Theo Bộ luật Dân sự 2015, các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ khi có thoả thuận khác. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tương ứng với phần của mình. Một người không có quyền gạt người kia ra để dùng toàn bộ, trừ khi được đồng ý.
Thực tế lại thường ngược lại: một người ở nhà chung, một người canh tác vườn chung, một người chạy chiếc xe chung, còn người kia ở xa. Năm tháng trôi đi, người ở xa thấy thiệt, người ở gần thấy mình gánh hết chi phí. Bài này đi vào cách tính cho công bằng và những việc nên thoả thuận từ đầu.
Nguyên tắc nhất trí nghĩa là gì trong đời thường
Nhất trí không có nghĩa là mỗi việc nhỏ đều phải họp. Việc thường ngày như quét dọn, thay bóng đèn, tưới cây thì người đang trực tiếp sử dụng tự làm là hợp lý. Nhất trí cần thiết với những quyết định ảnh hưởng đến tài sản hoặc quyền của người kia: cho người ngoài thuê, sửa chữa lớn, đổi mục đích sử dụng (biến vườn cây thành ao cá), phá bỏ một phần công trình, đem tài sản đi bảo đảm cho khoản vay.
Các chủ sở hữu có quyền thoả thuận khác với nguyên tắc nhất trí: giao hẳn cho một người quản lý, hoặc chia theo đa số phần. Thoả thuận càng rõ thì càng bớt tranh cãi. Không có thoả thuận thì người tự ý quyết việc lớn rất dễ bị người kia phản đối, và nếu gây thiệt hại thì có thể phải bồi thường.
Với tài sản chung của vợ chồng, chung của các thành viên gia đình hay nhà chung cư, luật riêng có nguyên tắc riêng. Bài này nói về tài sản mua chung giữa anh em, bạn bè, hoặc tài sản nhiều người cùng nhận thừa kế đã chia phần nhưng chưa tách.
Chi phí nào ai gánh
Câu hỏi hay gặp nhất là tiền. Bảng dưới gom các khoản thường phát sinh với nhà đất, vườn, xe chung và cách chia thường được coi là hợp lý khi không có thoả thuận khác.
| Khoản chi | Chia thế nào khi không có thoả thuận | Ghi chú |
|---|---|---|
| Sửa chữa cần thiết để giữ tài sản (dột mái, nứt tường, thay lốp) | Theo phần sở hữu | Người bỏ tiền trước có thể yêu cầu người kia hoàn phần của họ |
| Thuế sử dụng đất, phí gắn với tài sản | Theo phần sở hữu | Người đứng tên nộp thường giữ biên lai |
| Điện nước, sinh hoạt của người đang ở | Người sử dụng tự chịu | Đó là chi phí sống, không phải chi phí tài sản |
| Cải tạo làm tăng giá trị (xây thêm tầng, lát lại nền) | Cần thoả thuận trước | Tự làm khi người kia phản đối dễ khó đòi hoàn |
| Thiệt hại do một người dùng sai cách | Người gây ra chịu | Ví dụ cho người lạ mượn xe gây tai nạn |
Biên lai, hoá đơn, ảnh chụp trước và sau khi sửa chữa là chứng cứ quan trọng. Người hay chịu thiệt là người đứng ra chi nhiều lần bằng tiền mặt mà không giữ lại gì, đến khi đòi thì chỉ còn trí nhớ.
Một người ở nhà chung: có phải trả tiền cho người kia không
Đây là câu hỏi không có đáp án chung. Luật cho mỗi chủ sở hữu theo phần được khai thác tài sản tương ứng phần của mình. Nếu một người ở toàn bộ căn nhà, dùng luôn phần của người kia, thì về lý, người kia có cơ sở để đề nghị được bù đắp. Nhưng trong gia đình, nhiều năm ở chung thường đi kèm thoả thuận ngầm: anh ở trông nhà, giữ nhà khỏi xuống cấp, em không đòi gì.
Khi tranh chấp, cách nhìn thường xoay quanh các câu hỏi: người kia có đòi sử dụng phần của mình mà bị cản không; có thoả thuận nào, dù bằng lời hay tin nhắn, về việc ở miễn phí không; người ở đã bỏ công giữ gìn, sửa chữa ra sao; có cho thuê một phần lấy tiền không. Nếu người ở nhà chung cho người khác thuê và thu tiền, khoản tiền thuê đó là lợi tức của tài sản chung, người kia có quyền đòi chia theo phần.
Ví dụ giả định: hai chị em ở Cần Thơ cùng thừa kế căn nhà mặt tiền, đã thoả thuận chia đôi nhưng chưa tách sổ. Chị ở lại và cho thuê tầng trệt bán tạp hoá. Người em ở xa có thể yêu cầu chia đôi tiền thuê sau khi trừ các chi phí chung mà chị đã chi để giữ căn nhà. Còn phần chị ở trên lầu, nếu người em không đòi ở và hai bên chưa bàn, việc đòi "tiền ở" cho nhiều năm trước thường khó hơn nhiều.
Hoa lợi từ vườn, ao, ruộng chung
Hoa lợi là gì. Là sản vật tự nhiên tài sản mang lại: trái cây, lúa, cá, sữa, con non của gia súc. Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản, như tiền cho thuê. Cả hai đều thuộc về các chủ sở hữu chung theo phần, trừ khi có thoả thuận khác.
Người bỏ công canh tác. Người trực tiếp chăm vườn, cấy lúa, nuôi cá đã bỏ công và vốn đầu vào. Khi chia hoa lợi, chi phí phân bón, giống, công chăm sóc thường được trừ trước, hoặc tính như một khoản đóng góp riêng. Không ai muốn chia đều trái cây khi chỉ một người thức khuya tưới cây.
Thoả thuận khoán là cách gọn. Nhiều gia đình chọn cách để một người canh tác toàn bộ và trả cho người kia một khoản cố định mỗi năm, bằng tiền hoặc bằng sản phẩm. Cách này tránh việc kiểm đếm từng vụ, nhưng nên ghi ra giấy và xem lại vài năm một lần.
Hoa lợi từ cây trồng trước khi mua chung. Vườn mua chung đã có sẵn cây cho trái thì hoa lợi từ ngày nhận vườn thuộc các chủ sở hữu mới theo phần. Nếu bên bán còn giữ quyền thu hoạch vụ đang treo trái thì phải ghi rõ trong hợp đồng mua, tránh ba bên cùng ra vườn hái.
Không chia mà để tích luỹ. Có nhà để tiền bán hoa lợi vào quỹ chung để tái đầu tư, sửa chữa. Khi đó cần một người giữ sổ thu chi, các bên được xem bất kỳ lúc nào.
Những điều nên ghi trong thoả thuận quản lý
Nếu tài sản chung đang có người dùng một mình, một bản thoả thuận ngắn nên trả lời được các câu hỏi sau:
- Ai được sử dụng phần nào, trong bao lâu, có phải trả gì cho người kia không.
- Ai giữ giấy tờ gốc, ai đứng ra nộp thuế, phí, và cách chia lại khoản đó.
- Sửa chữa nhỏ tới mức tiền nào thì người sử dụng tự quyết, vượt mức đó phải hỏi ý kiến.
- Có được cho người ngoài thuê, ở nhờ không; nếu có thì tiền thuê chia ra sao.
- Khi một bên muốn lấy lại phần để dùng hoặc muốn bán thì báo trước bao lâu.
- Cách xử lý khi bất đồng: tự bàn, mời người làm chứng, hoà giải ở thôn, tổ dân phố.
Thoả thuận này không làm thay đổi phần sở hữu; nó chỉ phân công việc dùng và chi tiêu. Có nó, người ở lại yên tâm, người ở xa cũng yên tâm.
Khi tài sản xuống cấp vì người đang dùng
Người được giao sử dụng tài sản chung phải giữ gìn nó như giữ đồ của mình. Nếu người đó để căn nhà dột nát, bỏ vườn cây chết khô, hay chạy chiếc xe chung quá tải liên tục khiến máy hỏng, thiệt hại phát sinh không chỉ là của riêng họ mà là của mọi đồng sở hữu.
Các đồng sở hữu khác có quyền yêu cầu người đang dùng khắc phục, và nếu hư hỏng do lỗi của người đó thì yêu cầu bồi thường phần thiệt hại tương ứng với phần của mình. Khó khăn thường gặp là chứng minh tình trạng ban đầu. Vì vậy, khi giao tài sản chung cho một người dùng, nên chụp ảnh, quay video hiện trạng, ghi lại số km của xe, tình trạng mái, tường, cửa của căn nhà, số gốc cây trong vườn.
Hao mòn tự nhiên theo thời gian thì khác. Một chiếc xe chạy mười năm thì yếu đi là chuyện bình thường; một căn nhà cấp bốn qua nhiều mùa mưa bão thì xuống cấp. Đó là rủi ro chung của tất cả chủ sở hữu, chia theo phần. Ranh giới giữa "hao mòn tự nhiên" và "dùng sai cách" là chỗ hay cãi nhau nhất, nên những ghi chép từ đầu càng có giá trị.
Ví dụ giả định: ba anh em ở Gia Lai mua chung một chiếc xe tải nhỏ, giao người út chạy chở nông sản và trả hằng tháng một khoản cho hai anh. Sau hai năm, người út chở quá tải nhiều lần, xe hỏng hộp số. Nếu chứng minh được việc quá tải, chi phí sửa hộp số nhiều khả năng do người út chịu; nếu chỉ là hỏng do tuổi xe, chi phí chia theo phần của ba người.
Khi người đang dùng cản trở người kia
Tình huống căng thẳng hơn là người đang ở nhà chung khoá cửa không cho người đồng sở hữu vào, hoặc người canh tác ruộng chung đuổi người kia ra. Hành vi này cản trở quyền của chủ sở hữu khác. Người bị cản có thể yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở, yêu cầu được sử dụng phần của mình, và nếu có thiệt hại thì yêu cầu bồi thường.
Trước hết nên gửi đề nghị bằng văn bản, nêu rõ phần quyền của mình, việc mình muốn làm và thời hạn mong được trả lời. Nếu không có kết quả, có thể nhờ hoà giải ở cơ sở; khi hoà giải không thành, có thể khởi kiện yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu hoặc yêu cầu chia tài sản chung để chấm dứt tình trạng giằng co.
Không nên tự phá khoá, tự dọn đồ của người kia ra ngoài, hay chặn lối đi. Những việc này có thể làm bạn từ người có lý thành người có lỗi, thậm chí bị xử lý hành chính hoặc hình sự tuỳ mức độ.
Câu hỏi thường gặp
Anh trai ở nhà chung nhiều năm, em có đòi tiền thuê nhà cho những năm đó được không?
Việc đòi tiền cho thời gian đã qua phụ thuộc vào thoả thuận trước đó, việc em có từng đòi sử dụng mà bị cản không và anh đã đóng góp giữ gìn căn nhà ra sao. Nếu anh cho người ngoài thuê và thu tiền, em có cơ sở rõ hơn để đòi chia theo phần.
Một người tự bỏ tiền sửa mái nhà chung có đòi người kia góp lại được không?
Với sửa chữa cần thiết để giữ gìn tài sản, người đã chi có thể yêu cầu các đồng sở hữu khác hoàn lại phần tương ứng với phần sở hữu của họ. Nên giữ hoá đơn, ảnh hiện trạng và thông báo cho người kia trước khi sửa.
Người đứng tên nộp thuế đất có được tính thêm phần sở hữu không?
Việc nộp thuế thay không làm tăng phần sở hữu. Người đã nộp có quyền đòi các đồng sở hữu khác hoàn lại phần tiền tương ứng với phần của họ, trừ khi các bên đã thoả thuận khác.
Có được cho người ngoài thuê tài sản chung khi người kia chưa đồng ý không?
Cho người ngoài thuê toàn bộ tài sản chung là việc ảnh hưởng đến quyền của tất cả chủ sở hữu, nên cần nhất trí theo nguyên tắc chung, trừ khi các bên đã thoả thuận khác. Tự ý cho thuê dễ dẫn tới tranh chấp với cả người thuê.
Ai được giữ sổ đỏ bản gốc khi có nhiều người đứng tên?
Luật không chỉ định người giữ. Các bên nên thoả thuận một người giữ và lập biên nhận; có thể đề nghị cấp giấy chứng nhận cho từng người hoặc cấp chung một giấy và giao cho người đại diện theo quy định đất đai hiện hành.
Vườn chung chỉ một người chăm, trái cây chia thế nào cho công bằng?
Thường trừ chi phí đầu vào và công chăm sóc của người canh tác trước, phần còn lại chia theo tỷ lệ sở hữu. Nhiều gia đình chọn khoán cho người canh tác trả một khoản cố định mỗi năm để khỏi tính từng vụ.