Nếu một người quen hoặc họ hàng tự dọn vào ở ngôi nhà trống của bạn mà chưa từng được bạn đồng ý, họ đang chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật và phải trả lại nhà. Bạn nên yêu cầu họ dọn đi bằng văn bản có thời hạn hợp lý, báo công an cấp xã nơi có nhà để ghi nhận, kiểm tra xem họ có đăng ký cư trú tại địa chỉ đó không, và nếu họ không chịu ra thì đề nghị hoà giải rồi khởi kiện đòi lại nhà.
Tình huống này hay gặp với nhà ở quê bỏ trống khi cả nhà lên phố, căn hộ mua để dành chưa ở, nhà của cha mẹ đã mất chưa ai về. Người dọn vào thường không phải người lạ mà là anh em họ, người quen cũ, đôi khi là người từng được nhờ "trông nhà giúp". Bài này tập trung vào cách đưa họ ra mà không làm sai luật; việc ở nhờ lâu năm có biến người ở thành chủ hay không đã có bài riêng, câu trả lời ngắn là không.
Ba tình huống trông giống nhau nhưng xử lý khác nhau
Trước khi hành động, xác định rõ người đang ở thuộc nhóm nào. Cách đặt vấn đề và giấy tờ cần có khác nhau theo từng nhóm.
| Tình huống | Bản chất | Hướng xử lý |
|---|---|---|
| Bạn chưa từng cho phép, họ tự phá khoá hoặc lấy chìa từ người khác để vào | Chiếm hữu không có căn cứ, có thể có dấu hiệu xâm phạm chỗ ở | Báo công an ngay, yêu cầu dọn đi, đòi lại nhà |
| Bạn nhờ họ trông nhà, họ dọn hẳn cả gia đình vào ở | Vượt quá phạm vi được nhờ | Chấm dứt việc nhờ trông, yêu cầu dọn đi trong thời hạn hợp lý |
| Bạn cho ở nhờ một thời gian, nay muốn lấy lại | Quan hệ cho mượn nhà, thường không giấy tờ | Báo trước, cho thời gian tìm chỗ ở, đòi theo thoả thuận mượn |
| Người ở là đồng thừa kế, cùng có quyền với ngôi nhà | Có thể không phải chiếm, mà là tranh chấp tài sản chung hoặc di sản | Giải quyết theo hướng chia di sản, tài sản chung |
Nhóm cuối cùng rất hay gặp: nhà của cha mẹ đã mất, một người con dọn vào ở, các anh chị em khác cho là chiếm. Nếu chưa chia thừa kế thì người đó cũng là một trong những người có quyền, và cách xử lý không còn là "đuổi ra" mà là phân chia. Đó là chủ đề của mảng thừa kế, bài này chỉ nhắc để bạn không đi nhầm đường.
Trình tự lấy lại nhà khi người ở không có sự cho phép
Các bước dưới đây áp dụng cho nhóm đầu và nhóm thứ hai trong bảng, khi bạn là chủ sở hữu hoặc người có quyền đối với nhà.
- Gom giấy tờ chứng minh nhà của bạn: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, hoá đơn điện nước đứng tên bạn.
- Đến nhà, có người làm chứng (trưởng thôn, tổ trưởng dân phố hoặc hàng xóm). Ghi hình bình tĩnh, nói rõ bạn là chủ nhà và chưa đồng ý cho ở.
- Gửi văn bản yêu cầu dọn đi, ghi rõ thời hạn. Thời hạn nên đủ để họ tìm chỗ ở khác, nhất là khi có trẻ nhỏ, người già; một thời hạn quá ngắn dễ bị coi là ép buộc.
- Báo công an cấp xã nơi có nhà về việc nhà bị người khác vào ở không có sự đồng ý. Đề nghị kiểm tra việc đăng ký cư trú tại địa chỉ này.
- Hết thời hạn mà họ không dọn, gửi đơn đề nghị hoà giải ở cơ sở hoặc đến uỷ ban nhân dân cấp xã.
- Hoà giải không thành, khởi kiện đòi lại tài sản tại toà án có thẩm quyền. Bản án có hiệu lực mà họ vẫn không chấp hành thì yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế.
Nếu có dấu hiệu họ phá khoá, đột nhập trong lúc nhà khoá kín, hoặc lấy đồ đạc trong nhà đem đi, đó không còn là chuyện ở nhờ. Bạn báo công an để được xem xét theo hướng có dấu hiệu vi phạm hình sự; việc đánh giá có phạm tội hay không thuộc về cơ quan điều tra.
Đăng ký cư trú tại nhà bạn mà bạn không biết
Theo Luật Cư trú hiện hành, người đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại chỗ ở hợp pháp không thuộc quyền sở hữu của mình cần có sự đồng ý của chủ sở hữu chỗ ở hoặc người được chủ sở hữu uỷ quyền. Vì vậy, nếu người đang ở nhà bạn đã đăng ký cư trú tại đó, bạn nên hỏi công an cấp xã xem việc đăng ký dựa trên căn cứ nào.
Có những trường hợp người ở đã dùng một tờ giấy đồng ý cũ, một chữ ký của người thân không có quyền, hoặc khai không đúng sự thật. Khi đó bạn có thể đề nghị cơ quan đăng ký cư trú xem xét lại. Nếu bạn từng ký đồng ý cho họ tạm trú trước đây, hãy nói rõ bạn đã rút lại sự đồng ý và muốn chấm dứt việc cho ở.
Cần hiểu đúng: đăng ký cư trú là thủ tục quản lý dân cư, không làm phát sinh quyền sở hữu hay quyền ở lâu dài. Người có hộ khẩu, có tạm trú tại nhà bạn vẫn phải trả nhà khi không còn căn cứ để ở. Nhưng hồ sơ cư trú ghi nhận địa chỉ của họ là một chi tiết mà toà án và cơ quan thi hành án sẽ xem xét, nên giải quyết sớm thì gọn hơn.
Những việc chủ nhà không nên tự làm
Không tự thay khoá khi đồ đạc của họ còn trong nhà. Nhốt đồ đạc của người khác bên trong, hay khoá người ta ở ngoài khi họ đang sinh hoạt ở đó, dễ dẫn tới tranh chấp mới về tài sản và về chỗ ở. Nhà là của bạn, nhưng đồ đạc là của họ.
Không vứt, bán, đem cho đồ đạc của họ. Dù họ ở trái phép, tài sản của họ vẫn được pháp luật bảo vệ. Muốn đồ được dọn đi, yêu cầu họ tự dọn hoặc để cơ quan có thẩm quyền lập biên bản, tạm giữ theo thủ tục.
Không cắt điện, nước để ép ra. Biện pháp này nghe có vẻ là quyền của chủ nhà, nhưng khi trong nhà có người già, trẻ nhỏ thì hậu quả khó lường, và hành vi ép buộc có thể bị nhìn nhận bất lợi khi giải quyết. Nếu hợp đồng điện nước đứng tên bạn, bạn có thể làm việc với đơn vị cung cấp để chuyển hoặc tạm dừng theo đúng thủ tục của họ, sau khi đã báo trước.
Không dùng người ngoài đến "đòi nhà". Thuê người lạ đến gây áp lực là con đường dẫn thẳng tới rắc rối hình sự cho chính bạn.
Không lẻn vào khi họ vắng nhà để dọn đồ ra. Ngay cả khi nhà thuộc sở hữu của bạn, người đang ở đó cũng được bảo vệ về sinh hoạt. Mọi lần vào nên có mặt họ hoặc có cơ quan có thẩm quyền, có người làm chứng.
Bàn giao lại nhà: làm sao cho gọn và không phát sinh chuyện mới
Khi người ở đồng ý dọn đi, hãy biến sự đồng ý đó thành một buổi bàn giao có ghi nhận. Hẹn ngày giờ, mời trưởng thôn hoặc tổ trưởng dân phố đến làm chứng. Đi từng phòng cùng người ở, ghi lại tình trạng nhà, những gì họ đã sửa, những gì bị hư, đồng hồ điện nước đang ở số bao nhiêu. Chụp ảnh từng phòng sau khi họ dọn xong.
Lập một biên bản ngắn: ngày bàn giao, người giao, người nhận, tình trạng nhà, các khoản còn phải thanh toán nếu có (tiền điện nước phát sinh trong thời gian ở, chi phí sửa chữa hai bên đã thoả thuận bù trừ), và câu xác nhận người ở đã dọn hết đồ, không còn yêu cầu gì khác về ngôi nhà. Hai bên và người làm chứng ký.
Nếu người ở có đăng ký cư trú tại địa chỉ đó, nhắc họ làm thủ tục chuyển đi hoặc báo công an cấp xã để xử lý theo quy định. Sau khi bàn giao xong mới thay khoá. Một buổi bàn giao đàng hoàng như vậy giúp tránh cảnh vài tháng sau người kia quay lại nói còn để quên đồ, hoặc nói bạn đã tự ý vứt tài sản của họ.
Ví dụ giả định và những lưu ý khi người ở là họ hàng
Chị M. sống ở Thành phố Hồ Chí Minh, có căn nhà cấp bốn ở quê Ninh Bình bỏ trống từ khi mẹ chị lên ở cùng. Một người anh họ xin "về ở tạm vài tháng sửa nhà", chị không trả lời rõ. Hai năm sau, người anh đã đưa vợ con về ở, sửa lại bếp, nuôi gà sau vườn. Chị muốn bán nhà thì người anh nói "ở lâu rồi, phải đền công sửa".
Trong ví dụ này, chị M. không trả lời rõ nhưng cũng không phản đối khi biết anh họ về ở, nên khó nói là chị hoàn toàn không cho phép. Cách đi hợp lý là coi đây như cho ở nhờ không thời hạn: gửi văn bản báo trước, cho thời gian hợp lý, ghi nhận phần sửa chữa anh họ đã làm và thoả thuận bù trừ nếu phần đó thật sự làm tăng giá trị nhà. Chi phí cải tạo có được hoàn hay không tuỳ vào ngay tình và tính cần thiết, có bài riêng phân tích.
Với họ hàng, lời nói lửng lơ là gốc của tranh chấp. Nếu không muốn ai vào ở, hãy nói thẳng từ đầu; nếu đồng ý cho ở, hãy viết vài dòng có thời hạn. Đó là cách giữ cả nhà lẫn tình thân.
Một lưu ý nữa cho người để nhà trống lâu: đừng gửi chìa khoá cho nhiều người. Mỗi chiếc chìa đưa ra là thêm một người sau này dễ khẳng định rằng họ được phép vào. Nếu cần nhờ trông, nhờ một người, nói rõ phạm vi (mở cửa thông gió, quét dọn, kiểm tra điện nước) và nhắn lại bằng tin nhắn để có dấu vết về điều đã nhờ.
Câu hỏi thường gặp
Người tự dọn vào ở nhà mình có bị xử lý hình sự không?
Tuỳ hành vi cụ thể. Nếu họ phá khoá, đột nhập, chiếm đồ đạc, hoặc dùng thủ đoạn để vào và ở, có thể có dấu hiệu tội phạm và công an sẽ xem xét. Nếu họ vào theo một lời nói lửng của bạn hoặc người thân, thường là tranh chấp dân sự. Việc kết luận thuộc cơ quan có thẩm quyền, bạn chỉ cần trình báo trung thực.
Có được đổi khoá khi người ở đi vắng không?
Không nên, nhất là khi đồ đạc của họ còn trong nhà. Việc đó dễ bị coi là cản trở trái phép và gây thêm tranh chấp. Nên yêu cầu họ dọn đi trong thời hạn, nhờ chính quyền làm chứng khi bàn giao nhà, rồi mới thay khoá sau khi họ đã chuyển hết đồ ra.
Người ở nhờ đã có tạm trú tại nhà mình thì có đuổi được không?
Đăng ký tạm trú không cho họ quyền ở mãi. Bạn vẫn có quyền chấm dứt việc cho ở và yêu cầu họ dọn đi. Nên báo công an cấp xã về việc bạn không còn đồng ý cho họ tạm trú tại chỗ ở của mình, và lưu lại văn bản yêu cầu đã gửi.
Người ở đã sửa chữa, xây thêm phòng thì có phải trả tiền cho họ không?
Không có câu trả lời chung. Nếu họ sửa chữa cần thiết để bảo quản nhà khi được cho ở, có thể được tính toán hoàn lại. Nếu họ tự ý xây thêm khi không được phép, bạn có thể yêu cầu khôi phục hiện trạng. Hai bên nên thoả thuận, không được thì toà án quyết định theo chứng cứ.
Nhà đang cho thuê, người thuê hết hạn mà không ra thì có giống trường hợp này không?
Không hoàn toàn. Đó là tranh chấp hợp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ hai bên dựa trên hợp đồng đã ký. Cách đòi, khoản tiền phải trả trong thời gian chậm bàn giao thuộc phạm vi luật hợp đồng; bạn nên đọc lại hợp đồng thuê trước khi gửi yêu cầu.
Khởi kiện đòi lại nhà có mất nhiều thời gian không?
Thời gian tuỳ mức độ phức tạp, số đương sự và việc bên kia có hợp tác không. Vụ đơn giản, chứng cứ rõ có thể nhanh hơn nhiều so với vụ dính thừa kế, sửa chữa, tài sản chung. Trong lúc chờ, giữ nguyên hiện trạng, tránh xung đột và tiếp tục lưu chứng cứ.