Bộ luật Dân sự 2015 có hai quy định riêng về nước giữa các bất động sản liền kề: nếu do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước của một bất động sản buộc phải đi qua bất động sản khác, thì chủ bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp và không được cản trở dòng nước; người có đất canh tác cần tưới, tiêu thì có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh để cho một lối dẫn nước thích hợp. Đổi lại, người dùng lối nước phải hạn chế thiệt hại đến mức thấp nhất và bồi thường nếu gây thiệt hại.
Đây là một phần của chế định quyền đối với bất động sản liền kề, giống như quyền về lối đi qua nhưng dành cho nước. Ở đô thị, chuyện hay gặp là nhà nằm sâu trong hẻm không có đường thoát nước ra cống chung. Ở nông thôn là ruộng trong không có mương dẫn nước. Bài này giải thích hai quy định đó dùng thế nào, đâu là giới hạn, và cách thoả thuận cho chắc.
Hai quy định về nước, đọc cho đúng
Quy định thứ nhất nói về cấp, thoát nước nói chung. Điều kiện then chốt là "do vị trí tự nhiên của bất động sản": nghĩa là không có cách nào hợp lý khác ngoài đi qua đất người khác, ví dụ thửa đất bị bao quanh, nằm thấp hơn các thửa xung quanh, cống chung chỉ chạy ở phía đất nhà bên. Khi đó, chủ đất có nước chảy qua phải dành lối thích hợp và không được chặn dòng chảy. Người sử dụng lối nước phải hạn chế thiệt hại, gây thiệt hại thì bồi thường.
Quy định này còn có một câu đáng chú ý: trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho bất động sản có nước chảy qua, thì người sử dụng lối thoát nước không phải bồi thường. Tức là luật chấp nhận địa hình là địa hình: đất thấp phải nhận nước mưa tự nhiên từ đất cao, không thể đòi đất cao đền vì trời mưa.
Quy định thứ hai dành cho đất canh tác: người có quyền sử dụng đất canh tác khi cần tưới, tiêu nước có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng; người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại thì phải bồi thường. Điểm khác là quy định này không đặt điều kiện "do vị trí tự nhiên" như quy định thứ nhất, mà dựa vào nhu cầu canh tác.
Những chỗ dễ hiểu lệch
Có quyền không có nghĩa là muốn đi đâu cũng được. Lối nước phải "thích hợp": đi qua chỗ ít gây thiệt hại nhất, kích thước vừa đủ cho nhu cầu. Không thể chọn đào mương cắt ngang giữa vườn cây ăn quả của nhà bên khi có thể đi men bờ ranh.
Nước tự nhiên khác nước do mình làm ra. Miễn bồi thường chỉ dành cho nước tự nhiên chảy từ cao xuống thấp. Nước thải sinh hoạt, nước từ ao nuôi tôm xả ra, nước từ mái nhà đã được gom lại thì không phải "tự nhiên"; gây hại thì phải chịu.
Nghĩa vụ để nước chảy qua không cho phép tự lấp mương. Chủ đất có mương cũ chảy qua không được tự ý lấp, đắp chặn làm ngập đất phía trên. Muốn đổi tuyến mương thì bàn với người đang dùng, làm tuyến mới thích hợp trước khi bỏ tuyến cũ.
Nước thải không phải là nước mưa. Thoát nước thải sinh hoạt, chăn nuôi qua đất người khác chạm thêm các quy định về vệ sinh và môi trường. Phải dẫn bằng cống kín, đến nơi tiếp nhận được phép, không được xả lộ thiên qua đất nhà bên.
Đất công, đường làng có cống chung thì đi theo cống chung. Nếu có hệ thống thoát nước công cộng tiếp cận được, nhu cầu đi qua đất tư nhân giảm đi nhiều. Khi đó việc đấu nối thường phải theo quy định và sự hướng dẫn của đơn vị quản lý thoát nước, chính quyền nơi có đất.
Hai tình huống điển hình: phố và ruộng
Ví dụ giả định để thấy quy định áp vào thực tế thế nào.
| Nhà trong hẻm không có lối thoát nước | Ruộng trong không có mương | |
|---|---|---|
| Bối cảnh | Ở Cần Thơ, căn nhà nằm sau dãy nhà mặt tiền, cống chung chạy dưới con hẻm phía nhà bên | Ở An Giang, thửa ruộng nằm giữa, kênh nội đồng ở phía thửa của người khác |
| Căn cứ | Cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác do vị trí tự nhiên | Nhu cầu tưới, tiêu cho đất canh tác |
| Lối thích hợp | Ống ngầm nhỏ chạy sát chân tường ranh, đấu vào hố ga phía hẻm | Mương nhỏ chạy men bờ ranh, không cắt ngang thửa |
| Nghĩa vụ người dùng lối | Thi công gọn, hoàn trả mặt bằng, bảo trì, bồi thường nếu ống vỡ làm hư nền | Giữ bờ mương, không để tràn, bồi thường phần lúa bị hại khi đào |
| Nên ghi trong thoả thuận | Tuyến ống, kích thước, ai sửa khi tắc, có đền bù không | Tuyến mương, mùa dùng nước, ai nạo vét, có đền bù không |
Cả hai tình huống đều có điểm chung: thoả thuận trước, đo vẽ tuyến, ghi ai bảo trì. Phần lớn tranh chấp nước nổ ra không phải lúc mở lối mà vài năm sau, khi ống tắc, mương bồi mà không ai chịu nạo.
Mở lối thoát nước, dẫn nước qua đất nhà bên: các bước
Khi bạn là người cần lối nước:
- Xác định rõ không có cách hợp lý nào khác: có cống chung tiếp cận được không, có thể nâng nền, làm bể chứa, làm hố thấm trong đất mình không.
- Đề xuất tuyến cụ thể gây ít thiệt hại nhất cho nhà bên, kèm phác thảo vị trí, kích thước, cách thi công và thời gian thi công.
- Gặp chủ đất bên cạnh trình bày, đề nghị mức bồi thường hoặc đền bù hợp lý cho phần đất bị dùng và thiệt hại khi thi công nếu có.
- Lập thoả thuận bằng văn bản, có sơ đồ tuyến; nên có người làm chứng là trưởng thôn, tổ trưởng dân phố. Với lối lâu dài, cân nhắc công chứng hoặc chứng thực.
- Nếu nhà bên từ chối không có lý do chính đáng, đề nghị hoà giải ở cơ sở, rồi gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường.
- Không hoà giải được thì khởi kiện tại Toà án nhân dân khu vực, yêu cầu xác lập lối cấp, thoát nước hoặc lối dẫn nước.
Tuyệt đối không tự đào mương, đặt ống qua đất người khác khi chưa có thoả thuận hay quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Làm vậy biến bạn từ người có quyền thành người xâm phạm.
Đền bù, bảo trì và khi nào lối nước chấm dứt
Luật nói rõ người dùng lối nước phải bồi thường nếu gây thiệt hại. Còn việc có trả một khoản đền bù cho việc được dùng đất người khác hay không, mức bao nhiêu, thì nên để hai bên thoả thuận. Với một đường ống ngầm nhỏ chạy sát tường, nhiều nhà chỉ cần cam kết hoàn trả mặt bằng và sửa ngay khi có sự cố. Với một con mương lộ thiên chiếm cả dải đất canh tác, khoản đền bù hợp lý là điều nên bàn.
Bảo trì là chỗ hay sinh chuyện. Mương bồi lắng, ống tắc rác, nắp hố ga vỡ. Thoả thuận nên ghi: ai kiểm tra định kỳ, ai chịu chi phí nạo vét, sửa chữa, được vào đất nhà bên lúc nào để sửa. Nguyên tắc chung của quyền đối với bất động sản liền kề là không được lạm dụng quyền, không làm cho việc thực hiện quyền trở nên khó khăn, và khi có thay đổi phải thông báo trước.
Quyền về lối nước chấm dứt khi nhu cầu không còn: ví dụ khu phố đã làm cống chung chạy ngang mặt tiền nhà bạn, ruộng đã có kênh nội đồng mới. Nó cũng chấm dứt khi hai thửa đất về cùng một chủ, hoặc theo thoả thuận. Khi đó, người đã dùng lối nước nên tháo dỡ ống, lấp mương, hoàn trả mặt bằng theo thoả thuận.
Một điểm cần lưu ý là quyền về lối nước gắn với đất, không gắn với người. Khi bên có đất được hưởng lối nước bán đất, người mua tiếp tục được hưởng; khi bên có đất chịu lối nước bán đất, người mua tiếp tục phải chịu. Vì vậy khi mua nhà đất, nên hỏi có đường ống, mương nước nào của nhà bên đi qua không.
Khi bạn là người có đất bị đề nghị cho nước đi qua
Bạn có nghĩa vụ dành lối thích hợp khi đủ điều kiện, nhưng bạn cũng có quyền yêu cầu lối đó đi qua chỗ ít ảnh hưởng nhất, thi công vào thời điểm không làm hỏng mùa vụ, được bồi thường thiệt hại và được thoả thuận về đền bù. Đừng từ chối thẳng chỉ vì ngại; từ chối không có lý do chính đáng thì toà án vẫn có thể buộc bạn dành lối, và lúc đó bạn mất cơ hội thương lượng các điều kiện có lợi cho mình.
Hãy hỏi kỹ: nước gì sẽ đi qua (nước mưa, nước thải sinh hoạt hay nước sản xuất), lưu lượng ra sao, ống kín hay mương hở, có mùi không, có ảnh hưởng đến giếng nước, ao cá nhà mình không. Nước thải chăn nuôi, nước xả từ ao nuôi trồng thuỷ sản là chuyện khác hẳn nước mưa, và bạn có quyền đòi phương án xử lý trước khi xả.
Nếu tuyến đề xuất cắt ngang chỗ bạn định xây nhà sau này, hãy nói ngay từ đầu để chọn tuyến khác. Thay đổi tuyến khi đường ống đã nằm dưới đất là chuyện tốn kém cho cả hai bên. Với tình huống phức tạp, có tiền đền bù lớn, bạn nên hỏi luật sư hoặc người làm nghề pháp lý trước khi ký thoả thuận lâu dài.
Câu hỏi thường gặp
Đất nhà bên cao hơn, mưa xuống nước chảy sang làm ngập sân nhà mình, có đòi bồi thường được không?
Nếu đó là nước mưa tự nhiên chảy từ chỗ cao xuống chỗ thấp theo địa hình, luật không buộc bên đất cao bồi thường. Nhưng nếu nhà bên san lấp, đổ bê tông, làm thay đổi dòng chảy dồn nước sang nhà bạn, hoặc gom nước thải sang, thì không còn là tự nhiên và có thể đòi khắc phục, bồi thường.
Mương nước chảy qua đất mình từ thời ông bà, nay mình muốn lấp để xây nhà được không?
Không nên tự lấp nếu các thửa đất phía trên vẫn cần mương để thoát nước hoặc tưới tiêu. Bạn nên bàn với những người đang dùng mương, đề xuất tuyến thay thế thích hợp, làm xong tuyến mới rồi mới bỏ tuyến cũ. Tự lấp gây ngập cho người khác có thể phải bồi thường.
Nhà bên đặt ống thoát nước qua đất mình lâu năm mà không hỏi, giờ mình có quyền tháo không?
Không nên tự tháo ngay, vì có thể gây ngập cho họ và phát sinh tranh chấp. Hãy xác định ống có phải lối thoát duy nhất của họ không. Nếu có cách khác, đề nghị họ chuyển tuyến trong thời hạn hợp lý; nếu là lối duy nhất, nên thoả thuận lại bằng văn bản về tuyến, bảo trì và đền bù.
Có phải trả tiền cho nhà bên khi được dẫn nước qua đất họ không?
Luật buộc bồi thường thiệt hại khi sử dụng lối nước gây thiệt hại. Khoản đền bù cho việc được dùng đất là chuyện nên thoả thuận, tuỳ diện tích bị ảnh hưởng và mức bất tiện. Ống ngầm nhỏ thường ít tốn kém; mương lộ thiên chiếm dải đất canh tác thì đền bù là hợp lý.
Ruộng nhà mình cần nước tưới, nhà bên không cho đào mương thì có cách nào?
Bạn có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh dành lối dẫn nước thích hợp cho đất canh tác. Hãy đề xuất tuyến ít ảnh hưởng nhất và mức bồi thường, nhờ hoà giải ở thôn, xã. Nếu không thành, toà án có thể xem xét yêu cầu xác lập lối dẫn nước của bạn.
Mua đất mà có ống nước nhà bên đi ngầm qua thì có bị buộc giữ ống đó không?
Quyền về lối nước gắn với đất, nên người mua thường phải tiếp tục để lối nước hợp lệ đi qua. Trước khi mua, hãy hỏi người bán và nhà bên về các đường ống, mương nước, xem có thoả thuận nào, và tính đến điều đó khi định giá, thiết kế nhà.