Theo Bộ luật Dân sự 2015, khi một chủ sở hữu chung phải trả nợ mà không có hoặc không đủ tài sản riêng, chủ nợ có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia, trừ khi pháp luật quy định khác. Nếu không chia được bằng hiện vật hoặc những người cùng sở hữu phản đối việc chia, chủ nợ có quyền yêu cầu người mắc nợ bán phần quyền sở hữu của mình để trả nợ.
Nói cách khác, khoản nợ riêng của một người có thể kéo tài sản chung vào cuộc, nhưng chỉ ở mức phần của người mắc nợ. Phần của những người còn lại không phải để trả nợ thay. Bài dưới đi vào cách người cùng sở hữu bảo vệ phần mình khi rơi vào tình huống này, và những gì nên làm trước khi nó xảy ra.
Vì sao tài sản chung bị kéo vào nợ riêng
Phần quyền trong tài sản chung là tài sản của người mắc nợ, cũng như tiền trong tài khoản hay chiếc xe riêng. Khi họ không trả được nợ, chủ nợ được tìm đến mọi tài sản của họ, kể cả phần nằm trong khối chung. Luật chỉ đặt điều kiện: trước hết xét tài sản riêng, khi tài sản riêng không có hoặc không đủ mới đụng đến phần trong tài sản chung.
Vấn đề là phần quyền chưa tách ra thì khó bán. Không ai muốn mua một nửa căn nhà đang có người khác ở. Vì vậy luật cho chủ nợ hai đường: yêu cầu chia tài sản chung để tách phần của người mắc nợ ra, hoặc khi việc chia không được, yêu cầu người mắc nợ bán phần của mình. Trong quá trình thi hành án, cơ quan thi hành án cũng có cơ chế xác định phần và xử lý phần của người phải thi hành án.
Người cùng sở hữu, dù không vay đồng nào, sẽ bị cuốn vào những thủ tục này. Họ có thể phải ra làm việc, phải chứng minh phần của mình, phải chịu cảnh tài sản bị kê biên tạm thời. Hiểu quy trình giúp họ không hoảng và không bỏ lỡ quyền.
Phân biệt các tình huống nợ hay gặp
Không phải khoản nợ nào của người thân cũng đụng được tới tài sản chung theo cùng một cách. Bảng gợi ý cách phân biệt.
| Tình huống | Tài sản chung có bị đụng tới không | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nợ riêng của một đồng sở hữu, người đó còn tài sản riêng đủ trả | Thường chưa | Chủ nợ xử lý tài sản riêng trước |
| Nợ riêng, tài sản riêng không đủ | Có, trong phạm vi phần của người mắc nợ | Qua chia tài sản chung hoặc bán phần |
| Nợ chung do các đồng sở hữu cùng vay | Có, toàn bộ tài sản chung | Mọi người cùng chịu theo thoả thuận vay |
| Tài sản chung đã thế chấp cho khoản vay với đủ chữ ký | Có, theo hợp đồng thế chấp | Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm |
| Nợ của vợ hoặc chồng người cùng sở hữu | Tuỳ nợ chung hay riêng của vợ chồng | Áp dụng thêm quy định hôn nhân và gia đình |
Các tình huống trên chỉ là định hướng. Khi đã có bản án hoặc quyết định thi hành án, cần đọc kỹ nội dung, vì mỗi văn bản xác định cụ thể tài sản nào bị xử lý và trong phạm vi nào.
Quyền của người cùng sở hữu khi tài sản bị kê biên
Được thông báo và được tham gia. Khi tài sản chung bị xử lý để thi hành nghĩa vụ của một người, những người cùng sở hữu thường được thông báo để tự thoả thuận phân chia hoặc yêu cầu Toà án xác định phần. Đừng bỏ qua các giấy mời, thông báo này.
Được chứng minh phần của mình. Đây là lúc chứng cứ phần đóng góp phát huy giá trị. Nếu không ai chứng minh khác, các phần thường được coi là bằng nhau.
Được ưu tiên mua phần bị bán. Khi phần của người mắc nợ được đem bán, người cùng sở hữu thường được ưu tiên mua trước người ngoài. Đây là cách giữ tài sản trong tay mình, nếu có khả năng tài chính.
Được nhận phần giá trị của mình nếu toàn bộ tài sản phải bán. Trong trường hợp tài sản không chia được và phải bán cả, người cùng sở hữu được nhận lại khoản tiền tương ứng phần của mình.
Được khiếu nại, khởi kiện. Nếu cho rằng việc kê biên, xác định phần không đúng, người cùng sở hữu có quyền khiếu nại theo thủ tục thi hành án hoặc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền.
Việc cần làm khi biết người cùng sở hữu đang nợ nần
Khi nghe tin người đồng sở hữu vướng nợ lớn, đừng chờ đến lúc có quyết định kê biên mới hành động. Trình tự nên là:
- Hỏi thẳng người đó về khoản nợ: nợ ai, bao nhiêu, đã có giấy tờ hay bản án chưa.
- Gom chứng cứ phần sở hữu của mình: giấy tờ đứng tên, giấy thoả thuận góp vốn, chuyển khoản, hoá đơn sửa chữa.
- Cân nhắc thoả thuận chia tài sản chung sớm một cách minh bạch, đúng giá trị, để phần của mình được tách rõ.
- Nếu có khả năng, cân nhắc mua lại phần của người mắc nợ với giá hợp lý, lập văn bản đầy đủ và thanh toán qua ngân hàng.
- Theo dõi các thông báo từ toà án, cơ quan thi hành án; có mặt đúng hẹn và nộp chứng cứ đúng hạn.
Cần nói rõ: việc chia hay mua bán phải thật và đúng giá. Thoả thuận chia hay chuyển phần mang tính hình thức nhằm tẩu tán tài sản để trốn nợ có thể bị tuyên vô hiệu, và những người tham gia có thể phải chịu trách nhiệm. Mục đích là tách bạch phần của mình, không phải che giấu phần của người mắc nợ.
Ví dụ giả định: căn nhà chung của hai chị em
Hai chị em cùng mua một căn nhà cũ ở vùng Nam Định trước đây, nay thuộc tỉnh Ninh Bình, mỗi người góp một nửa, sổ ghi tên cả hai. Người em làm ăn thua lỗ, vay của một người quen số tiền lớn, không trả được, bị kiện và có bản án buộc trả nợ. Người em không còn tài sản riêng nào đáng kể.
Bên được thi hành án yêu cầu xử lý phần của người em trong căn nhà. Người chị được thông báo, có thời gian để cùng em thoả thuận chia hoặc để Toà án xác định phần. Người chị có giấy tờ chứng minh mình góp một nửa, phần của mình được giữ nguyên. Với phần của người em, người chị có quyền ưu tiên mua nếu phần đó được bán; nếu chị đủ tiền, căn nhà sẽ về tay chị trọn vẹn và khoản nợ của em được trả từ tiền đó.
Nếu người chị không có tiền mua, phần của người em có thể được bán cho người ngoài, và người chị phải làm đồng sở hữu với một người lạ, hoặc cả căn bị bán rồi chia tiền. Đây là lý do việc chuẩn bị sớm, khi mới biết em nợ nần, có thể giúp chị có thêm phương án như vay để mua lại phần của em với giá thoả thuận.
Những hiểu lầm khiến người cùng sở hữu chịu thiệt
"Nợ của em, không liên quan gì đến mình." Đúng là mình không phải trả nợ thay, nhưng tài sản chung vẫn có thể bị kéo vào. Phớt lờ thông báo của toà án, cơ quan thi hành án là cách nhanh nhất để phần của mình bị xác định mà không có ý kiến của mình.
"Sổ có tên mình thì không ai đụng được." Tên trên sổ bảo vệ phần của bạn, không bảo vệ phần của người mắc nợ. Tài sản vẫn có thể bị kê biên tạm thời trong lúc xác định phần, ảnh hưởng tới việc bán, cho thuê, thế chấp của chính bạn.
"Cứ sang tên hết cho mình là xong." Chuyển phần của người mắc nợ sang cho mình với giá tượng trưng, hoặc không trả tiền thật, khi khoản nợ đã phát sinh là hành vi dễ bị coi là tẩu tán. Giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu và kéo bạn vào vụ việc.
"Phần của mình đương nhiên là một nửa." Nếu bạn góp nhiều hơn mà không có chứng cứ, phần có thể bị coi là bằng nhau. Nếu bạn góp ít hơn, đừng mong được tính một nửa chỉ vì có tên trên sổ. Chứng cứ quyết định, không phải cảm giác.
"Chờ có bản án rồi tính." Lúc có bản án, nhiều phương án mềm như mua lại phần theo giá thoả thuận đã khó làm hơn, vì mọi giao dịch với phần của người mắc nợ đều bị soi kỹ. Chuẩn bị sớm cho bạn nhiều lựa chọn hơn.
Phòng ngừa từ lúc bắt đầu sở hữu chung
Không ai mua chung tài sản với người thân mà nghĩ người đó sẽ vỡ nợ. Nhưng một bản thoả thuận ngay từ đầu có thể dự liệu: khi một bên gặp khó khăn tài chính, những người còn lại được quyền mua lại phần theo một cách định giá đã thống nhất. Thoả thuận này không chặn được chủ nợ, nhưng giúp việc mua lại phần diễn ra nhanh, đúng giá và minh bạch.
Ghi đủ tên và tỷ lệ trên giấy tờ có đăng ký là cách bảo vệ thứ hai. Khi tỷ lệ đã rõ trên giấy, chẳng ai phải tranh luận phần của ai là bao nhiêu lúc thi hành án. Giữ chứng cứ dòng tiền góp, chi phí sửa chữa là cách thứ ba.
Cuối cùng, khi mọi chuyện đã vào thủ tục thi hành án hoặc tranh chấp, những người cùng sở hữu nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc luật sư tại địa phương để biết thời hạn, quyền khiếu nại và cách nộp chứng cứ. Mỗi bước thủ tục đều có hạn, bỏ lỡ một hạn có thể làm mất một cơ hội bảo vệ phần của mình.
Với người đang có ý định mua chung, câu chuyện này cũng là một lý do để cân nhắc kỹ người cùng mua: thói quen chi tiêu, các khoản vay đang có, công việc làm ăn của họ. Hỏi những điều đó lúc đầu có thể ngại, nhưng ít ngại hơn nhiều so với việc gặp chủ nợ của họ ở cửa nhà mình.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nợ của em trai có được kê biên cả căn nhà hai anh em cùng đứng tên không?
Chủ nợ chỉ được xử lý trong phạm vi phần của người mắc nợ. Trên thực tế, cả căn nhà có thể bị kê biên tạm thời trong lúc xác định phần, nhưng phần của người anh phải được tách ra và bảo vệ, hoặc được trả lại bằng giá trị nếu nhà phải bán cả.
Người cùng sở hữu có phải trả nợ thay cho người mắc nợ không?
Không, nếu đó là nợ riêng của người kia và mình không bảo lãnh hay cùng vay. Người cùng sở hữu chỉ chịu ảnh hưởng ở chỗ tài sản chung bị chia hoặc bị bán phần, còn phần của mình vẫn được giữ.
Có thể mua lại phần của người mắc nợ để giữ tài sản không?
Có. Người cùng sở hữu thường được ưu tiên mua phần bị bán. Nếu mua trước khi có thủ tục thi hành án, giao dịch phải thật, đúng giá và minh bạch, tránh bị coi là tẩu tán tài sản.
Nhận được thông báo của cơ quan thi hành án thì cần làm gì đầu tiên?
Đọc kỹ nội dung và thời hạn, chuẩn bị chứng cứ về phần sở hữu của mình và liên hệ đúng cơ quan đã gửi thông báo. Có mặt hoặc trả lời đúng hạn rất quan trọng, vì quá hạn có thể khiến phần được xác định mà không có ý kiến của bạn.
Nếu không ai chứng minh được tỷ lệ thì phần của mỗi người tính thế nào?
Khi không có thoả thuận và không chứng minh được phần đóng góp khác nhau, phần của các đồng sở hữu thường được coi là bằng nhau. Người góp nhiều hơn cần đưa ra chứng cứ để được tính đúng.
Chia tài sản chung nhanh để tránh chủ nợ có được không?
Chia thật, đúng giá trị để tách rõ phần của mỗi người là quyền chính đáng. Nhưng chia mang tính hình thức nhằm tẩu tán, như chuyển hết tài sản giá trị cho người không mắc nợ với giá thấp, có thể bị tuyên vô hiệu và người tham gia có thể phải chịu trách nhiệm.