Quyền hưởng dụng là quyền của một người được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác trong một thời hạn nhất định. Định nghĩa này nằm ở Điều 257 Bộ luật Dân sự 2015. Hiểu nôm na: tài sản là của người A, nhưng người B được ở, được dùng, được thu sản vật và tiền lời từ nó, trong khoảng thời gian hai bên đã định hoặc luật đã định.
Đây là chế định mới so với các bộ luật dân sự trước năm 2015, nên ngay cả nhiều người làm nghề cũng ít gặp trong thực tế. Bài này giải thích từng chữ trong định nghĩa, ai có thể là người hưởng dụng, tài sản nào hưởng dụng được, quyền xác lập bằng cách nào, kéo dài bao lâu, và vì sao nó khác với việc chủ nhà chỉ "cho ở".
Đọc kỹ định nghĩa: bốn chữ then chốt
"Khai thác công dụng". Người hưởng dụng được dùng tài sản đúng với tính năng của nó: ở trong nhà, canh tác trên đất, dùng máy cày để cày, nuôi cá trong ao. Không có quyền biến tài sản thành thứ khác hẳn, ví dụ san vườn cây ăn trái thành bãi gửi xe, trừ khi chủ sở hữu đồng ý.
"Hưởng hoa lợi, lợi tức". Hoa lợi là sản vật tự nhiên tài sản mang lại, như trái cây, lúa, trứng, con vật nuôi đẻ ra. Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản, như tiền cho thuê. Người hưởng dụng được giữ những khoản này làm của mình, không phải nộp lại cho chủ.
"Tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác". Không ai hưởng dụng trên tài sản của chính mình. Khi người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu, ví dụ sau này được tặng hẳn căn nhà, quyền hưởng dụng tự chấm dứt vì không còn ý nghĩa.
"Trong một thời hạn nhất định". Quyền hưởng dụng luôn có điểm kết thúc. Bộ luật đặt trần: với cá nhân, tối đa tới hết cuộc đời người hưởng dụng đầu tiên; với pháp nhân, tối đa tới khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng không quá 30 năm. Trong khung đó, hai bên tự thoả thuận thời hạn ngắn hơn nếu muốn.
Ai có thể là người hưởng dụng, tài sản nào hưởng dụng được
Người hưởng dụng có thể là cá nhân hoặc pháp nhân. Phổ biến nhất ở Việt Nam là cá nhân trong gia đình: cha mẹ giữ quyền hưởng dụng sau khi đã sang tên nhà cho con, vợ hoặc chồng còn sống được hưởng dụng căn nhà mà di chúc để cho các con, người cô không chồng con được hưởng dụng mảnh vườn để lấy hoa lợi sinh sống. Pháp nhân hưởng dụng ít gặp hơn, ví dụ một hợp tác xã được hưởng dụng diện tích ao của một gia đình để nuôi trồng trong nhiều năm.
Về tài sản, Bộ luật không giới hạn ở nhà đất. Bất cứ tài sản nào có thể khai thác lâu dài mà không bị tiêu huỷ ngay trong lần dùng đầu đều có thể là đối tượng: nhà ở, quyền sử dụng đất gắn với vườn cây, ao hồ, máy móc nông nghiệp, ghe thuyền, cả một đàn bò sinh sản. Những thứ dùng một lần là hết, như một bao gạo hay một can xăng, không hợp với hưởng dụng vì khi trả lại thì tài sản đã không còn.
Với đất, cần nhớ đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người dân có quyền sử dụng đất. Khi nói hưởng dụng một thửa đất, thực chất là hưởng dụng trên quyền sử dụng đất của người khác và tài sản gắn liền với đất. Cách ghi nhận cụ thể theo pháp luật đất đai hiện hành, nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
Ba con đường xác lập quyền hưởng dụng
Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền hưởng dụng được xác lập theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc. Mỗi con đường có những điểm cần lưu ý riêng.
| Căn cứ | Khi nào dùng | Ví dụ giả định | Điều cần làm cho chắc |
|---|---|---|---|
| Theo thoả thuận | Chủ tài sản còn sống, muốn trao quyền ngay | Ông Hải tặng nhà cho con gái, hai bên thoả thuận ông được ở và cho thuê một phòng tới cuối đời | Lập văn bản riêng hoặc ghi rõ trong hợp đồng tặng cho; công chứng, chứng thực khi tài sản là nhà đất |
| Theo di chúc | Người lập di chúc muốn chăm lo cho một người mà tài sản để lại cho người khác | Di chúc để căn nhà cho hai con, vợ còn sống được hưởng dụng tới khi qua đời | Ghi rõ người hưởng dụng, phạm vi, thời hạn; di chúc phải hợp lệ về hình thức |
| Theo quy định của luật | Khi một luật cụ thể trực tiếp quy định | Ít gặp trong đời sống gia đình | Đối chiếu văn bản luật liên quan, hỏi người làm nghề |
Trong ba con đường, thoả thuận và di chúc chiếm gần như toàn bộ các trường hợp thực tế. Điểm chung là ý định phải được ghi thành chữ, đủ cụ thể để người thứ ba đọc vào hiểu được ai hưởng gì, trên tài sản nào, tới bao giờ.
Quyền hưởng dụng có hiệu lực từ khi nào
Theo Bộ luật, quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm người hưởng dụng nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp các bên thoả thuận khác hoặc luật liên quan quy định khác. Nghĩa là ký giấy xong chưa đủ; người hưởng dụng cần thực sự được giao tài sản, ví dụ được giao chìa khoá, được dọn vào ở, được bàn giao vườn.
Với gia đình đã ở sẵn trong nhà từ trước, như cha mẹ đang ở rồi sang tên cho con kèm giữ hưởng dụng, việc "chuyển giao" diễn ra gần như cùng lúc với việc ký kết. Nên ghi luôn trong văn bản rằng người hưởng dụng đang trực tiếp quản lý tài sản kể từ ngày ký, để sau này không ai cãi về mốc bắt đầu.
Còn việc quyền hưởng dụng có hiệu lực với người ngoài, như người mua lại tài sản hay ngân hàng nhận thế chấp, gắn với việc đăng ký theo quy định về đăng ký tài sản. Khi pháp luật có yêu cầu đăng ký mà các bên bỏ qua, người hưởng dụng sẽ khó đối đầu với một người mua ngay tình không hề biết có quyền ấy. Đây là lý do nên hỏi thủ tục ghi nhận ngay từ đầu.
Hưởng dụng khác "cho ở nhờ" như thế nào
Nhiều gia đình đã sống theo kiểu hưởng dụng từ lâu mà không gọi tên: bà ngoại ở căn nhà đã đứng tên cậu út, chú ruột canh tác mảnh ruộng đã sang tên cho cháu. Khác biệt nằm ở chỗ quyền của người đang ở có được pháp luật bảo vệ tới mức nào khi quan hệ trong nhà thay đổi.
Ở nhờ, mượn nhà là quan hệ hợp đồng; chủ tài sản có thể đòi lại theo những điều kiện của hợp đồng mượn, và người ở nhờ thường không được hưởng tiền cho thuê hay đem tài sản cho người khác thuê. Người hưởng dụng thì được tự mình khai thác, được thu và giữ hoa lợi, lợi tức, được cho thuê quyền hưởng dụng trong thời hạn của mình, và chủ sở hữu không được đòi lại trước hạn chỉ vì đổi ý.
Một ví dụ giả định cho dễ thấy. Bà Mai sang tên căn nhà mặt phố cho con trai. Nếu chỉ có lời hứa "mẹ cứ ở", khi con trai bán nhà để trả nợ, người mua có thể yêu cầu bà dọn đi. Nếu bà có quyền hưởng dụng được lập đúng cách và được ghi nhận theo quy định, người mua nhận một căn nhà vẫn đang mang quyền hưởng dụng của bà, và bà tiếp tục ở, tiếp tục cho thuê tầng trệt cho tới khi quyền chấm dứt.
Khi nào nên nghĩ tới quyền hưởng dụng
Quyền hưởng dụng không thay thế được mọi giải pháp, nhưng hợp với một số hoàn cảnh hay gặp trong các gia đình Việt Nam:
- Cha mẹ muốn sang tên nhà đất cho con sớm, để tránh rắc rối thừa kế sau này, nhưng vẫn cần chắc chắn có chỗ ở và có nguồn thu từ tài sản cho tuổi già.
- Người lập di chúc muốn tài sản cuối cùng thuộc về con, nhưng vợ hoặc chồng còn sống, nhất là người không có tài sản riêng, được ở và được hưởng lợi suốt phần đời còn lại.
- Một người thân yếu thế, như anh chị em độc thân, cần nguồn sống từ một mảnh vườn, một cái ao, mà gia đình không muốn chia hẳn quyền sở hữu.
- Chủ tài sản ra nước ngoài lâu năm, muốn một người thân được khai thác và tự giữ lợi nhuận, nhưng vẫn giữ quyền định đoạt về mình.
- Hai bên cần một quan hệ dài hơn thuê, ổn định hơn mượn, và muốn người khai thác được bảo vệ cả khi tài sản đổi chủ.
Trong những trường hợp này, điều quyết định thành bại là văn bản: phạm vi tài sản, thời hạn, ai sửa chữa lớn, ai sửa chữa nhỏ, tiền thuế và các khoản phí liên quan tới tài sản do ai nộp, và cách xử lý khi tài sản hư hỏng nặng. Nếu gia đình đông người, có người ở xa, có tranh cãi ngầm, nên nhờ người làm nghề soạn giúp và đọc lại trước khi ký.
Những hiểu lầm phổ biến về quyền hưởng dụng
Vì là chế định còn mới, quanh nó có không ít cách hiểu sai. Dưới đây là những điều nên gạt bỏ ngay:
- "Hưởng dụng là được làm chủ một nửa." Sai. Người hưởng dụng không có quyền định đoạt, không được bán, tặng, thế chấp tài sản; họ chỉ có quyền khai thác và hưởng lợi.
- "Hưởng dụng thì chủ không được bán." Sai. Chủ sở hữu vẫn bán được, nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã xác lập. Người mua nhận tài sản kèm theo quyền đó.
- "Hưởng dụng là để lại được cho con cháu." Sai với cá nhân. Thời hạn tối đa chỉ tới hết đời người hưởng dụng đầu tiên.
- "Người hưởng dụng không phải lo gì cho tài sản." Sai. Họ phải giữ gìn, bảo quản như tài sản của mình, bảo dưỡng và sửa chữa định kỳ, và trả lại tài sản khi hết hạn.
- "Có hưởng dụng là khỏi cần giấy tờ." Ngược lại, chính vì quyền này kéo dài và đè lên quyền của chủ, giấy tờ càng phải chặt, và việc ghi nhận theo quy định đăng ký càng quan trọng.
Nếu chỉ nhớ một điều, hãy nhớ: hưởng dụng là được dùng và được hưởng, không phải được bán. Những thắc mắc về quyền và nghĩa vụ chi tiết của hai bên được nói riêng ở bài kế tiếp trong chuyên mục.
Câu hỏi thường gặp
Quyền hưởng dụng có phải trả tiền cho chủ sở hữu không?
Bộ luật không bắt buộc phải có đền bù. Quyền hưởng dụng có thể được trao không lấy tiền, như trong gia đình, hoặc có đền bù nếu hai bên thoả thuận. Khoản đền bù nếu có nên ghi rõ số tiền, cách trả, và hệ quả khi chậm trả, để tránh nhầm với hợp đồng thuê.
Một tài sản có thể có nhiều người cùng hưởng dụng không?
Bộ luật không có điều khoản riêng cho trường hợp này. Trên thực tế các gia đình vẫn hay muốn nhiều người cùng được hưởng dụng một tài sản, ví dụ hai ông bà cùng giữ quyền ở căn nhà đã sang tên cho con. Nếu làm như vậy, nên ghi rõ quyền của từng người và điều gì xảy ra khi một người qua đời, để người còn lại không bị hỏi ngược về quyền của mình.
Người hưởng dụng có được cho người khác thuê lại tài sản không?
Có. Bộ luật cho phép người hưởng dụng cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản trong thời hạn quyền của mình. Hợp đồng thuê đó không thể kéo dài quá thời hạn hưởng dụng, vì khi quyền hưởng dụng chấm dứt thì người thuê cũng mất căn cứ ở lại.
Quyền hưởng dụng có áp dụng cho căn hộ chung cư không?
Căn hộ là tài sản có thể khai thác lâu dài nên về nguyên lý có thể là đối tượng của quyền hưởng dụng. Khi làm, cần kiểm tra thêm quy định về quản lý nhà chung cư và cách ghi nhận theo pháp luật về nhà ở, đăng ký hiện hành tại nơi có căn hộ.
Quyền hưởng dụng khác quyền sử dụng trong quyền sở hữu như thế nào?
Quyền sử dụng là một phần nằm trong quyền sở hữu của chính chủ. Quyền hưởng dụng là quyền độc lập của một người khác trên tài sản đó, có thời hạn, được bảo vệ ngay cả trước chủ sở hữu. Chủ đã trao quyền hưởng dụng thì tự hạn chế quyền sử dụng của chính mình trong thời hạn đó.
Lập quyền hưởng dụng có tốn kém nhiều không?
Chi phí chủ yếu gồm phí công chứng hoặc chứng thực văn bản và các khoản liên quan tới thủ tục ghi nhận nếu có. Mức cụ thể theo biểu phí hiện hành tại nơi làm thủ tục. So với rủi ro tranh chấp về chỗ ở của người già, khoản này thường nhỏ.