Người ở nhờ nhà người thân, dù ở hai mươi hay ba mươi năm, không trở thành chủ căn nhà theo thời hiệu. Lý do: người ở nhờ được chủ nhà cho phép, tức là chiếm hữu có căn cứ, và biết rõ nhà không phải của mình, nên thiếu điều kiện ngay tình. Thời gian dài, việc tự sửa sang hay đóng thuế thay chỉ có thể làm phát sinh quyền đòi lại khoản đã bỏ ra, không đổi được người chủ.
Tình huống này rất phổ biến: cô ruột đi định cư ở xa, để cháu ở trông nhà; anh cả ở căn nhà của cha mẹ mà các em cũng có phần; gia đình người em vợ ở nhờ trên tầng ba căn nhà phố. Ban đầu không ai nghĩ cần giấy tờ, đến khi có người mất, có người cần tiền, mọi thứ mới rối. Bài này giúp cả người ở lẫn chủ nhà hiểu vị trí pháp lý của mình và cách làm rõ trước khi thành tranh chấp.
Vì sao thời gian không biến người ở nhờ thành chủ
Thời hiệu xác lập quyền sở hữu chỉ dành cho người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình. Người ở nhờ không thoả cả hai vế. Thứ nhất, họ có căn cứ: sự đồng ý của chủ nhà, dù chỉ bằng lời, là một dạng thoả thuận cho ở. Thứ hai, họ biết mình không phải chủ; đã biết thì không thể ngay tình.
Ngay cả khi chủ nhà mất và người thừa kế không lên tiếng, người ở nhờ cũng không tự nhiên đổi tư cách. Ý định "từ nay coi như nhà của mình" không có giá trị pháp lý nếu không có một sự kiện làm thay đổi căn cứ, như chủ nhà tặng cho bằng văn bản đúng hình thức, hoặc người ở mua lại căn nhà.
Hiểu điều này giúp tránh hai kiểu sai lầm. Người ở nhờ không nên từ chối trả nhà với lý do "ở lâu rồi"; còn chủ nhà không cần hoảng vì nghe ai đó nói "quá ba mươi năm là mất".
Những việc người ở nhờ hay làm và hệ quả pháp lý
Tự bỏ tiền sửa chữa, cơi nới. Người ở nhờ có thể có quyền yêu cầu thanh toán chi phí hợp lý đã bỏ ra để sửa chữa, làm tăng giá trị nhà, tuỳ thoả thuận và tuỳ việc chủ nhà có đồng ý hay không. Đây là quyền đòi tiền, không phải quyền sở hữu. Nên giữ hoá đơn vật tư, hợp đồng với thợ và tin nhắn chủ nhà đồng ý.
Đóng thuế, phí thay chủ nhà. Việc nộp thuế đất thay chủ không làm người nộp thành chủ. Khoản đã nộp có thể là chi phí hai bên tính với nhau khi bàn giao.
Đăng ký thường trú tại nhà. Đăng ký cư trú cần sự đồng ý của chủ nhà và chỉ chứng minh nơi ở, không chứng minh quyền sở hữu.
Cho người khác thuê lại một phần. Người ở nhờ tự ý cho thuê nhà của người khác là vượt quá phạm vi được phép. Tiền thuê thu được có thể bị coi là lợi tức thuộc về chủ nhà, người ở nhờ phải hoàn trả.
Xây thêm nhà trên phần đất trống. Đây là tình huống tài sản trên đất người khác, dễ thành tranh chấp nhất. Phải có thoả thuận rõ ràng trước khi xây; xây rồi mới bàn thường thiệt cho người xây.
Ba cách làm rõ quyền khi hai bên còn vui vẻ
Thời điểm tốt nhất để làm giấy tờ là khi chưa có mâu thuẫn. Có ba hướng chính, tuỳ ý muốn thật của chủ nhà.
| Ý muốn của chủ nhà | Văn bản nên lập | Điểm cần chú ý |
|---|---|---|
| Cho ở có thời hạn hoặc đến khi chủ cần | Văn bản cho ở nhờ, cho mượn nhà | Ghi rõ ai chịu chi phí sửa chữa, có được cơi nới, cho thuê lại không, báo trước bao lâu khi lấy lại |
| Cho hẳn căn nhà | Hợp đồng tặng cho nhà ở và quyền sử dụng đất | Phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động theo quy định hiện hành |
| Cho ở suốt đời rồi để lại cho con cháu khác | Văn bản xác lập quyền hưởng dụng hoặc di chúc kèm thoả thuận | Quyền hưởng dụng là chế định riêng, nên hỏi người làm nghề cách lập cho chặt |
Cả ba cách đều tốt hơn không có gì. Một văn bản ngắn có chữ ký hai bên và người làm chứng đã đủ giúp toà án hiểu ý chí ban đầu nếu sau này có chuyện.
Ở nhờ, thuê nhà và được tặng cho khác nhau thế nào
Ba quan hệ này hay bị lẫn trong đời sống gia đình, vì đều là "ở nhà của người khác" hoặc "nhà người thân cho". Khác biệt nằm ở quyền của người đang ở.
| Tiêu chí | Ở nhờ, mượn nhà | Thuê nhà | Được tặng cho nhà |
|---|---|---|---|
| Trả tiền | Không, hoặc chỉ góp chi phí sinh hoạt | Có, theo thoả thuận | Không |
| Ai là chủ | Chủ nhà | Chủ nhà | Người được tặng, sau khi hoàn tất thủ tục |
| Chủ lấy lại nhà | Được, khi hết thời hạn thoả thuận hoặc khi chủ cần, báo trước hợp lý | Theo hợp đồng thuê và quy định về chấm dứt thuê | Không, trừ trường hợp tặng cho có điều kiện mà bên nhận không thực hiện |
| Hình thức | Thường không bắt buộc văn bản | Nên có hợp đồng | Phải công chứng hoặc chứng thực, đăng ký |
| Thời gian ở lâu có làm đổi quyền | Không | Không | Không cần, quyền đã chuyển |
Nhiều gia đình nói "bố mẹ cho con căn nhà" nhưng chưa từng làm hợp đồng tặng cho. Về pháp lý, người con lúc đó vẫn chỉ là người ở nhờ, và căn nhà vẫn là tài sản của bố mẹ, sẽ trở thành di sản khi bố mẹ mất. Đây là gốc của rất nhiều vụ tranh chấp giữa anh chị em.
Khi chủ nhà đã mất
Chủ nhà mất thì căn nhà trở thành di sản, thuộc về những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người ở nhờ, nếu không phải là người thừa kế, tiếp tục ở với tư cách cũ, và những người thừa kế có quyền yêu cầu lấy lại nhà. Nếu người ở nhờ cũng là một người thừa kế, như con trưởng ở nhà cha mẹ, thì người đó có phần của mình nhưng không phải toàn bộ căn nhà.
Việc người thừa kế để lâu không chia di sản là chủ đề của thời hiệu thừa kế, không phải thời hiệu xác lập sở hữu. Sau khi hết thời hiệu yêu cầu chia di sản, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý; đây là quy định riêng của Bộ luật Dân sự về thừa kế và có những điều kiện riêng, nên cần hỏi kỹ thay vì suy ra từ chuyện ở nhờ.
Ví dụ giả định: căn nhà của cô ở Đà Nẵng
Năm 2000, cô Lan đi theo chồng ra nước ngoài, để căn nhà hai tầng ở Đà Nẵng cho gia đình người cháu là anh Minh ở trông, nói miệng "cứ ở, khi nào cô về thì tính". Anh Minh ở đến nay, đã thay mái, lát lại nền, làm thêm gác lửng, đóng thuế nhà đất hằng năm và đăng ký thường trú cho cả nhà. Năm nay cô Lan về nước, tuổi đã cao, muốn bán nhà để lo dưỡng già.
Về quyền sở hữu, căn nhà vẫn là của cô Lan. Anh Minh ở theo sự cho phép, biết rõ nhà của cô, nên hai mươi lăm năm không biến anh thành chủ. Nhưng anh Minh không trắng tay: các khoản thay mái, lát nền là chi phí làm tăng giá trị nhà, đã được cô biết và không phản đối qua nhiều lần gọi điện; phần thuế anh nộp thay cũng là khoản có thể tính lại. Cách giải quyết hợp lý là hai bên ngồi lại, đối chiếu hoá đơn, ảnh chụp, thống nhất một khoản bồi hoàn và thời gian dọn đi, lập biên bản có người làm chứng.
Nếu ngay từ năm 2000 hai bên có một văn bản ngắn ghi "cho ở trông nhà, được sửa chữa, chi phí sửa chữa lớn sẽ được hoàn lại khi cô lấy nhà" thì cuộc nói chuyện hôm nay đã đơn giản hơn nhiều. Đó là lý do nên lập văn bản sớm, ngay cả khi đang rất tin nhau.
Chủ nhà muốn lấy lại nhà: trình tự êm nhất
Nếu bạn là chủ nhà, hoặc người thừa kế của chủ nhà, và muốn lấy lại nhà cho ở nhờ, nên đi theo trình tự từ nhẹ đến nặng:
- Nói chuyện trực tiếp, nêu rõ lý do và thời điểm cần nhà, cho người ở một khoảng thời gian hợp lý để tìm chỗ khác.
- Gửi văn bản thông báo, giữ bản sao và bằng chứng đã gửi.
- Cùng tính toán các khoản người ở đã bỏ ra sửa chữa có sự đồng ý, để thoả thuận thanh toán nếu hợp lý.
- Nếu không thoả thuận được, đề nghị hoà giải ở cơ sở, có trưởng thôn, tổ dân phố hoặc người có uy tín trong họ.
- Cuối cùng mới khởi kiện đòi lại nhà tại toà án có thẩm quyền.
Không tự ý thay khoá, dọn đồ của người đang ở ra ngoài hay cắt điện nước để ép dọn đi. Những việc đó có thể khiến bạn bị xử lý dù bạn là chủ.
Nếu bạn là người đang ở nhờ
Người ở nhờ lâu năm thường có lý do chính đáng để lo: đã gắn bó, đã bỏ tiền sửa nhà, con cái học gần đó. Cách bảo vệ mình đúng nhất không phải là viện đến thời gian, mà là làm rõ các khoản đã bỏ ra và đề nghị một thoả thuận: mua lại nhà, thuê lại với giá hợp lý, hoặc được ở thêm một thời gian có văn bản.
Nếu chủ nhà từng hứa cho, hãy tìm mọi chứng cứ về lời hứa ấy: thư, tin nhắn, lời người làm chứng. Lời hứa chưa lập thành hợp đồng tặng cho đúng hình thức thường chưa chuyển quyền sở hữu nhà, nhưng có thể có giá trị khi thương lượng hoặc khi toà xem xét các khoản bồi hoàn. Với tình huống có nhiều người thừa kế, nhiều lần sửa nhà, nên hỏi luật sư để biết mình có thể đòi những khoản nào.
Câu hỏi thường gặp
Ở nhờ 30 năm mà chủ không đòi lần nào thì có được coi là đã cho không?
Không. Im lặng không phải là tặng cho. Tặng cho nhà cần hợp đồng đúng hình thức và đăng ký theo quy định. Việc chủ không đòi chỉ có nghĩa là quan hệ cho ở nhờ vẫn đang tiếp diễn.
Người ở nhờ có phải trả tiền thuê cho những năm đã ở không?
Nếu ban đầu hai bên thoả thuận cho ở không lấy tiền thì người ở nhờ thường không phải trả tiền thuê cho thời gian đã qua. Sau khi chủ đã yêu cầu trả nhà mà người ở vẫn cố tình không trả, chủ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại tương ứng.
Chủ nhà bán nhà khi người ở nhờ vẫn đang ở thì sao?
Chủ nhà có quyền bán tài sản của mình. Người mua sẽ tiếp nhận căn nhà với tình trạng đang có người ở, và việc lấy lại nhà sẽ do người mua thực hiện. Người ở nhờ không có quyền ưu tiên mua trừ khi có thoả thuận hoặc quy định riêng.
Ở nhờ rồi xây thêm nhà trên phần đất trống thì nhà đó của ai?
Phần nhà do người ở nhờ bỏ tiền xây là tài sản trên đất của người khác. Cách giải quyết tuỳ việc chủ đất có đồng ý cho xây hay không và thoả thuận giữa hai bên; có thể là chủ đất thanh toán giá trị hoặc người xây phải tháo dỡ. Nên làm văn bản trước khi xây.
Có cần công chứng văn bản cho ở nhờ không?
Văn bản cho ở nhờ, cho mượn nhà thường không bắt buộc công chứng, nhưng công chứng hoặc có người làm chứng giúp văn bản khó bị phủ nhận về sau. Với tặng cho nhà, hình thức công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc theo quy định hiện hành.
Con trưởng ở nhà của cha mẹ lâu năm có được hưởng nhiều hơn các em không?
Việc ở lâu không tự làm tăng phần thừa kế. Phần của mỗi người phụ thuộc di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Công sức tôn tạo, giữ gìn nhà có thể được các bên hoặc toà án xem xét khi chia, nhưng đó là một vấn đề riêng cần chứng cứ.