quyền chính đáng, và người muốn chia không có nghĩa vụ phải giải thích lý do.
Ba cách chia thường gặp
Tuỳ loại tài sản và mong muốn của các bên, việc chia thường đi theo một trong ba hướng dưới đây hoặc kết hợp.
| Cách chia | Khi nào dùng | Điểm cần chú ý |
|---|---|---|
| Chia hiện vật | Tài sản tách được: đất đủ diện tích tách thửa, đàn gia súc, kho hàng | Phần hiện vật phải tương ứng phần sở hữu; lệch thì bù tiền |
| Một người nhận hiện vật, trả tiền cho người kia | Tài sản không tách được hoặc tách thì mất giá: căn nhà nhỏ, chiếc xe | Người nhận phải có tiền; ưu tiên người đang dùng hoặc có nhu cầu thật |
| Bán tài sản, chia tiền | Không ai muốn hoặc không ai đủ tiền nhận hiện vật | Giá bán thường thấp hơn kỳ vọng; cần thống nhất cách bán |
Khi đất không đủ điều kiện tách thửa theo diện tích tối thiểu do tỉnh, thành phố quy định, chia hiện vật thường không thực hiện được trên giấy tờ. Lúc đó hai hướng còn lại gần như là lựa chọn duy nhất.
Một biến thể hay gặp ở nông thôn là chia hiện vật theo thực tế sử dụng nhưng vẫn giữ chung trên giấy: mỗi người canh tác một nửa vườn, ranh giới đánh dấu bằng hàng cây, còn sổ vẫn ghi tên chung. Cách này yên ổn được nhiều năm, nhưng không phải là chia theo pháp lý. Khi một người muốn bán hay thế chấp phần đang canh tác, mọi người lại phải ký, và câu chuyện chia thật sự quay trở lại. Nếu đã chia theo thực tế, nên ghi lại bằng văn bản có chữ ký các bên và sơ đồ đơn giản để làm căn cứ sau này.
Định giá: chỗ cãi nhau nhiều nhất
Dù chia theo cách nào, cuối cùng vẫn phải trả lời câu hỏi tài sản đáng bao nhiêu. Người muốn nhận hiện vật thường muốn giá thấp, người nhận tiền muốn giá cao. Không có giá đúng tuyệt đối; chỉ có giá mà các bên chấp nhận được hoặc giá do cơ quan có thẩm quyền xác định khi tranh chấp.
Khi các bên tự bàn, có thể tham khảo giá giao dịch thực tế của tài sản tương tự trong khu vực, mời một đơn vị thẩm định giá độc lập do cả hai cùng chọn và cùng trả phí, hoặc thử để một bên chào giá và bên kia chọn: người chào giá chia hai phần, người kia được chọn phần trước. Cách cuối nghe giản dị nhưng buộc người chào giá phải công bằng.
Khi ra Toà án, các bên vẫn được thoả thuận về giá. Nếu không thoả thuận được, Toà án có thể ra quyết định định giá và thành lập hội đồng định giá theo thủ tục tố tụng dân sự. Chi phí định giá do các bên chịu theo quy định. Kết quả định giá thường xác định tại thời điểm giải quyết, nên tài sản tăng giá trong lúc tranh chấp thì cả hai bên cùng hưởng theo phần.
Ai được nhận hiện vật khi cả hai cùng muốn
Nhu cầu sử dụng thực tế. Người đang ở trong căn nhà, đang canh tác mảnh vườn, đang dùng chiếc xe để mưu sinh thường có lý do mạnh hơn người chỉ muốn bán đi.
Công sức giữ gìn, tôn tạo. Người đã bỏ công, bỏ tiền giữ tài sản qua nhiều năm có thể được cân nhắc khi chọn ai nhận hiện vật, bên cạnh việc được tính vào phần.
Khả năng thanh toán chênh lệch. Muốn nhận hiện vật thì phải trả được phần giá trị cho người kia. Người không có khả năng trả thường phải chấp nhận nhận tiền.
Tính liền khối của tài sản. Nếu một người đã sở hữu thửa đất liền kề, việc giao cho người đó phần đất chung có thể hợp lý hơn để tránh chia vụn.
Lợi ích của người chưa thành niên, người yếu thế. Nếu trong số đồng sở hữu có người chưa thành niên hay người già yếu đang sống trong căn nhà, việc chia thường được xem xét để không đẩy họ vào cảnh không còn chỗ ở.
Ý chí đã thể hiện trước đó. Tin nhắn, giấy viết tay cho thấy các bên từng bàn "ai giữ nhà, ai nhận tiền" là chứng cứ đáng kể, dù khi đó chưa thành thoả thuận chính thức.
Trình tự khi một bên không chịu chia
Nếu đã nói chuyện mà người cùng sở hữu vẫn từ chối, trình tự thường như sau:
- Gửi văn bản đề nghị chia, nêu phần sở hữu của bạn, cách chia đề xuất và thời gian mong được trả lời.
- Đề nghị hoà giải ở cơ sở: tổ hoà giải thôn, tổ dân phố; với đất đai thì hoà giải tại uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Chuẩn bị hồ sơ: giấy tờ sở hữu, chứng cứ phần đóng góp, chứng cứ chi phí đã bỏ ra, hiện trạng tài sản.
- Nộp đơn khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung tại toà án có thẩm quyền, thường là nơi có bất động sản hoặc nơi bị đơn cư trú.
- Tham gia hoà giải tại Toà án; nhiều vụ được giải quyết ở bước này.
- Khi có bản án hoặc quyết định công nhận hoà giải thành, làm thủ tục đăng ký biến động hoặc thi hành án nếu bên kia không tự nguyện.
Án phí và chi phí tố tụng tính theo quy định hiện hành, thường gắn với giá trị phần tài sản mỗi bên được nhận; nên hỏi toà án tiếp nhận để biết khoản tạm ứng.
Ví dụ giả định: căn nhà ba anh em ở Huế
Ba anh em cùng mua một căn nhà cấp bốn trong kiệt nhỏ ở Huế, mỗi người một phần ba, sổ ghi tên cả ba. Người anh cả ở trong nhà từ đầu, tự bỏ tiền thay mái và làm lại bếp. Người em thứ hai lập nghiệp ở Đà Nẵng, cần tiền mua nhà riêng nên đề nghị chia. Người em út ở nước ngoài, không cần tiền, nhưng cũng không phản đối.
Thửa đất nhỏ, không đủ diện tích tách thành ba thửa, nên chia hiện vật gần như không làm được. Hướng hợp lý nhất là người anh cả nhận căn nhà và trả cho hai em phần giá trị của họ, sau khi tính lại chi phí thay mái, làm bếp mà anh đã bỏ ra. Vướng mắc là anh cả chỉ đủ tiền trả cho một người. Ba anh em có thể bàn để anh trả người em thứ hai trước, còn phần của người em út thì ghi thành một khoản nợ trả dần, hoặc người em út tiếp tục giữ phần sở hữu của mình.
Nếu người anh cả từ chối mọi phương án và không chịu trả, người em thứ hai có thể yêu cầu Toà án chia. Khi đó, việc anh cả đang ở, đã bỏ tiền tôn tạo và khả năng trả tiền của anh sẽ được cân nhắc; nếu không ai đủ tiền nhận cả căn, phương án bán nhà chia tiền có thể được đặt ra. Câu chuyện cho thấy những việc ghi chép nhỏ, như hoá đơn thay mái, có giá trị thế nào khi đến lúc chia.
Chia để trả nợ và những điều nên cân nhắc trước khi kiện
Có một tình huống đặc biệt: người ngoài là chủ nợ của một đồng sở hữu cũng có thể yêu cầu chia tài sản chung, nếu người mắc nợ không có hoặc không đủ tài sản riêng để trả. Đây là lý do nhiều người bất ngờ thấy tài sản chung của mình bị kéo vào chuyện nợ nần của người khác.
Trước khi kiện chia, nên tự hỏi: phần mình nhận về sau khi trừ án phí, chi phí định giá, thời gian theo kiện có đáng không; quan hệ với người cùng sở hữu, thường là anh em, có đáng đánh đổi không; có phương án mềm hơn như bán phần của mình cho chính người kia với giá thoả thuận không.
Với tài sản giá trị lớn, nhiều người cùng sở hữu, hoặc tài sản đan xen với di sản thừa kế và tài sản vợ chồng, nên có người làm nghề luật giúp xếp hồ sơ từ đầu. Một yêu cầu chia nêu sai phạm vi hay thiếu người liên quan có thể khiến vụ việc kéo dài thêm nhiều tháng.
Câu hỏi thường gặp
Đồng sở hữu không đồng ý chia thì có kiện được không?
Được. Quyền yêu cầu chia thuộc về mỗi chủ sở hữu chung khi tài sản có thể phân chia, trừ khi đã thoả thuận hoặc luật quy định giữ nguyên tình trạng chung trong một thời hạn. Người không muốn chia không thể chặn quyền này.
Đất không đủ diện tích tách thửa thì chia thế nào?
Thường một người nhận toàn bộ đất và thanh toán giá trị phần cho người kia, hoặc các bên bán đất rồi chia tiền. Chia hiện vật trên giấy tờ không thực hiện được khi không đáp ứng điều kiện tách thửa của địa phương.
Ai trả chi phí định giá khi chia tài sản chung qua Toà án?
Chi phí định giá do các bên chịu theo quy định tố tụng dân sự hiện hành, thường liên quan đến kết quả giải quyết và phần mỗi bên được nhận. Toà án sẽ hướng dẫn khoản tạm ứng khi tiến hành định giá.
Đã thoả thuận không chia trong mười năm thì có đổi ý được không?
Trong thời hạn đã thoả thuận, mỗi người chỉ được yêu cầu chia khi hết thời hạn đó, trừ khi tất cả cùng đồng ý chấm dứt sớm. Người muốn rút vẫn có thể bán phần của mình, tôn trọng quyền ưu tiên mua của người còn lại.
Giá tài sản tăng trong thời gian tranh chấp thì tính theo giá nào?
Giá trị tài sản thường được xác định tại thời điểm giải quyết, nên phần tăng giá được chia cho các bên theo tỷ lệ sở hữu. Các bên vẫn có thể thoả thuận một mức giá khác.
Chia tài sản chung xong có phải làm thủ tục gì thêm không?
Với nhà đất, xe và tài sản có đăng ký, sau khi có văn bản thoả thuận chia hoặc bản án, quyết định của Toà án, phải làm thủ tục đăng ký biến động, sang tên cho người được nhận để quyền của họ được ghi nhận đầy đủ.