Một chủ sở hữu chung theo phần chỉ được tự định đoạt phần quyền của mình. Đem toàn bộ tài sản chung cho thuê, cầm cố hay thế chấp mà không có sự đồng ý của những người cùng sở hữu là vượt quá quyền, ảnh hưởng trực tiếp tới họ. Người bị qua mặt có quyền phản đối, yêu cầu chấm dứt, đòi chia khoản lợi đã thu và bồi thường thiệt hại nếu có.
Bài này đi vào ba việc hay xảy ra nhất: tự ý cho thuê, tự ý cầm cố động sản như xe, vàng, và tự ý đem nhà đất chung đi bảo đảm khoản vay. Mỗi việc có cách nhìn khác nhau với người thuê, người nhận cầm, ngân hàng, và có thứ tự xử lý riêng.
Ranh giới giữa phần của mình và tài sản chung
Trong sở hữu chung theo phần, mỗi người có một phần quyền trừu tượng, chẳng hạn một nửa căn nhà, chứ không phải nửa căn bên trái. Vì vậy, người đó được bán, tặng, để thừa kế phần quyền ấy, nhưng không được tự mình quyết định chuyện của cả căn nhà như cho thuê toàn bộ, sửa chữa lớn hay giao cho người khác giữ.
Cho thuê, cầm cố, thế chấp toàn bộ tài sản là định đoạt hoặc khai thác ở mức ảnh hưởng tới tất cả chủ sở hữu, nên theo nguyên tắc cần sự nhất trí, trừ khi các bên đã thoả thuận giao quyền cho một người. Người đứng tên duy nhất trên giấy tờ thường là người hay "quên" điều này nhất, vì giấy tờ khiến họ trông như chủ duy nhất.
Ngược lại, việc nhỏ và ngắn hạn như cho người quen mượn xe một buổi, cho hàng xóm gửi nhờ đồ trong sân vài hôm thường không bị coi là vượt quyền, miễn không gây hại và người kia không phản đối. Ranh giới nằm ở mức độ ảnh hưởng: càng dài hạn, càng có tiền, càng chuyển tài sản ra khỏi tay các chủ sở hữu thì càng cần sự đồng ý của tất cả.
Với tài sản chung của vợ chồng hay của các thành viên gia đình, luật có quy tắc riêng về việc ai phải đồng ý. Bài này tập trung vào tài sản mua chung, nhận thừa kế chung giữa anh em, bạn bè, nơi mỗi người có phần xác định.
Ba hành vi tự ý và cách nhìn với bên thứ ba
Hệ quả với bên thuê, bên nhận cầm, ngân hàng không giống nhau. Bảng tóm lược để bạn định hướng trước khi hành động.
| Hành vi tự ý | Bên thứ ba thường ở thế nào | Người cùng sở hữu có thể yêu cầu gì |
|---|---|---|
| Cho người ngoài thuê toàn bộ nhà, mặt bằng | Người thuê có hợp đồng với một đồng sở hữu; quyền của họ phụ thuộc hiệu lực hợp đồng đó | Phản đối, yêu cầu chấm dứt hoặc điều chỉnh, chia tiền thuê theo phần |
| Đem xe, vàng chung đi cầm đồ | Bên nhận cầm giữ tài sản; việc đòi lại phụ thuộc giấy tờ và sự ngay tình của họ | Đòi người cầm chuộc lại, bồi thường; trong một số trường hợp đòi trực tiếp tài sản |
| Thế chấp nhà đất chung để vay | Ngân hàng thường yêu cầu đủ chữ ký người có tên; thiếu chữ ký thì hợp đồng dễ bị tranh chấp | Yêu cầu tuyên vô hiệu phần vượt quyền, ngăn việc xử lý tài sản |
Thế chấp nhà đất có nhiều người đứng tên mà thiếu chữ ký thường bị chặn ngay ở khâu công chứng và đăng ký. Rủi ro lớn hơn nằm ở tài sản chỉ đứng tên một người nhưng thực chất là của chung, nơi bên thứ ba không thấy dấu hiệu nào của người còn lại.
Khi người cùng sở hữu tự cho thuê nhà, mặt bằng
Ví dụ giả định: hai chị em được cha mẹ tặng cho chung một căn nhà mặt tiền ở Nha Trang, nay thuộc tỉnh Khánh Hoà, sổ ghi tên cả hai. Người em đang ở nước ngoài. Người chị ký hợp đồng cho một quán cà phê thuê toàn bộ tầng trệt năm năm, nhận tiền cọc và tiền thuê, không báo em.
Người em có ba hướng. Một là chấp nhận hợp đồng nhưng yêu cầu chia tiền thuê theo phần, tính từ ngày bắt đầu cho thuê, trừ chi phí chung. Hai là phản đối hợp đồng vì không có sự đồng ý của mình, yêu cầu điều chỉnh thời hạn hoặc chấm dứt; hướng này kéo theo quyền lợi của người thuê, có thể phát sinh bồi thường giữa người chị và người thuê. Ba là coi đây là dấu hiệu quan hệ chung không còn vận hành được và yêu cầu chia tài sản chung.
Hướng thứ nhất thường ít đổ vỡ nhất, nhất là khi giá thuê hợp lý và người em không có nhu cầu sử dụng căn nhà. Người thuê cũng nên lưu ý: trước khi ký thuê một tài sản có nhiều người đứng tên, hãy đề nghị có chữ ký hoặc văn bản đồng ý của tất cả, nếu không muốn rơi vào cảnh đang kinh doanh thì có người đến đòi lấy lại mặt bằng.
Khi xe, vàng, đồ có giá trị bị đem đi cầm đồ
Cầm cố là giao tài sản cho bên nhận cầm giữ. Người đem đi cầm phải có quyền với tài sản. Một đồng sở hữu tự đem cả chiếc xe chung đi cầm là vượt quá phần của mình.
Đòi người đã đem cầm trước. Cách nhanh nhất thường là yêu cầu chính người đó chuộc lại, kèm cam kết bằng văn bản không lặp lại. Nếu người đó không có khả năng chuộc, người còn lại có thể tự chuộc rồi đòi hoàn tiền.
Đòi trực tiếp từ bên nhận cầm không dễ. Kết quả phụ thuộc vào việc tài sản có phải đăng ký không, giấy tờ đứng tên ai, bên nhận cầm có biết hoặc buộc phải biết người cầm không có quyền định đoạt toàn bộ hay không. Mỗi trường hợp phải xem cụ thể.
Giữ chứng cứ phần sở hữu. Giấy thoả thuận mua chung, chuyển khoản góp tiền, ảnh hoá đơn mua là thứ cần đưa ra khi làm việc với bên nhận cầm hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Có dấu hiệu chiếm đoạt thì trình báo. Nếu việc đem cầm đi kèm hành vi gian dối hoặc cố tình chiếm đoạt phần của người khác, có thể trình báo cơ quan công an; còn việc có cấu thành tội hay không là chuyện cơ quan tiến hành tố tụng đánh giá.
Khi nhà đất chung bị đem đi bảo đảm khoản vay
Với nhà đất mà giấy chứng nhận ghi tên đủ các đồng sở hữu, việc thế chấp toàn bộ cần chữ ký của tất cả; công chứng viên và cơ quan đăng ký thường không nhận hồ sơ thiếu chữ ký. Tình huống đáng lo hơn là khi giấy chỉ ghi tên một người, còn những người góp tiền nằm ngoài giấy tờ. Ngân hàng nhìn vào giấy, thấy một chủ, nhận thế chấp bình thường.
Trong trường hợp đó, người góp tiền khó chặn được việc ngân hàng xử lý tài sản nếu người đứng tên không trả nợ, vì bên nhận thế chấp đã dựa vào thông tin công khai trên giấy chứng nhận. Quyền của người góp tiền chủ yếu chuyển thành quyền đòi người đứng tên hoàn trả giá trị phần mình và bồi thường. Đây là lý do những bài về mua chung luôn khuyên ghi đủ tên trên giấy.
Nếu phát hiện sớm, khi hồ sơ vay còn đang làm, người góp tiền có thể gửi văn bản cho ngân hàng nêu rõ mình là đồng sở hữu, kèm chứng cứ. Văn bản này không chắc ngăn được khoản vay, nhưng buộc ngân hàng cân nhắc lại rủi ro và thường khiến hồ sơ được xem xét kỹ hơn. Với khoản vay đã giải ngân, nên tìm người làm nghề luật để xem xét hướng xử lý cụ thể, vì quyền của bên nhận thế chấp ngay tình được pháp luật bảo vệ khá chặt.
Thứ tự xử lý khi phát hiện bị qua mặt
Dù là cho thuê, cầm cố hay thế chấp, trình tự xử lý hợp lý thường như sau:
- Xác minh sự việc: hợp đồng gì, với ai, từ bao giờ, tài sản đang ở đâu. Chụp ảnh, lưu tin nhắn, ghi tên người làm chứng.
- Nói chuyện trực tiếp với người cùng sở hữu, nêu rõ phần quyền của mình và việc mình không đồng ý; ghi lại kết quả.
- Gửi văn bản cho người cùng sở hữu và cho bên thứ ba (người thuê, bên nhận cầm, ngân hàng), thông báo mình là đồng sở hữu và không đồng ý giao dịch.
- Đề nghị hoà giải ở cơ sở nếu hai bên còn muốn giữ quan hệ.
- Khi cần, khởi kiện yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu phần vượt quyền, đòi chia khoản lợi đã thu, đòi bồi thường, hoặc yêu cầu chia tài sản chung.
Văn bản thông báo cho bên thứ ba ở bước ba quan trọng hơn nhiều người nghĩ: sau khi nhận được nó, bên thứ ba khó còn nói mình không biết có người cùng sở hữu, và mọi giao dịch tiếp theo với tài sản đó sẽ thận trọng hơn.
Phòng trước cho lần sau
Sau một lần bị qua mặt, nhiều người chọn chia hẳn tài sản để khỏi lo. Nếu vẫn muốn giữ chung, có vài cách giảm rủi ro. Thứ nhất, ghi tên đầy đủ tất cả đồng sở hữu trên giấy tờ có đăng ký; nhà đất có nhiều người đứng tên thì mọi giao dịch đều phải đủ chữ ký. Thứ hai, lập thoả thuận quản lý ghi rõ những việc cần đồng ý bằng văn bản, như cho thuê quá một thời hạn, cầm cố, thế chấp.
Thứ ba, thống nhất ai giữ giấy tờ gốc và lập biên nhận. Tài sản có giấy tờ gốc nằm trong tay một người thì người đó dễ đem đi giao dịch hơn. Có gia đình chọn gửi giấy tờ gốc cho một người thứ ba cùng tin tưởng giữ, hoặc giữ trong két có hai chìa.
Thứ tư, với xe và tài sản di chuyển được, nên có sổ theo dõi ai đang giữ, giữ từ ngày nào. Những việc này nghe phiền nhưng ít tốn kém hơn nhiều so với một lần phải đi chuộc tài sản của chính mình.
Câu hỏi thường gặp
Người cùng đứng tên sổ đỏ tự cho thuê nhà, mình có được chia tiền thuê không?
Tiền thuê là lợi tức từ tài sản chung, nên người cùng sở hữu theo phần có quyền đòi chia tương ứng với phần của mình, sau khi trừ chi phí chung hợp lý, trừ khi các bên đã có thoả thuận khác.
Một đồng sở hữu có được thế chấp phần quyền của mình để vay tiền không?
Về nguyên tắc, chủ sở hữu chung theo phần được định đoạt phần quyền của mình. Tuy vậy, việc nhận thế chấp một phần quyền chưa tách ra trên thực tế rất hạn chế, nhiều tổ chức tín dụng không chấp nhận. Thế chấp toàn bộ tài sản thì cần sự đồng ý của tất cả.
Xe chung đứng tên mình, người kia đem đi cầm đồ thì có báo công an được không?
Có thể trình báo nếu có dấu hiệu chiếm đoạt hoặc gian dối. Trước đó nên yêu cầu người đã đem cầm chuộc lại và giữ chứng cứ. Việc có xử lý hình sự hay không do cơ quan có thẩm quyền đánh giá theo từng vụ việc.
Người thuê đã trả tiền cho một đồng sở hữu thì có bị đuổi ra không?
Người thuê có thể bị ảnh hưởng nếu hợp đồng bị phản đối hoặc tuyên vô hiệu. Khi đó, người thuê có quyền đòi người đã cho thuê hoàn tiền và bồi thường thiệt hại. Vì vậy trước khi thuê, nên kiểm tra đủ người đứng tên.
Tự ý cho thuê có phải là căn cứ để đòi chia tài sản chung ngay không?
Quyền yêu cầu chia tài sản chung không cần lý do, trừ khi có thoả thuận giữ nguyên tình trạng chung. Việc tự ý cho thuê không phải điều kiện bắt buộc nhưng thường là lý do thực tế khiến người còn lại muốn chấm dứt quan hệ chung.