Người chiếm hữu ngay tình đã bỏ tiền ra để bảo quản, làm tăng giá trị tài sản thì khi trả lại tài sản có thể được người nhận lại thanh toán các chi phí cần thiết đó. Bộ luật Dân sự 2015 đặt nghĩa vụ thanh toán này lên người được hoàn trả tài sản, trong phần quy định về nghĩa vụ hoàn trả do chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
Ba chữ quyết định là ngay tình, cần thiết và bảo quản, làm tăng giá trị. Thiếu một trong ba, việc đòi lại tiền đã bỏ ra trở nên khó khăn. Bài này phân loại các khoản chi thường gặp, giải thích khoản nào dễ đòi, khoản nào khó, và cách chuẩn bị chứng từ để không mất trắng công sức.
Ba loại chi phí và khả năng được thanh toán
Cách chia dưới đây là cách phân tích phổ biến trong thực tế, giúp bạn tự đánh giá trước khi thương lượng. Bộ luật không liệt kê chi tiết từng khoản; khi có tranh chấp, người giải quyết đánh giá theo từng vụ.
| Loại chi phí | Ví dụ giả định | Khả năng được thanh toán (người ngay tình) |
|---|---|---|
| Chi phí bảo quản, giữ gìn | Thay mái tôn bị dột cho căn nhà, chữa bệnh cho con trâu, sửa bơm nước cho ao cá | Thường được, vì cần thiết để tài sản không hư hỏng |
| Chi phí làm tăng giá trị | Đổ nền chống ngập, trồng thêm hàng cây che chắn, lắp hệ thống tưới cho vườn | Có thể được nếu thực sự làm tăng giá trị và hợp lý |
| Chi phí theo sở thích riêng | Ốp gạch trang trí đắt tiền, sơn màu theo ý thích, độ xe theo phong cách riêng | Khó được, vì không cần thiết với chủ |
Ranh giới giữa loại hai và loại ba thường gây tranh cãi. Một câu hỏi hữu ích: nếu chủ sở hữu đang giữ tài sản, một người chủ bình thường có làm khoản chi này không? Có thì dễ đòi, không thì khó.
Vì sao luật chỉ nói rõ cho người ngay tình
Bộ luật Dân sự dành nghĩa vụ thanh toán chi phí cần thiết cho trường hợp người chiếm hữu ngay tình. Lý do dễ hiểu: người ngay tình tin tài sản là của mình, nên bỏ tiền ra chăm sóc nó như chủ. Nếu không được thanh toán, chủ thật hưởng lợi từ công sức của một người không có lỗi.
Người không ngay tình thì khác. Họ biết hoặc phải biết tài sản không phải của mình mà vẫn quyết định chi tiền. Luật không dành cho họ quyền tương tự. Trong thực tế, hai bên vẫn có thể thoả thuận, nhất là khi khoản chi thực sự giữ cho tài sản khỏi hư hỏng, nhưng người không ngay tình không đứng ở thế được đòi.
Còn người chiếm hữu có căn cứ theo hợp đồng, như người thuê, người mượn, thì chuyện chi phí đi theo hợp đồng và quy định riêng về loại hợp đồng đó. Ví dụ, ai chịu sửa chữa nhỏ, ai chịu sửa chữa lớn trong hợp đồng thuê nhà. Bài này chỉ bàn trường hợp chiếm hữu không có căn cứ; phần hợp đồng thuộc chuyên mục khế ước của cụm.
Một điểm hay bị bỏ qua: tính ngay tình được xét tại thời điểm chi tiền. Khoản sửa chữa làm trước khi biết sự thật thì ở vị trí khác với khoản làm sau khi đã nhận văn bản của chủ thật.
Thế nào là chi phí cần thiết
Cần thiết để tài sản không hư hỏng. Đây là loại rõ nhất: sửa chỗ dột trước mùa mưa, chữa bệnh cho vật nuôi, thay chi tiết mòn để máy chạy được. Không làm thì tài sản xuống cấp, thiệt hại cuối cùng rơi vào chủ.
Cần thiết để giữ công dụng bình thường. Bảo dưỡng định kỳ cho xe, nạo vét ao, cắt tỉa cây ăn trái. Những việc này giữ tài sản ở trạng thái dùng được theo công dụng vốn có.
Hợp lý về mức chi. Ngay cả khoản chi cần thiết cũng phải ở mức hợp lý. Thay mái tôn thông thường là hợp lý; thay bằng vật liệu cao cấp đắt gấp nhiều lần thì phần chênh lệch khó đòi.
Có chứng từ và tương xứng với hoa lợi. Khoản chi phải chứng minh được bằng hoá đơn, biên nhận, lời xác nhận của thợ. Ngoài ra, chi phí trực tiếp để tạo ra hoa lợi, như phân bón cho mùa vụ người giữ đã thu hoạch và giữ lại, thường được đối trừ với chính phần hoa lợi đó, không đòi riêng.
Chuẩn bị chứng từ khi đang giữ tài sản mà chưa rõ chủ
Không ai biết trước tài sản mình đang giữ có bị đòi lại hay không. Nếu nguồn gốc tài sản có điểm chưa chắc chắn, các bước dưới giúp bạn không mất trắng khoản đã bỏ ra:
- Lưu mọi hoá đơn, biên nhận mua vật tư, phụ tùng, thuốc, công thợ, ghi rõ chi cho tài sản nào.
- Chụp ảnh tình trạng tài sản trước và sau khi sửa chữa, có thông tin ngày tháng.
- Ghi tên, cách liên lạc của người thợ, người bán vật tư, để có người xác nhận khi cần.
- Ghi nhật ký ngắn: ngày nào, làm gì, vì sao làm. Nhật ký giúp chứng minh khoản chi là cần thiết vào thời điểm đó.
- Từ khi có người đòi tài sản kèm căn cứ, chỉ chi những khoản thật sự cần để tài sản không hư hỏng, và thông báo cho bên kia trước khi chi nếu có thể.
- Khi trao trả, lập bảng tổng hợp chi phí kèm chứng từ, đề nghị đối trừ với hoa lợi phải trả, ghi vào biên bản giao nhận.
Nhiều người làm tốt việc chăm sóc tài sản nhưng không lưu giấy tờ, đến khi cần thì chỉ còn trí nhớ. Một tập phong bì đựng hoá đơn theo năm là đủ để thay đổi kết quả thương lượng.
Ví dụ giả định: căn nhà cấp bốn và mái tôn mới
Chị Hoa ở Tây Ninh mua lại căn nhà cấp bốn bằng giấy tay từ một người chị tin là chủ, dọn vào ở. Năm đầu, mái dột nặng, chị thay toàn bộ mái tôn, sửa lại hệ thống thoát nước. Năm thứ hai, chị ốp gạch trang trí phòng khách và làm thêm mái che sân.
Năm thứ ba, chủ thật xuất hiện, chứng minh người bán chỉ là người thuê. Nếu chị Hoa được xác định là ngay tình, khoản thay mái và sửa thoát nước là chi phí bảo quản cần thiết, có nhiều khả năng được thanh toán. Mái che sân có thể được xem là làm tăng giá trị nếu hợp lý với căn nhà. Gạch ốp trang trí là chi phí theo sở thích, khó đòi.
Ở chiều ngược lại, chủ nhà có thể đối trừ với khoản tương đương tiền thuê nhà cho thời gian chị Hoa ở sau khi đã biết sự thật, nếu chị tiếp tục ở. Tranh chấp về tiền đã trả cho người bán là một câu chuyện riêng giữa chị và người đó; với nhà đất mua bằng giấy tay còn nhiều vấn đề về hình thức giao dịch cần người làm nghề luật xem kỹ.
Chi phí bảo quản khác với tiền đã bỏ ra để có tài sản
Tiền mua tài sản. Nhiều người gộp số tiền đã trả cho người bán vào "chi phí" và đòi chủ thật thanh toán. Đây là nhầm lẫn phổ biến. Khoản tiền mua tài sản không phải chi phí bảo quản; nó phải đòi từ chính người đã nhận tiền, vì người đó đã bán thứ không thuộc về mình.
Tiền môi giới, công chứng, sang tên. Các khoản gắn với việc mua bán cũng thuộc quan hệ giữa người mua và người bán. Chủ thật không tham gia giao dịch đó nên không có nghĩa vụ chịu thay.
Chi phí bảo quản. Là khoản chi để giữ chính tài sản đó khỏi hư hỏng hoặc tăng giá trị của nó. Người hưởng lợi cuối cùng là chủ thật, nên luật đặt nghĩa vụ thanh toán lên họ khi người chi là người ngay tình.
Tách rõ ngay từ đầu. Khi lập bảng đề nghị thanh toán, chia làm hai phần riêng: phần đòi chủ thật (chi phí bảo quản, làm tăng giá trị) và phần đòi người bán (tiền mua, phí giao dịch, thiệt hại khác). Bảng gọn, đúng đối tượng thì buổi hoà giải dễ đi tới kết quả hơn.
Chi phí phát sinh sau khi đã biết sự thật
Từ thời điểm biết hoặc phải biết mình không có quyền với tài sản, người giữ không còn ngay tình. Các khoản chi sau mốc này rơi vào vùng khó đòi. Tuy vậy, tài sản vẫn đang nằm trong tay họ và có thể hư hỏng nếu bỏ mặc, ví dụ mái nhà dột giữa mùa mưa, vật nuôi bị bệnh.
Cách xử lý hợp lý là chỉ chi những khoản thật sự cần để tài sản không bị hư hỏng thêm, thông báo trước cho chủ thật bằng tin nhắn hoặc văn bản, nêu rõ việc cần làm và chi phí dự kiến. Nếu chủ đồng ý, khoản chi có cơ sở để đối trừ. Nếu chủ không trả lời, bạn vẫn có bằng chứng mình đã thông báo và hành động vì lợi ích của tài sản.
Những khoản cải tạo, nâng cấp không cấp bách nên dừng lại cho tới khi tranh chấp được giải quyết. Làm thêm vào lúc này vừa khó đòi, vừa có thể bị coi là cố tình gây khó cho việc giao trả.
Có được giữ tài sản lại cho tới khi được trả chi phí không
Đây là câu hỏi nhiều người giữ tài sản đặt ra: "Chưa trả tiền sửa thì chưa giao". Về mặt cảm xúc thì dễ hiểu, nhưng về pháp lý cần thận trọng. Trong một số quan hệ hợp đồng, như hợp đồng gia công, sửa chữa, luật có cho bên nhận sửa giữ tài sản khi bên kia chưa trả tiền theo cơ chế cầm giữ. Với chiếm hữu không có căn cứ, đặc biệt khi chủ đã chứng minh quyền, việc tự giữ để ép trả có thể bị coi là cản trở và làm hồ sơ của bạn xấu đi.
Cách an toàn hơn là nêu yêu cầu thanh toán chi phí bằng văn bản cùng lúc với việc đồng ý giao trả, đề nghị đối trừ ngay trong buổi hoà giải ở cơ sở, hoặc trình bày yêu cầu phản tố nếu bị kiện. Như vậy, bạn vừa thể hiện thiện chí trả tài sản, vừa giữ được quyền đòi chi phí.
Nếu khoản chi lớn và bên kia từ chối, bạn có thể nhờ luật sư xem chứng từ và cách trình bày yêu cầu cho đúng thủ tục.
Câu hỏi thường gặp
Người không ngay tình có đòi được tiền sửa chữa không?
Bộ luật Dân sự dành quyền được thanh toán chi phí cần thiết cho người chiếm hữu ngay tình. Người không ngay tình không có quyền tương tự nên rất khó đòi. Hai bên vẫn có thể thoả thuận, nhất là khi khoản chi đã giữ cho tài sản khỏi hư hỏng và chủ thấy hợp lý.
Chi phí nộp thuế, phí cho tài sản có được hoàn lại không?
Các khoản phí, thuế gắn với tài sản mà người ngay tình đã nộp để duy trì tài sản có thể được xem là chi phí cần thiết, tuỳ loại khoản và hoàn cảnh. Bạn nên giữ biên lai và trình bày cụ thể khi thương lượng hoặc khi có tranh chấp.
Phần cải tạo không tháo ra được thì giải quyết thế nào?
Những phần đã gắn liền với tài sản như mái, nền, hệ thống điện nước thường không tháo ra được mà không làm hỏng tài sản. Khi đó, câu chuyện là thanh toán giá trị phần làm tăng giá trị hợp lý. Các trường hợp xây dựng, trồng cây trên đất người khác có quy định riêng, được nói ở chuyên mục khác của trang.
Nếu chi phí sửa chữa lớn hơn giá trị tài sản thì sao?
Khoản chi vượt quá mức hợp lý so với giá trị tài sản khó được coi là cần thiết. Người giải quyết sẽ xem một người chủ bình thường có chi như vậy không. Nếu tài sản không đáng để sửa, khoản chi đó nhiều khả năng không được thanh toán đầy đủ.
Công sức tự sửa không thuê thợ có được tính không?
Công sức có giá trị và có thể được tính, nhưng khó chứng minh hơn khoản tiền thuê thợ. Bạn nên ghi lại thời gian, công việc đã làm, chụp ảnh trước sau, và nếu có thể, nhờ người biết nghề ước tính giá trị công việc để làm căn cứ thương lượng.