Tường ngăn giữa hai nhà thuộc về ai tuỳ nó được xây ở đâu: tường xây hoàn toàn trên đất của một nhà là của nhà đó; tường dựng trên đường ranh giới theo thoả thuận của hai bên, hoặc do một bên dựng trên ranh giới mà bên kia đồng ý, là tài sản thuộc sở hữu chung. Với tường nhà chung, Bộ luật Dân sự 2015 không cho chủ nhà bên cạnh trổ cửa sổ, lỗ thông hơi hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi được chủ bên kia đồng ý. Quy định này nằm trong điều về mốc giới ngăn cách các bất động sản (Điều 176).
Nhà phố, nhà ống xây liền vách, nhà tập thể cũ chia đôi, nhà của anh em được chia từ một căn: rất nhiều nơi có bức tường mà không ai nhớ ai xây. Bài này giúp bạn xác định tường là của ai, những việc được làm và không được làm với tường chung, cách chia chi phí sửa chữa, và phải làm gì khi muốn phá đi xây lại nhà mình.
Xác định tường là của ai
Câu hỏi đầu tiên luôn là tường nằm ở đâu so với ranh giới thửa đất, và được xây theo thoả thuận nào. Các trường hợp thường gặp:
| Trường hợp | Tường thuộc về | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tường xây hoàn toàn trên đất nhà A | Nhà A | Nhà B áp nhà sát vào nhưng không dùng tường làm kết cấu thì không có quyền gì với tường |
| Hai nhà thoả thuận xây trên đường ranh, mỗi bên một nửa | Sở hữu chung của hai nhà | Nên có giấy thoả thuận, sơ đồ |
| Nhà A tự xây trên đường ranh, nhà B đồng ý | Sở hữu chung | Chi phí xây do bên tạo nên chịu, trừ khi có thoả thuận khác |
| Nhà A tự xây trên đường ranh, nhà B không đồng ý và có lý do chính đáng | Nhà A phải dỡ bỏ | Đây là trường hợp xây chưa được phép trên phần ranh chung |
| Nhà cũ của một chủ chia đôi cho hai người | Thường là tài sản chung | Xem văn bản chia, sổ đỏ, bản vẽ hiện trạng của từng phần |
Muốn biết tường nằm đâu so với ranh giới, hãy đối chiếu sơ đồ thửa đất và bản vẽ nhà trên giấy chứng nhận của cả hai nhà. Nếu hai bản vẽ lệch nhau hoặc không thể hiện rõ, việc xác định ranh giới là tranh chấp ranh giới đất, cần đo đạc; bài này chỉ nhắc đến đó.
Những việc không được tự ý làm với tường chung
Tường chung là tài sản của cả hai, nên mọi việc làm thay đổi bức tường đều cần sự đồng ý của bên kia. Bộ luật Dân sự nêu thẳng ba việc không được làm nếu không được đồng ý: trổ cửa sổ, trổ lỗ thông hơi, và đục tường để đặt kết cấu xây dựng như dầm, sàn, ống. Ba việc này đều làm yếu tường, có thể ảnh hưởng an toàn của cả hai nhà, và làm thay đổi tình trạng tài sản chung.
Ngoài ba việc luật nêu tên, theo nguyên tắc của sở hữu chung, những việc như phá dỡ, xây cao thêm trên tường chung, khoan cấy thép gác sàn mới, đục chôn đường điện nước sâu vào lõi tường cũng nên được thoả thuận trước. Việc nhỏ như đóng đinh treo tranh, sơn lại mặt tường phía nhà mình thường không gây tranh cãi.
Rủi ro lớn nhất là khi một nhà cải tạo, nâng tầng mà dùng tường chung làm chỗ gác dầm, đổ sàn. Tường cũ không được tính để chịu thêm tải, có thể nứt, nghiêng, kéo theo hư hại cho nhà bên. Người tự ý làm phải chịu trách nhiệm bồi thường, và còn có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu. Khi nhà bạn định cải tạo, nên đề nghị người thiết kế tính phương án có hệ cột, dầm riêng, không dựa vào tường chung, trừ khi hai nhà đã thoả thuận rõ và có đánh giá kết cấu.
Sửa chữa, chống thấm tường chung: chia chi phí thế nào
Nguyên tắc chia theo thoả thuận. Tường là tài sản chung thì chi phí bảo quản, sửa chữa do các chủ cùng chịu, theo thoả thuận. Không có thoả thuận thì thường được hiểu là chia theo phần sở hữu, với tường xây trên ranh là chia đều.
Hư hỏng do một bên gây ra thì bên đó chịu. Tường nứt vì nhà A khoan cấy dầm, tường thấm vì ống nước nhà A rò thì nhà A chịu chi phí sửa, không chia đôi.
Mặt tường phía nhà ai, nhà đó lo trang trí. Sơn, ốp, trát hoàn thiện mặt tường phía nhà mình là việc của mình. Phần kết cấu, chống thấm đỉnh tường, khe giữa hai mái là phần chung.
Một bên muốn sửa, bên kia không muốn. Nếu tường hư hỏng thật, có nguy cơ mất an toàn, bên muốn sửa có thể đề nghị bằng văn bản, nhờ hoà giải. Với tường có nguy cơ sập đổ, quy định về bảo đảm an toàn khi công trình có nguy cơ gây thiệt hại cũng được áp dụng.
Ghi lại mọi thứ. Biên bản trước khi sửa, báo giá, hoá đơn, ảnh trước và sau. Những giấy tờ này giúp chia tiền minh bạch và là chứng cứ nếu sau này lại có tranh chấp.
Muốn phá nhà mình xây lại khi có tường chung
Đây là tình huống hay sinh chuyện nhất. Nhà bạn đã cũ, muốn đập đi xây mới, nhưng một mặt nhà dựa vào tường chung với nhà bên. Trình tự nên đi:
- Xác định tường chung hay riêng, theo giấy tờ và hiện trạng; nếu chưa rõ thì làm rõ trước khi thiết kế.
- Nhờ người thiết kế khảo sát tình trạng tường và đánh giá phương án: giữ tường chung, xây tường mới sát bên trong đất mình, hay hai nhà cùng làm lại tường.
- Lập biên bản hiện trạng nhà bên trước khi thi công: vết nứt, thấm có sẵn, có chữ ký hai bên, tốt nhất có tổ trưởng dân phố chứng kiến.
- Thoả thuận bằng văn bản với nhà bên về phương án với tường chung: giữ nguyên, gia cố, hay tháo dỡ xây lại; chi phí ai chịu; thời gian thi công; che chắn bảo vệ nhà bên.
- Đưa phương án và thoả thuận vào hồ sơ xin phép xây dựng nếu công trình thuộc diện phải xin phép.
- Trong quá trình thi công, theo dõi và ghi nhận ảnh hưởng đến nhà bên, xử lý sớm khi có dấu hiệu nứt lún.
Phương án được nhiều người chọn là xây hệ khung và tường mới hoàn toàn trên đất mình, giữ nguyên tường chung cho nhà bên. Mất một ít diện tích nhưng tránh được gần hết rủi ro tranh chấp. Phần lún nứt nhà bên khi thi công là chủ đề riêng; ở đây chỉ nhắc là phải lập biên bản hiện trạng trước.
Tường riêng của nhà bên mà nhà mình áp vào
Một tình huống khác: nhà bên xây trước, tường nằm trọn trên đất của họ; nhà bạn xây sau, áp sát vào, không xây tường riêng phía đó mà dùng luôn tường nhà bên làm vách. Lúc xây có thể hai nhà vui vẻ, nhưng về pháp lý, bức tường vẫn là của nhà bên. Khi nhà bên phá dỡ để xây lại, phía nhà bạn sẽ hở hoàn toàn, và bạn khó đòi họ phải giữ tường cho mình.
Nếu nhà bạn đang ở trong tình huống này, nên có một thoả thuận bằng văn bản với nhà bên: được dùng tường làm vách, có góp chi phí xây hay bảo trì không, khi một bên muốn xây lại thì báo trước bao lâu, ai chịu chi phí làm tường thay thế. Thoả thuận này cũng nên được báo cho người mua khi một trong hai nhà bán.
Ngược lại, nếu tường là của bạn và nhà bên đang dùng nhờ, bạn có quyền với tài sản của mình nhưng vẫn phải thực hiện quyền đó không gây thiệt hại cho người khác. Khi phá dỡ để xây lại, hãy thông báo trước, cho nhà bên thời gian chuẩn bị, che chắn tạm. Lập luận "tường của mình thì mình phá" có thể đúng về sở hữu nhưng vẫn có thể phải bồi thường nếu cách làm gây hư hại cho tài sản nhà bên.
Ví dụ giả định: căn nhà cũ chia đôi cho hai anh em
Ở một phường của Huế, ông bà để lại căn nhà cấp bốn rộng, các con chia đôi theo chiều dọc cho hai anh em. Bức tường ngăn giữa được xây lúc chia, đặt đúng giữa nền nhà cũ, mỗi người góp một nửa tiền. Hai nhà dùng chung bức tường hơn mười năm không có chuyện gì.
Rồi người em muốn xây nhà ba tầng. Thợ đề xuất cấy dầm vào tường chung để đỡ sàn cho rẻ. Người anh phản đối vì sợ nứt nhà mình. Hai anh em to tiếng, người em định cứ làm vì nghĩ "tường có nửa của mình". Cả hai không biết rằng chính vì tường là của chung, nên một người không thể tự quyết việc đục tường đặt kết cấu.
Sau khi nghe tổ trưởng dân phố giải thích và hỏi một kỹ sư quen, người em đổi phương án: dựng hệ cột riêng sát bên trong phần đất của mình, chỉ để tường chung làm vách ngăn, chấp nhận mất một dải diện tích nhỏ. Trước khi khởi công, hai anh em lập biên bản hiện trạng nhà người anh, có ảnh, có chữ ký. Trong thoả thuận, người em chịu chi phí chống thấm đỉnh tường chung ở phần tiếp giáp với nhà cao tầng mới, vì phần đó phát sinh từ việc xây của mình.
Bài học rút ra không phức tạp: biết tường là của chung từ đầu, và biết luật không cho tự đục tường đặt kết cấu, thì phương án đúng đến sớm và rẻ hơn rất nhiều so với tranh cãi sau khi tường đã nứt.
Khi nào nên hỏi người có chuyên môn
Tường chung đụng đến cả pháp lý lẫn kết cấu. Nên hỏi người có chuyên môn trong các trường hợp:
- Giấy chứng nhận hai nhà thể hiện ranh giới khác nhau, không rõ tường nằm trên đất ai.
- Một nhà đã tự ý đục tường, gác dầm, nâng tầng trên tường chung và tường có dấu hiệu nứt, nghiêng.
- Muốn phá nhà xây lại nhưng nhà bên không đồng ý phương án với tường chung.
- Nhà được chia từ nhà chung của gia đình, việc chia chưa làm thủ tục đầy đủ, ảnh hưởng đến việc xác định tường là của ai.
- Thiệt hại đã xảy ra và hai bên không thống nhất được mức bồi thường.
Về kết cấu, nên mời kỹ sư hoặc đơn vị tư vấn xây dựng đánh giá. Về quyền và nghĩa vụ, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn, mang theo ảnh hiện trạng, sơ đồ thửa đất và giấy tờ nhà của mình để được trả lời sát tình huống.
Câu hỏi thường gặp
Không có giấy tờ nào ghi tường chung, làm sao biết tường là của ai?
Đối chiếu sơ đồ thửa đất, bản vẽ nhà trên giấy chứng nhận của hai nhà, xem tường nằm trên ranh giới hay lọt hẳn vào đất một bên. Hỏi thêm người xây năm xưa, hàng xóm lâu năm. Nếu vẫn không rõ, có thể phải đo đạc lại ranh giới với sự tham gia của hai bên.
Nhà bên khoan tường chung để bắt giá treo điều hoà phía nhà họ có cần hỏi mình không?
Việc khoan nông để treo đồ vào mặt tường phía nhà mình thường không bị coi là đục tường đặt kết cấu. Nhưng nếu khoan xuyên tường, khoan sâu làm yếu tường, hoặc lắp vật nặng, nên báo nhà bên. Có hư hại phía nhà bên thì người khoan phải sửa và bồi thường.
Nhà bên trổ cửa sổ trên tường chung để lấy sáng, mình có quyền yêu cầu bịt lại không?
Có. Với tường nhà chung, chủ nhà bên cạnh không được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi nếu không được bạn đồng ý. Bạn có thể yêu cầu họ khôi phục tình trạng ban đầu. Nếu bạn đồng ý cho trổ, hãy ghi thoả thuận lại, kèm điều kiện như kính mờ, không mở ra.
Tường chung bị nứt do lâu năm, nhà bên không chịu góp tiền sửa thì sao?
Tường chung thì chi phí sửa chữa thường do hai bên cùng chịu. Nếu nhà bên từ chối, bạn có thể đề nghị bằng văn bản, nhờ hoà giải ở tổ dân phố. Nếu tường có nguy cơ sập, báo chính quyền cấp xã, phường. Trường hợp bạn tự sửa trước để bảo đảm an toàn, hãy giữ hoá đơn để đòi phần của họ.
Mình muốn xây cao hơn trên phần tường chung, có được không?
Xây cao thêm trên tường chung làm thay đổi tài sản chung và tăng tải lên tường, nên cần sự đồng ý của nhà bên và nên có đánh giá kết cấu. Cách an toàn hơn là xây phần cao thêm trên hệ kết cấu riêng của nhà mình, không dựa vào tường chung.
Bán nhà có tường chung thì người mua có bị ràng buộc gì không?
Tường chung là tài sản chung gắn với hai căn nhà, nên người mua kế thừa tình trạng đó, gồm cả những thoả thuận đang có về tường. Người bán nên cho người mua xem các thoả thuận, biên bản về tường chung. Người mua nên hỏi kỹ và xem tường trước khi ký.