Thuê và mượn là quan hệ hợp đồng giữa hai người; hưởng dụng và bề mặt là quyền trực tiếp trên tài sản, bám theo tài sản kể cả khi tài sản đổi chủ. Đó là khác biệt gốc. Từ đó kéo theo khác biệt về thời hạn, về việc ai giữ hoa lợi, ai sở hữu công trình mới, và mức độ an toàn của người đang dùng khi chủ tài sản bán, chết hoặc mắc nợ.
Không có hình thức nào luôn tốt nhất. Thuê, mượn gọn và quen; hưởng dụng, bề mặt chắc nhưng cần văn bản chặt hơn. Bài này đặt bốn hình thức cạnh nhau, giải thích khác biệt cốt lõi, rồi gợi ý chọn theo từng hoàn cảnh hay gặp trong gia đình và làm ăn nhỏ. Chi tiết về hợp đồng thuê, mượn thuộc mảng hợp đồng; ở đây chỉ dùng để so sánh.
Bốn hình thức đặt cạnh nhau
Bảng dưới so sánh ở mức nguyên lý theo Bộ luật Dân sự 2015. Mỗi hợp đồng, văn bản cụ thể có thể thoả thuận khác trong phạm vi luật cho phép.
| Tiêu chí | Mượn | Thuê | Hưởng dụng | Bề mặt |
|---|---|---|---|---|
| Bản chất | Hợp đồng, không trả tiền | Hợp đồng, có trả tiền thuê | Quyền trên tài sản của người khác | Quyền trên không gian thửa đất của người khác |
| Có phải trả tiền | Không | Có | Tuỳ thoả thuận | Tuỳ thoả thuận |
| Hoa lợi, lợi tức | Thường không được thu lợi | Người thuê được khai thác theo hợp đồng | Người hưởng dụng giữ | Người có quyền giữ phần từ tài sản của mình |
| Tạo công trình mới | Không, trừ khi chủ đồng ý | Theo hợp đồng, xử lý khi hết hạn theo hợp đồng | Không đặt ra; cải tạo cần chủ đồng ý | Có; công trình là của người có quyền bề mặt |
| Thời hạn tối đa | Theo thoả thuận | Theo thoả thuận và quy định về từng loại tài sản | Cá nhân: hết đời người hưởng dụng đầu tiên; pháp nhân: tối đa 30 năm | Không vượt thời hạn sử dụng đất |
| Cho người khác dùng lại | Không, trừ khi chủ đồng ý | Cho thuê lại cần chủ đồng ý | Được cho thuê quyền hưởng dụng | Được chuyển giao quyền bề mặt |
| Khi tài sản đổi chủ | Rất dễ bị đòi lại | Có bảo vệ trong một số trường hợp, phạm vi hẹp hơn | Quyền vẫn còn | Quyền vẫn còn |
Đọc theo hàng ngang, hàng cuối là hàng quyết định nhiều nhất với người dùng dài hạn. Đọc theo cột, mượn là hình thức yếu nhất cho người dùng và nhẹ nhất cho người có tài sản; bề mặt là hình thức mạnh nhất cho người bỏ vốn xây dựng.
Khác biệt gốc: quyền với người hay quyền trên tài sản
Khi bạn thuê nhà, quyền của bạn là quyền đòi người cho thuê giao nhà, để bạn sử dụng yên ổn, không tự ý lấy lại trước hạn. Đó là quyền đối với một con người cụ thể. Nếu người đó biến mất khỏi bức tranh, vì bán nhà, vì qua đời, vì nhà bị xử lý để trả nợ, quyền của bạn phụ thuộc vào việc luật có buộc người kế tiếp tiếp tục hợp đồng hay không.
Khi bạn có quyền hưởng dụng hay quyền bề mặt, quyền của bạn nằm trên chính căn nhà, chính mảnh đất. Bộ luật gọi đây là quyền khác đối với tài sản và nói rõ nó vẫn có hiệu lực khi quyền sở hữu được chuyển cho người khác. Người mới nhận tài sản nhận cả quyền của bạn đang nằm trên đó, như mua một căn nhà có người ở hợp pháp.
Vì vậy câu hỏi đầu tiên khi chọn hình thức không phải là "rẻ hay đắt", mà là "nếu người kia không còn ở vị trí hiện tại, mình còn giữ được gì". Trả lời được câu đó thì việc chọn hình thức gần như tự rõ.
Khi người cho phép qua đời hoặc tài sản bị chia
Đây là tình huống thử thách lớn nhất, và rất phổ biến trong gia đình. Ông bà cho con cháu mượn đất, ở nhờ nhà; khi ông bà mất, đất nhà trở thành di sản chia cho nhiều người thừa kế. Những người thừa kế không có nghĩa vụ đạo đức nào phải giữ lời ông bà, và quan hệ mượn rất dễ bị chấm dứt.
Với hợp đồng thuê có thời hạn, người thuê có vị trí tốt hơn: hợp đồng là một nghĩa vụ tài sản của người cho thuê, những người thừa kế nhận di sản thì nhận cả nghĩa vụ đó trong phạm vi di sản. Tuy vậy, việc giữ hợp đồng tới đâu còn tuỳ quy định với từng loại tài sản và nội dung hợp đồng, nên kiểm tra kỹ.
Với hưởng dụng và bề mặt, quyền nằm trên tài sản, nên dù đất nhà được chia cho ai, người hưởng dụng vẫn được ở tới hết thời hạn, người có quyền bề mặt vẫn giữ công trình tới hết thời hạn. Đây là lý do hai quyền này đặc biệt hợp với những sắp xếp kéo dài qua nhiều thế hệ trong gia đình.
Chọn hình thức theo hoàn cảnh: một trình tự tự hỏi
Có thể đi qua năm câu hỏi theo thứ tự dưới đây để chọn. Mỗi câu trả lời "có" đẩy lựa chọn về phía hình thức mạnh hơn.
- Người dùng có bỏ tiền xây mới, trồng cây lâu năm trên đất không? Nếu có, nghĩ tới quyền bề mặt trước tiên, vì chỉ nó cho người xây làm chủ công trình ngay từ đầu.
- Thời gian dùng có kéo dài nhiều năm, gắn với cả đời một người không? Nếu có, thuê ngắn hạn và mượn đều mong manh; hưởng dụng hợp hơn.
- Người dùng có cần thu lợi từ tài sản, như cho thuê lại, bán trái cây, để sống không? Nếu có, mượn không đủ; hưởng dụng hoặc thuê có điều khoản rõ.
- Có khả năng tài sản đổi chủ không: chủ có nhiều người thừa kế, đang vay nợ, có ý định bán? Nếu có, ưu tiên quyền khác đối với tài sản và việc ghi nhận theo quy định.
- Hai bên có muốn quan hệ dễ kết thúc, linh hoạt không? Nếu có, thuê với thời hạn ngắn, điều khoản chấm dứt rõ, là hình thức gọn nhất.
Trình tự này không thay cho tư vấn với từng tình huống cụ thể, nhưng giúp hai bên nói chuyện với nhau bằng cùng một khung trước khi đi soạn văn bản.
Ba hoàn cảnh hay gặp và lựa chọn hợp
Cha mẹ già sang tên nhà cho con. Cha mẹ cần chỗ ở lâu dài, có thể cần tiền cho thuê một phần nhà để sống, và căn nhà có thể đổi chủ nếu con gặp chuyện. Hưởng dụng hợp hơn mượn hay thuê; cha mẹ là người hưởng dụng, con là chủ.
Con muốn xây nhà riêng trên đất của cha mẹ. Con bỏ vốn lớn, cần làm chủ ngôi nhà, đất có thể được chia thừa kế cho nhiều anh em sau này. Quyền bề mặt có thời hạn dài là lựa chọn đúng chức năng; nếu cha mẹ thật ra muốn cho hẳn phần đất, thủ tục đúng là tách thửa và tặng cho quyền sử dụng đất.
Hộ hàng xóm cần thêm đất trồng rau ba năm. Thời gian ngắn, không xây dựng kiên cố, hai bên muốn linh hoạt. Một hợp đồng thuê, hoặc mượn nếu không lấy tiền, có ghi rõ thời hạn và cách trả lại là đủ, không cần tới quyền khác đối với tài sản.
Có thể kết hợp nhiều hình thức
Các hình thức không loại trừ nhau. Một gia đình có thể dùng quyền bề mặt cho phần đất người con xây nhà, đồng thời ký hợp đồng thuê cho phần sân trước người con mở quán, với thời hạn ngắn hơn và tiền thuê tượng trưng. Người hưởng dụng một căn nhà có thể cho thuê lại phòng, tạo thêm một tầng quan hệ thuê nằm trong khuôn khổ quyền hưởng dụng.
Khi kết hợp, điều cần tránh là phạm vi chồng chéo. Phần đất của quyền bề mặt không nên trùng với phần đất cho thuê; quyền hưởng dụng một căn nhà nên nói rõ có bao gồm sân, vườn không. Sơ đồ có đánh dấu từng vùng là cách đơn giản để mọi người, kể cả người thừa kế sau này, hiểu ngay ai có quyền gì ở đâu.
Kết hợp cũng có nghĩa là nhiều văn bản hơn. Mỗi văn bản nên tự đứng được một mình, nhưng nên tham chiếu lẫn nhau để không văn bản nào bị đọc lệch. Nếu không chắc cách ghép, người làm nghề có thể giúp sắp xếp lại trước khi ký.
Những ngộ nhận hay gặp khi chọn hình thức
Trong các cuộc bàn bạc gia đình, có mấy câu nói lặp đi lặp lại mà nếu tin theo thì dễ chọn sai:
- "Người nhà với nhau, mượn là được rồi." Mượn hợp với khoảng thời gian ngắn và quan hệ ổn định. Khi có xây dựng, có nhiều người thừa kế, quan hệ trong nhà càng thân thì càng nên viết rõ, vì người phải đọc văn bản sau này có thể không phải là những người đang thân nhau hôm nay.
- "Có hợp đồng thuê là chắc như có quyền." Hợp đồng thuê là quyền đối với người cho thuê; nó được luật bảo vệ trong một số trường hợp đổi chủ, nhưng không mạnh và không rộng như quyền khác đối với tài sản.
- "Hưởng dụng là cách để khỏi sang tên." Hưởng dụng không thay cho việc chuyển quyền sở hữu; nó chỉ tách quyền khai thác ra khỏi quyền làm chủ. Muốn chuyển hẳn tài sản thì vẫn phải làm thủ tục tặng cho, mua bán.
- "Quyền bề mặt thì xây gì cũng được." Mọi công trình vẫn phải đúng mục đích sử dụng đất, quy hoạch, xây dựng, môi trường.
- "Ghi tiền tượng trưng là thành thuê." Tên gọi của văn bản và nội dung quyền mới quyết định bản chất, không phải con số tiền. Văn bản nên gọi đúng tên hình thức mà hai bên thật sự muốn.
Gạt được những ngộ nhận này, cuộc nói chuyện trong gia đình chuyển từ "có tin nhau không" sang "cần bảo vệ điều gì", và đó là câu hỏi đúng để chọn hình thức.
Câu hỏi thường gặp
Cho người thân ở nhờ lâu năm có tự thành quyền hưởng dụng không?
Không. Quyền hưởng dụng phải được xác lập theo luật, thoả thuận hoặc di chúc; việc ở nhờ lâu năm không tự biến thành hưởng dụng. Nếu hai bên muốn người ở có quyền vững hơn, cần lập văn bản xác lập quyền hưởng dụng rõ ràng.
Có thể chuyển một hợp đồng thuê dài hạn thành quyền bề mặt không?
Hai bên có thể thoả thuận chấm dứt hợp đồng thuê và cùng lúc xác lập quyền bề mặt, nếu mục đích là để người đang thuê xây công trình và làm chủ công trình. Cần làm đủ văn bản cho cả hai việc và tính lại các khoản tiền đã trả.
Mượn đất để trồng cây lâu năm có an toàn không?
Rủi ro cao. Bên cho mượn có thể đòi lại theo điều kiện của hợp đồng mượn, và cây trồng trên đất mượn khi trả lại phải xử lý theo thoả thuận. Với cây lâu năm, người trồng nên dùng quyền bề mặt hoặc hợp đồng thuê dài hạn có điều khoản về cây.
Hưởng dụng và thuê, cái nào tốn kém hơn khi lập?
Hưởng dụng không bắt buộc trả tiền cho chủ, nhưng thường cần văn bản kỹ hơn và có thể cần thủ tục ghi nhận, nên chi phí lập ban đầu có thể cao hơn một hợp đồng thuê đơn giản. Đổi lại, mức bảo vệ dài hạn cao hơn nhiều.
Người nước ngoài có được nhận quyền hưởng dụng nhà ở Việt Nam không?
Đây là câu hỏi có yếu tố nước ngoài, liên quan cả pháp luật về nhà ở và đất đai, nơi người nước ngoài có những giới hạn riêng. Không nên tự suy từ quy định chung; cần đối chiếu văn bản hiện hành và hỏi người làm nghề trước khi lập.
Đã ký hợp đồng thuê rồi có thể bổ sung quyền hưởng dụng không?
Có thể, nếu chủ tài sản đồng ý. Cách gọn là chấm dứt hợp đồng thuê và lập văn bản hưởng dụng mới, hoặc lập văn bản hưởng dụng có hiệu lực từ khi hợp đồng thuê kết thúc. Tránh để hai văn bản cùng hiệu lực trên cùng tài sản với nội dung mâu thuẫn.