Quyền khác đối với tài sản là quyền của một người được trực tiếp nắm giữ, chi phối một tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác. Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ 1/1/2017) tách nhóm quyền này thành một phần riêng, đặt cạnh quyền sở hữu, và tại Điều 159 kể ra ba quyền: quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng và quyền bề mặt.
Điểm làm nhóm quyền này khác một lời hứa miệng hay một hợp đồng thuê là nó bám theo tài sản. Chủ nhà bán nhà, chủ đất tặng đất cho người khác, quyền đã xác lập trước đó nhìn chung vẫn còn. Bài này giải thích ba quyền ấy là gì, chung nhau ở điểm nào, khác quyền sở hữu ra sao, và khi nào người dân bình thường thật sự cần dùng tới.
Vì sao luật cần một nhóm quyền đứng giữa sở hữu và hợp đồng
Trước năm 2017, khi một người muốn sử dụng nhà, đất của người khác trong thời gian dài, công cụ quen thuộc là hợp đồng: thuê, mượn, uỷ quyền. Hợp đồng chỉ ràng buộc hai bên đã ký. Nếu chủ tài sản bán cho người khác, chết đi để lại cho con cháu, hay bị chủ nợ kê biên, người đang dùng tài sản thường rơi vào thế yếu, phải chứng minh lại từ đầu và nhiều khi chỉ còn đòi được tiền.
Bộ luật Dân sự 2015 bổ sung một tầng quyền vững hơn. Người có quyền khác không cần chủ tài sản ngày nào cũng đồng ý; họ thực hiện quyền của mình trực tiếp trên tài sản, trong phạm vi đã được xác lập. Luật gọi thẳng đặc tính này: chủ thể quyền khác được thực hiện quyền một cách trực tiếp, và khi quyền đó đã xác lập hợp lệ thì người khác, kể cả chủ sở hữu, phải tôn trọng.
Với hộ gia đình Việt Nam, nhu cầu này rất đời thường. Cha mẹ muốn sang tên nhà cho con nhưng vẫn ở đó tới cuối đời. Con muốn xây nhà trên đất của cha mẹ mà ngôi nhà là của mình. Nhà phía trong cần lối đi, đường ống băng qua đất nhà phía ngoài. Ba nhu cầu đó ứng với ba quyền mà Bộ luật đặt tên riêng.
Ba quyền khác đối với tài sản nhìn cạnh nhau
Bảng dưới tóm tắt nội dung chính của từng quyền theo Bộ luật Dân sự 2015. Chi tiết về thủ tục ghi nhận, nhất là với đất, còn phụ thuộc pháp luật đất đai và đăng ký hiện hành.
| Quyền | Người có quyền được làm gì | Gắn với tài sản nào | Ví dụ giả định |
|---|---|---|---|
| Quyền đối với bất động sản liền kề | Dùng một phần thửa đất, nhà của người khác để phục vụ cho bất động sản của mình: lối đi, cấp thoát nước, đường dây | Hai bất động sản sát nhau hoặc gần nhau | Nhà ông Bình ở phía trong hẻm được đi qua phần đất nhà bà Hoa để ra đường |
| Quyền hưởng dụng | Khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của người khác trong một thời hạn | Có thể là nhà, đất, vườn cây, cả động sản | Bà Lan tặng nhà cho con trai nhưng vẫn ở và cho thuê tầng trệt lấy tiền tiêu |
| Quyền bề mặt | Dùng mặt đất, mặt nước, khoảng không phía trên và lòng đất để xây, trồng; sở hữu công trình mình tạo ra | Đất mà quyền sử dụng thuộc người khác | Anh Tùng dựng xưởng sấy trên một góc đất của người cậu, xưởng là của anh |
Ba quyền có chung một khung: phải có căn cứ xác lập (luật quy định, thoả thuận hoặc di chúc), có thời điểm phát sinh hiệu lực, có giới hạn thời gian hoặc giới hạn mục đích, và có những căn cứ chấm dứt riêng. Phần quyền với bất động sản liền kề như lối đi, nước mưa, cây chìa cành được nói kỹ ở mục nhà đất liền kề của trang; bài này tập trung vào hưởng dụng và bề mặt.
Quyền khác khác quyền sở hữu ở những điểm nào
Không có quyền định đoạt. Chủ sở hữu có đủ ba quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Người có quyền khác chỉ được một phần, chủ yếu là dùng và hưởng lợi. Người hưởng dụng không được bán căn nhà; người có quyền bề mặt không được tách thửa đất đem bán. Họ chỉ định đoạt được phần thuộc về chính họ, ví dụ công trình mà người có quyền bề mặt tự xây.
Có thời hạn hoặc có điều kiện. Quyền sở hữu nhìn chung không tự hết theo thời gian. Quyền hưởng dụng của một cá nhân dài tối đa tới hết đời người hưởng dụng đầu tiên; quyền bề mặt không được dài hơn thời hạn sử dụng đất của chủ đất. Quyền với bất động sản liền kề tồn tại chừng nào nhu cầu phục vụ còn.
Chủ sở hữu vẫn là chủ. Quyền khác đè lên quyền sở hữu nhưng không xoá nó. Chủ nhà vẫn có thể bán, tặng, để lại thừa kế, chỉ là người nhận được một tài sản đang mang quyền của người khác. Khi quyền khác chấm dứt, quyền của chủ trở lại trọn vẹn.
Bám theo tài sản, không bám theo người ký. Đây là điểm quý nhất. Bộ luật quy định quyền khác vẫn có hiệu lực khi quyền sở hữu tài sản được chuyển cho người khác, trừ trường hợp luật có quy định khác. Người mua nhà đang có quyền hưởng dụng không thể đuổi người hưởng dụng chỉ vì mình mới là chủ.
Quyền khác được xác lập bằng cách nào
Có ba con đường. Thứ nhất là theo quy định của luật: ví dụ một thửa đất bị vây kín không có lối ra thì luật cho phép chủ thửa đất đó yêu cầu mở lối đi qua đất bên cạnh, dù hai nhà chưa từng thoả thuận gì. Thứ hai là theo thoả thuận giữa chủ tài sản và người được hưởng quyền. Thứ ba là theo di chúc, khi người để lại di sản muốn một người được ở, được thu hoa lợi trên tài sản mà quyền sở hữu lại giao cho người khác.
Với hưởng dụng và bề mặt, hai con đường hay dùng nhất là thoả thuận và di chúc. Trong thực tế gia đình, ý định thường đã có từ lâu nhưng chỉ nằm ở lời nói: "đất của bố, con cứ xây", "nhà cho con nhưng mẹ ở đến cuối đời". Lời nói như vậy rất khó chứng minh khi người trong cuộc không còn, hoặc khi tài sản đã qua tay người khác. Lập thành văn bản rõ ràng, có công chứng hoặc chứng thực khi tài sản là nhà đất, là cách để ý định ấy thành một quyền có thể bảo vệ được.
Về đăng ký, Bộ luật Dân sự đặt nguyên tắc: việc xác lập các quyền này phải đăng ký nếu pháp luật về đăng ký tài sản có quy định. Với nhà đất, cách ghi nhận trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận thực hiện theo pháp luật đất đai hiện hành; nơi có đất có thể hướng dẫn cụ thể. Nên hỏi trước khi ký, đừng đợi có tranh chấp mới đi tìm hiểu.
Những tình huống thường gặp nên nghĩ tới quyền khác thay vì thuê, mượn
Không phải lúc nào cũng cần tới hưởng dụng hay bề mặt. Một hợp đồng thuê vài năm, một lần cho mượn ngắn ngày vẫn là lựa chọn gọn hơn. Quyền khác đáng cân nhắc khi:
- Thời gian sử dụng dài, gắn với cả đời một người, ví dụ cha mẹ già muốn chắc chắn có chỗ ở sau khi đã sang tên nhà cho con.
- Người sử dụng bỏ nhiều tiền vào tài sản, ví dụ xây nhà, dựng xưởng, trồng vườn cây lâu năm trên đất người khác, và muốn công trình là của mình.
- Có nguy cơ tài sản đổi chủ: chủ đất có thể bán, có nhiều người thừa kế, hoặc đang có khoản vay thế chấp.
- Gia đình muốn tách bạch: một người đứng tên chủ sở hữu để tiện giao dịch sau này, người khác giữ quyền sử dụng và thu lợi.
- Di chúc cần chăm lo cho vợ hoặc chồng còn sống mà vẫn muốn tài sản cuối cùng thuộc về con cháu.
Ngược lại, nếu hai bên chỉ cần một thoả thuận ngắn, có trả tiền định kỳ và dễ kết thúc, hợp đồng thuê thường phù hợp hơn. Phần so sánh chi tiết giữa hưởng dụng, bề mặt với thuê và mượn có ở một bài riêng trong cùng chuyên mục.
Ví dụ giả định: một khu đất, ba quyền cùng tồn tại
Gia đình ông Thành ở Cần Thơ có một khu đất vườn rộng, trên đó có căn nhà cũ. Ông sang tên toàn bộ cho con trưởng là anh Khoa. Trong văn bản tặng cho, hai cha con thoả thuận ông Thành được tiếp tục ở căn nhà cũ và thu hoạch vườn bưởi phía sau cho tới cuối đời: đó là quyền hưởng dụng.
Cùng lúc, con gái út của ông là chị Ngân muốn dựng một nhà kho chứa nông sản ở góc đất giáp đường. Anh Khoa, nay là người có quyền sử dụng đất, đồng ý cho chị dựng kho trong hai mươi năm, kho là của chị, hết hạn chị tự tháo dỡ: đó là quyền bề mặt.
Phía sau khu đất có nhà ông Dũng, không có lối ra đường cái nào khác ngoài con đường mòn băng qua vườn. Lối đi ấy đã có từ trước, và quyền của nhà ông Dũng được đi qua thuộc nhóm quyền đối với bất động sản liền kề.
Ba quyền cùng nằm trên một khu đất mà không đụng nhau, vì mỗi quyền có phạm vi riêng. Nếu một ngày anh Khoa bán khu đất, người mua nhận đất kèm cả ba quyền đó. Ví dụ này cho thấy vì sao văn bản phải vẽ rõ phạm vi từng quyền trên sơ đồ thửa đất, ghi rõ ai được đi đâu, dùng phần nào: càng nhiều quyền chồng lên nhau, càng cần rõ ràng.
Giới hạn mà người có quyền khác phải nhớ
Quyền khác không phải giấy phép muốn làm gì thì làm. Bộ luật đặt giới hạn rằng việc thực hiện quyền khác không được gây thiệt hại tới quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và của người khác. Người hưởng dụng phải khai thác tài sản đúng công dụng, giữ gìn như của mình. Người có quyền bề mặt xây dựng, trồng trọt vẫn phải tuân theo quy định về xây dựng, quy hoạch, bảo vệ môi trường, và không được làm hỏng phần đất không thuộc phạm vi quyền.
Ở chiều ngược lại, chủ sở hữu cũng không được can thiệp trái phép vào việc thực hiện quyền khác đã xác lập. Mâu thuẫn hay gặp là chủ nhà, sau khi giận nhau với người đang hưởng dụng, khoá cổng, cắt điện nước hoặc dẫn người mua vào xem nhà như thể căn nhà đang trống. Những hành vi đó có thể bị yêu cầu chấm dứt và bồi thường nếu gây thiệt hại.
Nói ngắn gọn, quyền khác là một cam kết dài hạn giữa hai phía trên cùng một tài sản. Muốn cam kết ấy bền, hai bên nên viết rõ phạm vi, thời hạn, ai sửa chữa, ai chịu chi phí, và điều gì xảy ra khi tài sản hỏng hay bị Nhà nước thu hồi. Những nội dung này được đi sâu ở các bài tiếp theo của chuyên mục.
Câu hỏi thường gặp
Quyền khác đối với tài sản có phải là quyền sở hữu một phần không?
Không. Quyền khác là quyền trên tài sản của người khác, không chia tài sản thành nhiều phần sở hữu. Sở hữu chung mới là trường hợp nhiều người cùng là chủ. Người có quyền hưởng dụng hay bề mặt không phải đồng sở hữu, họ chỉ có quyền khai thác trong phạm vi và thời hạn đã xác lập.
Người thuê nhà có được coi là người có quyền khác đối với tài sản không?
Không. Người thuê có quyền theo hợp đồng thuê, là quyền đối với bên cho thuê. Bộ luật Dân sự 2015 chỉ liệt kê ba quyền khác: với bất động sản liền kề, hưởng dụng và bề mặt. Hợp đồng thuê có quy tắc riêng khi nhà được bán, nhưng về bản chất vẫn khác ba quyền này.
Quyền khác có để lại thừa kế được không?
Tuỳ từng quyền. Quyền hưởng dụng của cá nhân tối đa chỉ kéo dài hết đời người hưởng dụng đầu tiên, nên không thể truyền tiếp cho con cháu như một tài sản thừa kế. Quyền bề mặt có thể chuyển giao, và công trình trên đất là tài sản của người có quyền nên có thể được để lại, trong thời hạn còn lại của quyền.
Chủ tài sản có thể đơn phương huỷ quyền khác đã cho không?
Nguyên tắc là không, vì quyền đã xác lập hợp lệ thì chủ sở hữu phải tôn trọng. Quyền chỉ chấm dứt theo các căn cứ luật quy định hoặc theo thoả thuận đã có từ đầu. Với quyền hưởng dụng, chủ có thể yêu cầu toà án truất quyền khi người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình.
Có cần làm thủ tục ở cơ quan nhà nước khi lập quyền hưởng dụng hay quyền bề mặt không?
Bộ luật Dân sự yêu cầu đăng ký nếu pháp luật về đăng ký tài sản có quy định. Với nhà đất, nên lập văn bản có công chứng hoặc chứng thực và hỏi cơ quan đăng ký đất đai nơi có tài sản về cách ghi nhận hiện hành. Việc ghi nhận giúp người ngoài, như người mua hay ngân hàng, biết tài sản đang mang quyền của người khác.
Quyền khác đối với tài sản có áp dụng cho xe cộ, máy móc không?
Quyền hưởng dụng có thể xác lập trên nhiều loại tài sản, kể cả động sản như máy móc, vườn cây hay đàn gia súc, miễn là tài sản đó khai thác được mà không mất đi ngay. Quyền bề mặt và quyền với bất động sản liền kề chỉ gắn với đất và những gì trên, dưới mặt đất.