Sở hữu chung là khi một tài sản thuộc về từ hai chủ thể trở lên. Bộ luật Dân sự 2015 chia thành hai kiểu chính: sở hữu chung theo phần, mỗi người có một phần quyền xác định (một nửa, một phần ba…), và sở hữu chung hợp nhất, phần của từng người không xác định trước. Cách chia này quyết định gần như mọi chuyện về sau: ai được bán, bán đến đâu, ai được hưởng hoa lợi, chia ra sao khi muốn thôi chung.
Ngoài hai kiểu chính, luật còn gọi tên các dạng cụ thể: sở hữu chung của cộng đồng, của các thành viên gia đình, của vợ chồng, sở hữu chung trong nhà chung cư và sở hữu chung hỗn hợp. Bài này đi vào hai kiểu nền tảng, cách nhận ra tài sản của bạn đang thuộc kiểu nào và những hệ quả thực tế mà người cùng đứng tên một mảnh đất, một chiếc xe hay cùng góp tiền mua một món đồ nên biết từ đầu.
Sở hữu chung hình thành từ đâu
Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu chung được xác lập theo thoả thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. Ba con đường này nghe khô nhưng lại rất đời thường. Thoả thuận là khi hai người bạn cùng góp tiền mua một mảnh vườn, hai anh em cùng bỏ vốn mua một chiếc máy cày, hoặc mấy chị em cùng đứng tên khi nhận chuyển nhượng một căn nhà. Họ quyết định cùng làm chủ, và tài sản thành của chung từ lúc giao dịch hoàn tất.
Theo pháp luật là khi luật tự đặt ra quan hệ chung mà các bên không cần ký gì thêm. Ví dụ điển hình là tài sản vợ chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân, hay di sản chưa chia của những người cùng hàng thừa kế. Một trường hợp khác là tài sản sáp nhập, trộn lẫn từ đồ của nhiều người mà không tách ra được. Theo tập quán hiếm gặp hơn, thường thấy ở tài sản của dòng họ, của làng, của cộng đồng dân cư, như nhà thờ họ, giếng làng, khu đất dùng chung từ lâu đời.
Biết tài sản chung hình thành từ đâu giúp bạn đoán được quy tắc nào áp vào. Hai người bạn mua chung một lô đất thì chủ yếu theo thoả thuận của họ; còn nhà của vợ chồng thì Luật Hôn nhân và gia đình chi phối trước, Bộ luật Dân sự đứng sau bổ sung.
Hai kiểu sở hữu chung khác nhau ở đâu
Bảng dưới đặt hai kiểu cạnh nhau theo những câu hỏi người cùng sở hữu hay gặp. Đây là nguyên tắc chung; thoả thuận riêng giữa các bên hoặc luật chuyên ngành có thể quy định khác.
| Câu hỏi | Sở hữu chung theo phần | Sở hữu chung hợp nhất |
|---|---|---|
| Phần của mỗi người | Xác định rõ, như một nửa, ba phần mười | Không xác định trước |
| Ví dụ hay gặp | Bạn bè góp tiền mua đất, anh em mua chung xe tải | Tài sản chung vợ chồng; tài sản của cộng đồng |
| Hoa lợi, lợi tức | Chia tương ứng với phần của mỗi người, trừ khi có thoả thuận khác | Các chủ có quyền ngang nhau |
| Định đoạt phần của mình | Mỗi người được định đoạt phần quyền của mình, tôn trọng quyền ưu tiên mua của người kia | Theo thoả thuận của tất cả chủ sở hữu hoặc theo luật |
| Chia tài sản | Có thể yêu cầu chia theo phần | Có loại chia được (vợ chồng), có loại không chia được (cộng đồng) |
Chỗ hay nhầm nhất là nghĩ cứ cùng đứng tên trên giấy là chung hợp nhất. Thực tế, nhà đất của anh em, bạn bè mua chung phần lớn là sở hữu chung theo phần, kể cả khi trên giấy chỉ ghi tên từng người mà không ghi tỷ lệ.
Không ghi tỷ lệ thì phần mỗi người tính thế nào
Rất nhiều giấy chứng nhận nhà đất ghi tên hai, ba người nhưng không ghi ai có bao nhiêu phần. Chiếc xe cũng chỉ đứng tên một người dù ba người góp tiền. Khi mọi người còn vui vẻ thì chuyện này không ai để ý; đến lúc một người muốn rút ra, tỷ lệ mới thành câu hỏi đầu tiên và khó nhất.
Nguyên tắc thường được áp dụng là: phần của mỗi người xác định theo phần đóng góp nếu chứng minh được; nếu không có thoả thuận và không chứng minh được đóng góp khác nhau thì coi như các phần bằng nhau. Vì vậy, người góp nhiều hơn mà không giữ giấy tờ nào chứng minh sẽ đứng trước rủi ro bị chia đều. Chứng cứ có ích thường là giấy biên nhận tiền, sao kê chuyển khoản ghi rõ nội dung, tin nhắn bàn bạc trước khi mua, giấy viết tay ghi tỷ lệ có chữ ký các bên.
Ví dụ giả định: ba người bạn ở Lâm Đồng mua chung một lô đất trồng cà phê, một người góp sáu phần, hai người kia mỗi người hai phần, nhưng sổ chỉ ghi tên cả ba mà không ghi tỷ lệ. Nếu người góp sáu phần còn giữ được sao kê ba lần chuyển tiền cho bên bán, khả năng chứng minh phần lớn hơn là rõ. Nếu cả ba đưa tiền mặt và không ai ký nhận, chuyện quay về "chia đều" là điều dễ xảy ra.
Quyền của từng người trong sở hữu chung theo phần
Được dùng tài sản tương ứng phần của mình. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tương ứng với phần quyền của mình, trừ khi các bên thoả thuận khác. Hai anh em mỗi người một nửa vườn sầu riêng thì về nguyên tắc tiền bán quả chia đôi sau khi trừ chi phí chung.
Được bán, tặng, để lại thừa kế phần của mình. Đây là điểm khác biệt lớn với chung hợp nhất. Bạn có thể bán phần quyền của mình mà không cần người kia đồng ý bán theo, nhưng phải dành cho họ quyền ưu tiên mua theo luật. Bạn không được bán cả tài sản khi chưa có sự đồng ý của mọi người.
Được yêu cầu chia khi muốn ra khỏi quan hệ chung. Nếu không có thoả thuận giữ nguyên tình trạng chung trong một thời hạn, mỗi người có quyền yêu cầu chia. Chia được bằng hiện vật thì chia; không chia được thì tính bằng giá trị.
Phải gánh chi phí và rủi ro theo phần. Quyền đi kèm nghĩa vụ: chi phí giữ gìn, sửa chữa, thuế phí gắn với tài sản thường cũng chia theo phần, trừ khi các bên đã thoả thuận khác.
Sở hữu chung hợp nhất: không ai có phần riêng cho đến khi chia
Ở sở hữu chung hợp nhất, các chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau với toàn bộ tài sản, không ai được nói "nửa này là phần của mình". Vì phần chưa được xác định, một người không thể đem bán "phần của mình" như ở chung theo phần; muốn định đoạt tài sản thì phải theo thoả thuận của tất cả chủ sở hữu, hoặc theo luật riêng điều chỉnh loại tài sản đó.
Luật chia chung hợp nhất làm hai loại. Loại phân chia được, điển hình là tài sản chung của vợ chồng: khi ly hôn hoặc khi vợ chồng thoả thuận chia trong thời kỳ hôn nhân, tài sản sẽ được tách ra theo nguyên tắc riêng của Luật Hôn nhân và gia đình. Loại không phân chia được, điển hình là tài sản của cộng đồng như dòng họ, thôn, bản, dùng cho lợi ích chung; thành viên rời đi không mang theo phần nào.
Tài sản vợ chồng có hẳn một hệ quy tắc riêng nên bài này chỉ nhắc để phân biệt. Nếu câu hỏi của bạn xoay quanh chia nhà khi ly hôn hay vợ chồng tự bán tài sản chung, nên tìm hiểu theo các quy định về hôn nhân và gia đình thay vì áp nguyên tắc chung theo phần.
Khi nào sở hữu chung chấm dứt
Quan hệ sở hữu chung không kéo dài mãi. Bộ luật Dân sự liệt kê các trường hợp chấm dứt, có thể hiểu gọn như sau:
- Tài sản chung đã được chia xong, mỗi người nhận phần hiện vật hoặc phần tiền của mình.
- Một người trong số các chủ sở hữu được hưởng toàn bộ tài sản, ví dụ mua lại hết phần của những người kia.
- Tài sản chung không còn, như chiếc xe bị tiêu huỷ hoàn toàn hoặc căn nhà đã bị phá bỏ không thay thế.
- Các trường hợp khác theo quy định của luật.
Điểm cần nhớ: người chết hay người bán phần cho người ngoài không làm chấm dứt quan hệ chung; chỉ là người khác bước vào thay chỗ. Người thừa kế hay người mua phần sẽ trở thành đồng sở hữu mới, và mọi người còn lại tiếp tục phải sống chung với điều đó. Vì vậy, người mua chung tài sản giá trị lớn nên nghĩ trước chuyện "nếu một người mất đi thì phần đó về đâu".
Ba việc nên làm ngay khi đang có tài sản chung
Thứ nhất, xác định đúng kiểu sở hữu. Đọc lại giấy tờ: tài sản đứng tên những ai, có ghi tỷ lệ không, có giấy thoả thuận đi kèm không. Nếu là tài sản của vợ chồng hay di sản chưa chia, đó là câu chuyện khác với tài sản mua chung giữa bạn bè.
Thứ hai, ghi lại tỷ lệ và cách chi tiêu bằng văn bản. Một tờ giấy đơn giản có chữ ký các bên ghi số tiền mỗi người góp, ai trả thuế phí, hoa lợi chia ra sao, ai giữ giấy tờ gốc, và nếu một người muốn rút thì làm thế nào. Văn bản này không cần cầu kỳ, quan trọng là rõ và có chữ ký. Với nhà đất, nhiều người chọn công chứng thoả thuận để chắc hơn.
Thứ ba, giữ chứng cứ dòng tiền. Chuyển khoản có ghi nội dung, biên nhận tiền mặt, hoá đơn sửa chữa đứng tên người đã trả. Những thứ này trông vụn vặt nhưng là cái duy nhất có giá trị khi tranh chấp xảy ra nhiều năm sau, lúc trí nhớ của mỗi người đã khác nhau.
Câu hỏi thường gặp
Đồng sở hữu và sở hữu chung có phải là một không?
Trong đời sống, "đồng sở hữu" thường được dùng để chỉ việc nhiều người cùng là chủ một tài sản, tức là sở hữu chung. Bộ luật Dân sự dùng thuật ngữ sở hữu chung và chia thành theo phần, hợp nhất cùng các dạng cụ thể. Khi đọc hợp đồng hay giấy tờ, bạn có thể hiểu hai cách gọi này cùng chỉ một quan hệ.
Sổ đỏ ghi tên hai anh em, không ghi tỷ lệ thì mỗi người được bao nhiêu?
Nếu không có thoả thuận và không chứng minh được phần đóng góp khác nhau, phần của mỗi người thường được coi là bằng nhau. Người góp nhiều hơn cần đưa ra chứng cứ như sao kê, biên nhận, giấy thoả thuận để được tính theo đúng phần thực tế.
Một người trong nhóm mua chung chết thì phần của họ đi đâu?
Phần quyền sở hữu của người đó trở thành di sản và được chia cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế bước vào làm đồng sở hữu thay chỗ. Quan hệ sở hữu chung không vì thế mà tự chấm dứt.
Tài sản chung hợp nhất có bán riêng phần của mình được không?
Vì phần của từng người chưa được xác định nên không thể bán riêng "phần của mình" như với sở hữu chung theo phần. Muốn định đoạt cần theo thoả thuận của tất cả chủ sở hữu hoặc theo luật riêng; với tài sản vợ chồng thì áp dụng quy định hôn nhân và gia đình.
Có cần công chứng giấy thoả thuận tỷ lệ góp vốn mua chung không?
Giấy viết tay có chữ ký các bên vẫn là chứng cứ có giá trị. Tuy vậy với nhà đất hoặc tài sản giá trị lớn, công chứng giúp xác thực chữ ký và ý chí của các bên, hạn chế việc một người chối sau này. Nên cân nhắc theo giá trị tài sản và mức tin cậy giữa các bên.
Thoả thuận giữ tài sản chung không chia trong mười năm có hiệu lực không?
Luật cho phép các chủ sở hữu chung thoả thuận duy trì tình trạng sở hữu chung trong một thời hạn; khi đó mỗi người chỉ được yêu cầu chia khi hết thời hạn ấy. Thoả thuận nên lập thành văn bản có chữ ký đủ các bên và nêu rõ ngoại lệ, ví dụ khi một người lâm vào hoàn cảnh khó khăn.