Quyền hưởng dụng chấm dứt khi hết thời hạn, khi hai bên thoả thuận chấm dứt, khi người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu, khi người hưởng dụng từ bỏ hoặc không thực hiện quyền trong thời hạn luật định, khi tài sản không còn, khi toà án quyết định, hoặc theo căn cứ khác luật quy định. Đó là danh sách căn cứ mà Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra.
Chấm dứt là lúc dễ nảy sinh tranh chấp nhất: người hưởng dụng đã đầu tư công sức, vụ mùa đang dở, có người thuê đang ở, tài sản đã khác lúc nhận. Bài này đi qua từng căn cứ, chỉ ra điều cần làm với mỗi trường hợp, và cách bàn giao tài sản lại cho chủ sao cho gọn.
Bảy căn cứ chấm dứt, diễn đạt lại cho dễ nhớ
Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền hưởng dụng chấm dứt trong các trường hợp sau. Danh sách đọc kỹ sẽ thấy phần lớn là chuyện tự nhiên, chỉ một vài trường hợp cần tới toà án:
- Thời hạn hưởng dụng đã hết. Với cá nhân, mốc trễ nhất là khi người hưởng dụng đầu tiên qua đời; với pháp nhân, khi pháp nhân chấm dứt tồn tại và không quá 30 năm.
- Hai bên thoả thuận chấm dứt trước hạn.
- Người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu của chính tài sản đó, ví dụ được tặng hoặc thừa kế.
- Người hưởng dụng từ bỏ quyền, hoặc không thực hiện quyền hưởng dụng trong thời hạn do luật quy định.
- Tài sản không còn, ví dụ nhà bị sập hoàn toàn, vườn cây bị huỷ hết.
- Theo quyết định của toà án, điển hình là khi chủ yêu cầu truất quyền vì người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.
- Căn cứ khác theo quy định của luật.
Điều đáng chú ý là danh sách này không có trường hợp chủ sở hữu tự đổi ý. Chủ không thể chỉ vì giận nhau mà tuyên bố "từ nay hết hưởng dụng". Muốn chấm dứt trước hạn, chủ phải có thoả thuận với người hưởng dụng, hoặc phải có căn cứ để toà án truất quyền.
Hết thời hạn và khi người hưởng dụng qua đời
Trường hợp phổ biến nhất trong gia đình là người hưởng dụng, thường là cha mẹ, ông bà, qua đời. Vì thời hạn hưởng dụng của cá nhân tối đa tới hết đời người hưởng dụng đầu tiên, quyền chấm dứt vào thời điểm đó. Quyền này không đi vào khối di sản, con cháu của người hưởng dụng không được thừa kế quyền ở tiếp.
Nếu quyền được xác lập cho hai người, ví dụ cả ông và bà, câu hỏi là khi một người mất thì sao. Văn bản viết tốt đã trả lời sẵn: người còn lại tiếp tục hưởng toàn bộ, hoặc chỉ phần của mình. Văn bản không nói gì thì dễ có tranh luận, và các con thường bị kéo vào giữa.
Với thời hạn tính bằng năm, khi hết hạn quyền tự chấm dứt mà không cần ai tuyên bố. Người hưởng dụng muốn tiếp tục thì phải có thoả thuận mới với chủ trước khi hết hạn. Ở lại sau khi quyền đã hết mà không có thoả thuận nào thì việc chiếm hữu trở thành không có căn cứ, và chủ có quyền đòi lại tài sản cùng phần lợi thu được từ thời điểm đó.
Từ bỏ quyền và bỏ không thực hiện quyền
Người hưởng dụng có thể chủ động từ bỏ quyền của mình. Lý do thường gặp: cha mẹ chuyển hẳn sang ở với một người con khác, hoặc vào cơ sở chăm sóc người cao tuổi, và muốn người con đứng tên toàn quyền với căn nhà. Từ bỏ nên được lập thành văn bản cùng hình thức với văn bản xác lập ban đầu, ghi rõ từ ngày nào, có điều kiện gì kèm theo không. Nếu quyền đã được ghi nhận theo thủ tục đăng ký, cần làm thủ tục xoá ghi nhận theo hướng dẫn của cơ quan đó.
Bộ luật còn nhắc tới trường hợp người hưởng dụng không thực hiện quyền trong thời hạn do luật quy định. Đây là điểm cần đối chiếu văn bản hiện hành, vì thời hạn cụ thể phụ thuộc luật liên quan. Ý tưởng chung dễ hiểu: một quyền bị bỏ mặc quá lâu, không ai khai thác, thì không còn lý do giữ nó đè lên quyền của chủ.
Một lưu ý cho người hưởng dụng là đi làm ăn xa, ra nước ngoài nhiều năm: không ở trực tiếp không có nghĩa là không thực hiện quyền, nếu vẫn cho thuê, vẫn nhờ người khai thác, vẫn thu hoa lợi. Giữ hợp đồng cho thuê, sổ thu chi, biên nhận tiền là cách chứng minh mình vẫn đang thực hiện quyền.
Truất quyền hưởng dụng qua toà án
Khi người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, chủ sở hữu có quyền yêu cầu toà án truất quyền hưởng dụng. Chữ "truất" cho thấy đây là biện pháp nặng, không phải lời đe doạ trong lúc cãi nhau. Chủ phải chứng minh vi phạm và mức độ nghiêm trọng.
Những vi phạm có thể được xem xét: cố tình phá hỏng tài sản; khai thác sai công dụng một cách nặng nề, ví dụ biến nhà ở thành xưởng gây ô nhiễm làm nứt kết cấu; bỏ mặc tài sản xuống cấp nghiêm trọng dù đã được nhắc nhiều lần; tự ý xây dựng làm thay đổi kết cấu mà không có đồng ý của chủ. Toà án đánh giá từng vụ, xét cả lỗi, hậu quả và việc chủ có làm tròn nghĩa vụ của mình hay không.
Ví dụ giả định: bà Nga có quyền hưởng dụng một dãy phòng trọ do cháu đứng tên. Bà cho người thuê tự ý đập tường thông phòng làm kho chứa hàng dễ cháy, dù cháu đã gửi văn bản yêu cầu dừng hai lần. Trong tình huống như vậy, yêu cầu truất quyền có cơ sở hơn nhiều so với lý do "bà không chia tiền trọ". Ngược lại, người hưởng dụng chỉ chậm sơn lại tường thì khó coi là vi phạm nghiêm trọng.
Tài sản không còn, đất bị thu hồi và hoa lợi đang dở
Tài sản không còn thì quyền hưởng dụng cũng không còn chỗ bám. Nếu tài sản mất do lỗi của một bên, bên kia có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định chung. Nếu do thiên tai, hai bên nên xem lại văn bản về việc có xây dựng, trồng lại hay không và nếu có thì quyền hưởng dụng có tiếp tục trên tài sản mới không.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất có nhà đang hưởng dụng, việc bồi thường, hỗ trợ thực hiện theo pháp luật đất đai hiện hành, và khoản bồi thường thường gắn với người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản. Phần nào thuộc về người hưởng dụng thì nên được hai bên thoả thuận sẵn trong văn bản, vì luật dân sự không chia sẵn tỷ lệ.
Với hoa lợi, lợi tức đang dở, ví dụ vườn đang ra trái, tiền thuê đã thu trước cho cả năm, nguyên tắc là người hưởng dụng được hưởng giá trị hoa lợi, lợi tức tương ứng với thời gian mình còn được hưởng dụng. Nếu người thuê đã trả trước sáu tháng mà quyền hưởng dụng chấm dứt sau hai tháng, phần bốn tháng còn lại về nguyên lý không thuộc người hưởng dụng; nên tính toán và thanh toán sòng phẳng khi bàn giao.
Người đang thuê lại tài sản khi quyền hưởng dụng chấm dứt
Một hệ quả hay bị quên: người hưởng dụng thường cho thuê lại một phần tài sản, như phòng trọ, ki-ốt tầng trệt, ao cá. Hợp đồng thuê lại được ký trong khuôn khổ quyền hưởng dụng, nên không thể sống lâu hơn quyền đó. Khi quyền hưởng dụng chấm dứt, người thuê mất căn cứ ở lại đối với chủ sở hữu, kể cả khi hợp đồng ghi còn mấy năm.
Người thuê không có lỗi trong chuyện này, nên cách xử lý ôn hoà là ba bên ngồi lại. Chủ sở hữu có thể muốn tiếp tục cho thuê và ký hợp đồng mới trực tiếp với người thuê; nhiều khi đó là phương án có lợi cho cả hai. Nếu chủ không muốn, nên cho người thuê một khoảng thời gian hợp lý để dọn đi, và giải quyết sòng phẳng tiền thuê đã trả trước, tiền đặt cọc.
Ai phải trả lại tiền thuê trả trước và tiền cọc? Về nguyên tắc, người đã nhận tiền là người hưởng dụng, nên nghĩa vụ hoàn trả thuộc về họ hoặc những người thừa kế nghĩa vụ tài sản của họ nếu họ đã qua đời. Chủ sở hữu không tự động gánh khoản đó, trừ khi đồng ý nhận lại hợp đồng thuê. Phần này nên được tính trong bước rà soát khi bàn giao.
Để tránh tình huống khó xử, người hưởng dụng khi ký hợp đồng cho thuê nên ghi rõ cho người thuê biết mình là người hưởng dụng, không phải chủ, và hợp đồng chấm dứt khi quyền hưởng dụng chấm dứt. Người thuê biết trước thì không thể nói mình bị bất ngờ.
Bàn giao lại tài sản cho chủ: các bước nên làm
Khi quyền hưởng dụng chấm dứt, người hưởng dụng hoặc người thân của họ có nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu. Để việc này êm, có thể làm theo trình tự:
- Xác định mốc chấm dứt bằng giấy tờ: văn bản thoả thuận, văn bản từ bỏ, bản án, hoặc giấy tờ chứng minh người hưởng dụng đã qua đời.
- Rà soát các hợp đồng cho thuê đang chạy, báo cho người thuê và thoả thuận cách kết thúc hoặc chuyển sang ký với chủ.
- Kiểm tra tài sản cùng nhau, đối chiếu với biên bản bàn giao lúc bắt đầu; chụp ảnh, ghi chép tình trạng.
- Tính các khoản qua lại: chi phí sửa chữa người hưởng dụng đã bỏ ra thay chủ, thiệt hại do người hưởng dụng gây ra, hoa lợi, lợi tức chia theo thời gian.
- Lập biên bản bàn giao có chữ ký hai bên và người làm chứng nếu cần; giao chìa khoá, giấy tờ liên quan.
- Làm thủ tục xoá ghi nhận quyền hưởng dụng ở cơ quan đăng ký nếu trước đó có ghi nhận.
Biên bản bàn giao là tờ giấy nhỏ nhưng chấm dứt rất nhiều câu hỏi về sau. Thiếu nó, chuyện "nhà trả lại bị hỏng" hay "còn nợ tiền sửa mái" có thể kéo dài nhiều năm giữa những người họ hàng.
Câu hỏi thường gặp
Người hưởng dụng qua đời thì con cháu họ có được ở tiếp không?
Không theo quyền hưởng dụng. Quyền hưởng dụng của cá nhân tối đa chỉ tới hết đời người hưởng dụng đầu tiên và không phải là di sản để thừa kế. Con cháu muốn ở tiếp phải có thoả thuận mới với chủ sở hữu, ví dụ một hợp đồng thuê hay mượn, hoặc một quyền hưởng dụng mới xác lập cho chính họ.
Chủ sở hữu có thể đòi chấm dứt hưởng dụng vì cần tiền bán nhà không?
Không. Nhu cầu bán nhà của chủ không nằm trong các căn cứ chấm dứt. Chủ vẫn bán được nhưng người mua nhận nhà kèm quyền hưởng dụng. Muốn người hưởng dụng dọn ra trước hạn, chủ phải thoả thuận được với họ, thường kèm một khoản hỗ trợ hoặc chỗ ở thay thế.
Truất quyền hưởng dụng khác với chấm dứt theo thoả thuận ở điểm nào?
Chấm dứt theo thoả thuận là hai bên cùng đồng ý, không cần toà án. Truất quyền là chủ yêu cầu toà án tước quyền của người hưởng dụng vì vi phạm nghiêm trọng, người hưởng dụng không đồng ý. Truất quyền đòi hỏi chứng minh vi phạm và thường kèm theo yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Người hưởng dụng đã bỏ tiền sửa nhà thì khi trả lại có được hoàn tiền không?
Tuỳ khoản sửa đó thuộc nghĩa vụ của ai. Sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ là nghĩa vụ của người hưởng dụng nên thường không được hoàn. Phần sửa chữa thuộc nghĩa vụ của chủ mà người hưởng dụng đã làm thay thì có quyền yêu cầu hoàn chi phí hợp lý, nếu chứng minh được.
Nhà đang hưởng dụng bị sập vì bão thì quyền hưởng dụng còn không?
Nếu tài sản không còn, quyền hưởng dụng chấm dứt vì không còn đối tượng. Nếu chỉ hư hỏng một phần, quyền vẫn còn trên phần còn lại và câu hỏi là ai sửa. Khi chủ xây nhà mới, quyền hưởng dụng có áp dụng cho nhà mới hay không nên được hai bên thoả thuận lại bằng văn bản.
Từ bỏ quyền hưởng dụng có cần công chứng không?
Nếu quyền được xác lập bằng văn bản công chứng và đã được ghi nhận theo thủ tục đăng ký, việc từ bỏ nên được lập cùng hình thức để cơ quan đăng ký có căn cứ xoá ghi nhận. Đối chiếu yêu cầu hiện hành tại nơi đã ghi nhận trước khi làm.