Bộ luật Dân sự 2015 buộc người đào giếng, đào ao, xây công trình dưới mặt đất phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách theo pháp luật về xây dựng; người xây công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình có khả năng gây ô nhiễm phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, bảo đảm vệ sinh, an toàn, không ảnh hưởng đến chủ bất động sản khác; gây thiệt hại thì phải bồi thường. Đây là phần của điều về bảo đảm an toàn khi cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại (Điều 177).
Luật dân sự không tự ghi con số mét cụ thể mà dẫn sang pháp luật về xây dựng, và với chăn nuôi thì còn có quy định chuyên ngành về chăn nuôi trong khu dân cư. Vì các mức khoảng cách có thể thay đổi theo quy chuẩn, bài này không ghi số, mà giải thích nguyên tắc, cách nhận ra vị trí không hợp lý, và đường đi khi bị ảnh hưởng.
Ba nhóm công trình luật để mắt tới
Nhóm thứ nhất là công trình đào sâu dưới đất: giếng, ao, bể ngầm, tầng hầm, móng sâu. Rủi ro là làm sạt lở, lún đất, làm thay đổi mạch nước của nhà bên. Luật buộc chúng phải cách mốc giới theo khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định.
Nhóm thứ hai là công trình có khả năng gây ô nhiễm: nhà vệ sinh, bể phốt, hố xí, chuồng trại chăn nuôi, hố ủ phân, nơi chứa rác, kho chứa hoá chất, thuốc bảo vệ thực vật. Rủi ro là mùi, ruồi muỗi, nước bẩn thấm sang giếng và đất nhà bên. Luật đòi ba thứ cùng lúc: cách mốc giới một khoảng, đặt ở vị trí hợp lý, bảo đảm vệ sinh và an toàn.
Nhóm thứ ba là cây cối và công trình có nguy cơ đổ sập, đã bàn ở bài riêng về cây nguy hiểm. Cả ba nhóm có chung một ý: tài sản của bạn nằm trên đất của bạn, nhưng tác động của nó không được tràn sang làm hại người bên cạnh.
Chữ "vị trí hợp lý" rất đáng để ý. Một bể phốt có thể cách ranh giới đúng khoảng cách tối thiểu, nhưng nếu đặt ngay sát giếng khoan của nhà bên ở phía bên kia ranh, trong khi còn cả khoảng đất phía sau nhà mình, thì vẫn có thể bị coi là không hợp lý. Luật không chỉ đo bằng thước mà xét cả hoàn cảnh.
Khoảng cách lấy ở đâu, sao không có một con số chung
Bộ luật Dân sự dẫn chiếu sang luật chuyên ngành. Con số cụ thể nằm ở quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và các quy định về vệ sinh, môi trường, chăn nuôi. Các văn bản này được cập nhật theo thời gian, nên khi cần con số, hãy đối chiếu bản hiện hành hoặc hỏi bộ phận quản lý xây dựng của Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường.
Khác nhau theo loại công trình. Giếng nước sinh hoạt, bể phốt, chuồng nuôi gia súc, kho hoá chất có yêu cầu khác nhau. Không có một mức chung cho mọi thứ "gây ô nhiễm".
Khác nhau theo khu vực. Đô thị đông dân, khu dân cư nông thôn, vùng chăn nuôi tập trung có điều kiện khác nhau. Một số địa phương còn quy định khu vực không được chăn nuôi trong nội thành, nội thị.
Đủ khoảng cách vẫn có thể phải bồi thường. Đặt đúng khoảng cách tối thiểu không miễn trách nếu thực tế vẫn gây hại, như bể phốt rò rỉ, chuồng không vệ sinh. Ngược lại, gần hơn mức chuẩn nhưng xây kín, xử lý tốt cũng chưa chắc gây thiệt hại; tranh chấp sẽ xét thiệt hại thật.
Dấu hiệu công trình nhà bên đang gây ảnh hưởng
Ghi nhận những dấu hiệu sau, có ngày giờ, ảnh, video, càng cụ thể càng tốt:
- Mùi hôi kéo dài từ chuồng trại, hố ủ, bể phốt nhà bên, nặng hơn vào những giờ nhất định hoặc khi trời nồm.
- Nước giếng nhà mình đổi màu, có mùi, sau khi nhà bên xây bể phốt hoặc chuồng trại mới; nên lấy mẫu nước gửi đơn vị có chức năng xét nghiệm.
- Nước thải, phân chảy tràn qua ranh giới, đọng ở chân tường, rãnh nhà mình sau mưa.
- Ruồi, muỗi, chuột tăng rõ rệt so với trước khi có công trình.
- Tường, nền nhà mình ẩm, nứt sau khi nhà bên đào ao, giếng, bể ngầm sát ranh.
- Hoá chất, bao bì thuốc bảo vệ thực vật để lộ thiên sát ranh giới, gần nơi trẻ em chơi.
Kết quả xét nghiệm nước, ý kiến của trạm y tế, cán bộ môi trường cấp xã là những chứng cứ có sức nặng hơn nhiều so với lời kể. Nếu có người trong nhà bị bệnh nghi do nguồn nước, hãy đi khám và giữ hồ sơ.
Đường xử lý từ nhẹ đến nặng
Chăn nuôi, vệ sinh là chuyện sinh kế và sinh hoạt hằng ngày của nhà bên, nên đi từ nói chuyện là phải đạo:
- Nói chuyện trực tiếp, nêu ảnh hưởng cụ thể và đề xuất giải pháp: dời chuồng về phía sau, làm bể biogas, xây kín bể phốt, làm rãnh thu nước thải, trồng hàng cây chắn.
- Nếu chưa xây, đề nghị xem vị trí dự kiến trước khi đổ móng; sửa trên giấy rẻ hơn rất nhiều so với phá dỡ.
- Gửi văn bản đề nghị khắc phục, kèm chứng cứ và thời hạn hợp lý.
- Nhờ tổ hoà giải ở thôn, tổ dân phố.
- Gửi đơn phản ánh đến Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường để kiểm tra về trật tự xây dựng, vệ sinh môi trường, chăn nuôi trong khu dân cư; chính quyền có thể xử lý theo thẩm quyền nếu có vi phạm hành chính.
- Khởi kiện dân sự tại Toà án nhân dân khu vực để yêu cầu chấm dứt hành vi gây hại, buộc di dời, khắc phục và bồi thường thiệt hại.
Hai con đường hành chính và dân sự có thể đi song song: chính quyền xử lý vi phạm quy định, toà án giải quyết quyền lợi giữa hai nhà. Xử phạt hành chính không tự động đem lại tiền bồi thường cho bạn.
Ví dụ giả định: chuồng lợn và giếng khoan ở một xóm
Ở một xóm thuộc tỉnh Nghệ An, gia đình anh Bình mở rộng chuồng lợn từ vài con lên vài chục con, xây sát hàng rào giáp nhà chị Lan. Nhà chị Lan dùng giếng khoan cách hàng rào không xa. Vài tháng sau, nước giếng có mùi, mùa nồm mùi chuồng bốc sang cả nhà.
Chị Lan chụp ảnh nước thải đọng chân hàng rào, gửi mẫu nước giếng đi xét nghiệm, rồi sang nói chuyện. Anh Bình cho rằng mình xây trên đất mình, chăn nuôi để sống. Hai bên nhờ trưởng thôn hoà giải. Kết quả: anh Bình làm hầm biogas, xây rãnh thu nước thải kín, chuyển phần chuồng mới ra phía sau vườn; chị Lan chuyển sang dùng nước máy cho ăn uống trong thời gian chờ nước giếng ổn định, chi phí đấu nối anh Bình hỗ trợ một phần.
Điều đáng học không nằm ở kết quả cụ thể mà ở cách đi: chị Lan có kết quả xét nghiệm nên cuộc nói chuyện không còn là cảm giác "hình như nước có mùi"; anh Bình chịu đưa ra phương án nên không phải để xã xử lý vi phạm về chăn nuôi trong khu dân cư. Nếu quy mô chăn nuôi vượt mức cho phép trong khu dân cư theo quy định hiện hành, việc dời chuồng có thể là bắt buộc chứ không còn là lựa chọn.
Nhà phố xây sát nhau: bể phốt dưới nền và chuyện phát hiện khi sửa nhà
Ở đô thị, bể phốt thường nằm ngay dưới nền nhà vệ sinh hoặc dưới gầm cầu thang, hai nhà ống xây sát vách có khi chỉ cách nhau một bức tường. Rủi ro ở đây không phải mùi bay sang mà là rò rỉ ngầm: bể cũ nứt, nước thấm vào móng, chân tường nhà bên, gây ẩm mốc, bốc mùi từ dưới sàn. Người chịu thiệt thường phát hiện muộn, khi tường đã loang lổ, gạch nền bong.
Một tình huống gặp không ít khi sửa nhà: đập nền ra mới thấy bể phốt hoặc đường ống của nhà bên nằm lấn sang dưới đất nhà mình, xây từ thời hai nhà còn của một chủ hoặc do thợ xây năm xưa làm tiện tay. Khi đó vừa có chuyện vị trí công trình gây ô nhiễm, vừa có chuyện công trình nằm dưới đất người khác. Không nên đập bỏ ngay: hãy chụp ảnh, mời nhà bên sang xem, nhờ tổ dân phố chứng kiến, rồi bàn phương án di dời hoặc thoả thuận giữ lại có điều kiện.
Với nhà phố, cách phòng tốt nhất là khi xây mới hoặc cải tạo, hai nhà trao đổi vị trí bể phốt, đường ống thoát của nhau, tránh đặt sát chung một bức tường. Bể nên xây kín, chống thấm đúng kỹ thuật; bể cũ có dấu hiệu nứt nên sửa trước khi nhà bên phải lên tiếng. Chi phí sửa một bể phốt nhỏ hơn nhiều so với tiền đền phần móng, tường nhà bên bị hư.
Khi bạn là người định xây bể phốt, chuồng trại, giếng
Trước khi xây, hãy nhìn sang nhà bên: giếng của họ ở đâu, bếp, phòng ngủ ở đâu, hướng gió chính mùa nóng thổi về phía nào. Đặt bể phốt xa giếng nhà bên nhất có thể, chuồng trại ở cuối hướng gió so với nhà bên, giếng mình xa bể phốt của chính mình và của nhà bên. Đó là "vị trí hợp lý" theo nghĩa đời thường.
Hỏi bộ phận quản lý xây dựng của Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường hoặc người thiết kế về khoảng cách theo quy chuẩn hiện hành cho loại công trình bạn định làm. Với chăn nuôi, hỏi thêm quy định của địa phương về chăn nuôi trong khu dân cư, quy mô được phép, yêu cầu xử lý chất thải.
Nói trước với nhà bên một câu, thậm chí mời họ xem vị trí. Rất nhiều tranh chấp mùi và nước bẩn bắt nguồn từ việc nhà bên chỉ biết khi chuồng đã xây xong. Ngược lại, khi được hỏi ý kiến trước, người ta dễ thông cảm hơn với chuyện sinh kế của bạn.
Cuối cùng, bảo trì là trách nhiệm kéo dài: hút bể phốt định kỳ, vệ sinh chuồng trại, kiểm tra rò rỉ. Một công trình đặt đúng chỗ nhưng bỏ bê vẫn có thể gây thiệt hại và kéo theo trách nhiệm bồi thường.
Câu hỏi thường gặp
Bể phốt nhà bên đặt sát tường nhà mình có vi phạm không?
Còn tuỳ khoảng cách theo quy chuẩn xây dựng hiện hành, vị trí có hợp lý không và có gây ảnh hưởng thật không. Bạn nên hỏi bộ phận quản lý xây dựng cấp xã, phường về khoảng cách áp dụng. Nếu bể rò rỉ, gây mùi, thấm sang nhà mình, bạn có quyền yêu cầu khắc phục và bồi thường.
Nhà bên nuôi gà, chim bồ câu trên sân thượng gây mùi, có phản ánh được không?
Được. Chăn nuôi trong khu dân cư phải bảo đảm vệ sinh môi trường và có thể bị giới hạn theo quy định của địa phương. Bạn nên nói chuyện trước, nếu không thay đổi thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân phường kèm ảnh, video. Phần bồi thường nếu có thiệt hại thì giải quyết theo đường dân sự.
Mình đào giếng trong đất mình, nhà bên phản đối vì sợ lún nhà họ, có phải dừng không?
Giếng, ao, công trình dưới mặt đất phải cách mốc giới theo khoảng cách của pháp luật về xây dựng. Nếu vị trí đáp ứng khoảng cách và thi công an toàn, nhà bên không thể cấm. Tuy vậy, nên lập biên bản hiện trạng nhà bên trước khi đào và chọn đơn vị thi công có kinh nghiệm.
Nước giếng nhà mình nhiễm bẩn, làm sao chứng minh do bể phốt nhà bên?
Bạn nên lấy mẫu nước gửi đơn vị có chức năng xét nghiệm, ghi nhận thời điểm nước đổi chất so với lúc nhà bên xây bể, vị trí và khoảng cách giữa giếng và bể. Ý kiến của cán bộ môi trường, y tế cấp xã cũng hữu ích. Chứng minh nguồn ô nhiễm đôi khi cần chuyên môn, nên nhờ người có nghiệp vụ.
Chuồng trại có từ trước khi mình mua nhà bên cạnh, mình có quyền đòi dời không?
Việc chuồng có trước không miễn cho chủ chuồng nghĩa vụ bảo đảm vệ sinh và không gây ảnh hưởng. Nhưng khi bạn biết rõ có chuồng mà vẫn mua, mức độ chịu đựng hợp lý sẽ được tính đến. Bạn có thể yêu cầu cải thiện vệ sinh; việc buộc dời chuồng phụ thuộc quy định chăn nuôi trong khu dân cư hiện hành.
Nhà bên để thuốc trừ sâu, can hoá chất sát hàng rào gần chỗ trẻ con chơi thì làm gì?
Hãy nhắc trực tiếp ngay vì đây là chuyện an toàn. Kho chứa hoá chất độc hại phải đặt cách mốc giới, ở vị trí hợp lý, bảo đảm an toàn. Nếu họ không thay đổi, báo trưởng thôn và Uỷ ban nhân dân cấp xã để kiểm tra. Trong lúc chờ, để trẻ tránh xa khu vực đó.