Người hưởng dụng được tự mình khai thác tài sản, thu hoa lợi, lợi tức và cho thuê quyền hưởng dụng; đổi lại phải dùng đúng công dụng, giữ gìn, bảo dưỡng và trả lại khi hết hạn. Chủ sở hữu vẫn được bán, tặng, thế chấp tài sản nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã xác lập. Đó là khung chung mà Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra cho hai bên.
Khung chung rõ, nhưng va chạm thực tế thì nằm ở chi tiết: mái dột ai sửa, người hưởng dụng muốn cơi nới có được không, chủ muốn thế chấp vay ngân hàng thì sao. Bài này gom quyền và nghĩa vụ từng bên thành bảng dễ tra, rồi đi vào những tình huống hay gây mâu thuẫn.
Người hưởng dụng được làm gì
Tự mình hoặc cho người khác khai thác. Người hưởng dụng không cần xin phép chủ mỗi lần sử dụng. Họ có thể tự ở, tự canh tác, hoặc để người khác khai thác, sử dụng tài sản trong thời hạn hưởng dụng.
Giữ hoa lợi, lợi tức. Trái cây trong vườn, lúa trên ruộng, tiền cho thuê phòng là của người hưởng dụng. Chủ không có quyền đòi chia, trừ khi hai bên có thoả thuận khác.
Cho thuê quyền hưởng dụng. Bộ luật nói rõ người hưởng dụng được cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản trong thời hạn của mình. Người thuê lại không thể có nhiều quyền hơn người cho thuê, và hợp đồng không kéo dài quá thời hạn hưởng dụng.
Yêu cầu chủ sở hữu sửa chữa phần thuộc nghĩa vụ của chủ. Khi tài sản xuống cấp tới mức không dùng được bình thường và đó là việc chủ phải lo, người hưởng dụng có quyền yêu cầu chủ sửa. Nếu chủ không làm, người hưởng dụng được tự sửa rồi yêu cầu chủ hoàn trả chi phí hợp lý. Nên giữ hoá đơn, ảnh chụp trước và sau khi sửa, và thông báo bằng văn bản trước khi tự làm.
Người hưởng dụng phải làm gì
Đi kèm quyền là một danh sách nghĩa vụ. Đây là những việc Bộ luật đặt lên vai người hưởng dụng, diễn đạt lại cho dễ hiểu:
- Nhận tài sản theo hiện trạng lúc bàn giao, và đăng ký nếu pháp luật có quy định. Nên lập biên bản bàn giao ghi tình trạng, chụp ảnh lưu lại.
- Khai thác đúng công dụng, mục đích của tài sản. Nhà ở thì dùng để ở hoặc cho thuê ở; muốn chuyển sang kinh doanh có ảnh hưởng tới kết cấu thì nên có sự đồng ý của chủ.
- Giữ gìn, bảo quản tài sản như tài sản của chính mình.
- Bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ để bảo đảm sử dụng bình thường: thay bóng đèn, sửa vòi nước, sơn lại tường, phát quang vườn.
- Khôi phục tình trạng tài sản và khắc phục hậu quả xấu do mình gây ra khi không thực hiện tốt nghĩa vụ; gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu khi quyền hưởng dụng chấm dứt.
Nghĩa vụ giữ gìn "như của mình" nghe chung chung, nhưng là thước đo khi có tranh chấp: một người cẩn thận bình thường có để mái nhà dột suốt mùa mưa không, có bỏ vườn cây cho sâu bệnh tàn phá không. Để vườn tàn lụi, nhà sập một phần vì bỏ bê có thể bị coi là vi phạm nghiêm trọng.
Chủ sở hữu còn giữ những quyền gì
Chủ sở hữu vẫn có quyền định đoạt: bán, tặng cho, để lại thừa kế, thế chấp tài sản. Giới hạn duy nhất nhưng quan trọng là không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã xác lập. Người nhận tài sản từ chủ sẽ nhận một tài sản kèm theo quyền của người hưởng dụng, như nhận một căn nhà đang có người ở hợp pháp.
Chủ cũng có quyền không bị người hưởng dụng làm hại tài sản. Bộ luật cho chủ sở hữu quyền yêu cầu toà án truất quyền hưởng dụng khi người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình. "Nghiêm trọng" không có danh sách cố định, toà án xem từng vụ, nhưng thường là những hành vi làm tài sản hư hại lớn, dùng tài sản trái mục đích một cách nặng nề, hoặc cố tình bỏ bê dẫn tới suy giảm giá trị rõ rệt.
Ngoài ra, chủ không được can thiệp trái pháp luật vào việc khai thác của người hưởng dụng. Chủ không tự ý vào nhà, không đổi khoá, không thu tiền thuê thay. Muốn kiểm tra tình trạng tài sản thì nên thoả thuận từ đầu về việc báo trước và tần suất.
Ai lo việc gì: bảng tra nhanh
Bảng dưới gom các việc hay phát sinh trong một quan hệ hưởng dụng nhà ở. Cột "theo nguyên tắc" dựa trên quy định chung của Bộ luật Dân sự; hai bên có thể thoả thuận khác, và nên ghi vào văn bản.
| Việc | Theo nguyên tắc ai lo | Nên thoả thuận thêm gì |
|---|---|---|
| Bảo dưỡng định kỳ, sửa nhỏ | Người hưởng dụng | Danh sách hạng mục được coi là sửa nhỏ |
| Sửa chữa để tài sản không bị suy giảm đáng kể, không còn dùng được | Chủ sở hữu | Ngưỡng nào là "sửa lớn", thời gian chủ phải phản hồi |
| Chủ không sửa phần của mình | Người hưởng dụng được tự sửa và đòi hoàn chi phí | Cách thông báo, cách chứng minh chi phí |
| Hư hỏng do người hưởng dụng gây ra | Người hưởng dụng khắc phục, bồi thường | Có cần mua bảo hiểm cháy nổ không |
| Cho thuê lại | Người hưởng dụng được cho thuê quyền hưởng dụng | Có cần báo chủ, có giới hạn đối tượng thuê không |
| Thuế, phí gắn với tài sản | Bộ luật không quy định chi tiết | Ai nộp thuế đất, phí, tiền điện nước |
| Cải tạo, cơi nới, thay đổi kết cấu | Không thuộc quyền tự quyết của người hưởng dụng | Phải có đồng ý bằng văn bản của chủ; khi trả lại xử lý phần cải tạo ra sao |
Dòng về thuế, phí là chỗ hay bỏ sót nhất. Thuế, phí theo luật thường gắn với người đứng tên, nhưng trong nội bộ hai bên hoàn toàn có thể thoả thuận người hưởng dụng hoàn lại khoản đó vì họ là người thu lợi. Không ghi thì mỗi năm lại một lần khó chịu.
Chủ muốn bán, thế chấp, tặng cho: chuyện gì xảy ra với người hưởng dụng
Ví dụ giả định: anh Phong là chủ một căn nhà phố, mẹ anh có quyền hưởng dụng tới cuối đời. Anh muốn bán để mua căn khác lớn hơn. Anh vẫn bán được, nhưng người mua phải biết căn nhà đang có quyền hưởng dụng và chấp nhận rằng mình chỉ dọn vào ở được khi quyền đó chấm dứt. Thực tế, người mua sẽ trả giá thấp hơn, hoặc từ chối. Nếu anh giấu, người mua có thể khiếu nại về việc bên bán không cung cấp thông tin về quyền của người thứ ba.
Thế chấp cũng tương tự. Bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng, khi xử lý tài sản sẽ nhận một tài sản vẫn mang quyền hưởng dụng. Vì vậy nhiều tổ chức tín dụng xem xét rất kỹ hoặc yêu cầu người hưởng dụng cam kết, thậm chí từ chối. Người hưởng dụng không bắt buộc phải ký cam kết từ bỏ quyền; nếu được đề nghị ký, nên đọc kỹ vì đó có thể chính là việc từ bỏ quyền của mình.
Với tặng cho và thừa kế, người nhận tài sản đứng vào vị trí chủ sở hữu cũ, với đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ đối với người hưởng dụng. Họ không có nhiều quyền hơn người đã chuyển cho họ.
Ví dụ giả định: vườn cây có người hưởng dụng
Chị Thu ở Đồng Nai đứng tên một vườn sầu riêng. Chị lập văn bản cho người dì ruột quyền hưởng dụng vườn trong mười lăm năm, không lấy tiền, vì dì không có chồng con và cần nguồn sống. Dì được thu hoạch, được bán trái, được thuê người làm cỏ, tỉa cành.
Năm thứ ba, một trận lốc làm đổ hàng chục cây và hỏng hệ thống tưới. Câu hỏi đặt ra: ai trồng lại, ai sửa hệ thống tưới? Theo nguyên tắc, chăm sóc thường xuyên như bón phân, phun thuốc, sửa ống tưới nhỏ là việc của người hưởng dụng. Còn khôi phục một phần lớn của vườn sau thiên tai, để tài sản không bị suy giảm tới mức không khai thác được nữa, gần với nghĩa vụ sửa chữa của chủ hơn. Nếu văn bản không nói gì, hai bên sẽ phải thương lượng dựa trên nguyên tắc chung, và dễ mỗi người hiểu một kiểu.
Cách gia đình này giải quyết: chị Thu bỏ tiền mua cây giống và thay hệ thống tưới chính; dì Thu bỏ công trồng và chăm. Hai bên ghi thêm một phụ lục vào văn bản hưởng dụng, nói rõ từ nay thiệt hại do thiên tai dưới một mức nào đó dì tự lo, trên mức đó chủ lo. Một trang giấy ngắn đã chặn trước được nhiều năm cãi vã.
Bài học rút ra: với tài sản sinh lợi như vườn cây, ao cá, nhà cho thuê, ranh giới giữa "bảo dưỡng" và "sửa chữa lớn" cần được vẽ bằng ví dụ cụ thể ngay trong văn bản, đừng để tới lúc có chuyện mới tranh luận.
Khi hai bên va chạm: các bước xử lý ôn hoà trước
Phần lớn mâu thuẫn giữa chủ và người hưởng dụng là chuyện trong gia đình. Trước khi nghĩ tới toà án, có thể đi theo trình tự:
- Đọc lại văn bản xác lập quyền: phạm vi, thời hạn, ai sửa gì. Nhiều cuộc cãi nhau dừng lại ở bước này.
- Ghi nhận tình trạng tài sản bằng ảnh, video có ngày giờ, ghi chép các lần hư hỏng và lần yêu cầu sửa.
- Gửi yêu cầu bằng văn bản, nêu rõ việc cần làm và thời hạn hợp lý; giữ bản sao.
- Nhờ người có uy tín trong họ hàng, tổ hoà giải ở thôn, tổ dân phố đứng ra hoà giải.
- Nếu vẫn không được, cân nhắc yêu cầu toà án: chủ yêu cầu truất quyền khi có vi phạm nghiêm trọng, người hưởng dụng yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở và bồi thường.
Mỗi bước để lại dấu vết bằng văn bản sẽ giúp bước sau nhẹ hơn. Thủ tục khởi kiện cụ thể nằm ngoài phạm vi bài này.
Câu hỏi thường gặp
Người hưởng dụng có được thế chấp tài sản để vay tiền không?
Không. Thế chấp là định đoạt tài sản, quyền này thuộc về chủ sở hữu. Người hưởng dụng chỉ có quyền khai thác và hưởng lợi. Việc người hưởng dụng có thể dùng chính quyền hưởng dụng của mình làm tài sản bảo đảm hay không là vấn đề phức tạp, nên hỏi người làm nghề trước khi tính tới.
Người hưởng dụng có được xây thêm phòng, cơi nới tầng không?
Không tự ý được. Xây thêm, cơi nới làm thay đổi tài sản, vượt quá việc khai thác đúng công dụng. Muốn làm cần đồng ý bằng văn bản của chủ, đồng thời tuân thủ quy định về xây dựng. Nên ghi luôn khi trả lại tài sản, phần xây thêm xử lý thế nào, có được hoàn chi phí không.
Chủ sở hữu có quyền vào kiểm tra nhà đang có người hưởng dụng không?
Bộ luật không quy định chi tiết lịch kiểm tra. Chủ có lợi ích chính đáng trong việc tài sản không bị hư hại, còn người hưởng dụng có quyền không bị can thiệp trái phép. Cách tốt nhất là ghi sẵn trong văn bản: báo trước bao lâu, tần suất, ai đi cùng.
Tài sản bị cháy do lỗi điện cũ thì ai chịu?
Phải xét nguyên nhân. Nếu do hệ thống điện xuống cấp mà chủ có nghĩa vụ sửa nhưng chưa sửa, phần lớn trách nhiệm có thể thuộc chủ. Nếu do người hưởng dụng dùng điện sai cách hoặc bỏ bê bảo dưỡng, người hưởng dụng chịu. Hai bên nên tính tới bảo hiểm cháy nổ cho nhà ở.
Người thuê lại từ người hưởng dụng có được ở tiếp khi người hưởng dụng qua đời không?
Thường là không. Hợp đồng thuê lại không thể kéo dài quá thời hạn quyền hưởng dụng. Khi người hưởng dụng là cá nhân qua đời, quyền hưởng dụng chấm dứt, chủ sở hữu có quyền nhận lại tài sản. Người thuê và chủ có thể ký hợp đồng thuê mới nếu cả hai muốn.
Chủ sở hữu có phải thông báo gì cho người hưởng dụng không?
Có. Theo Bộ luật, chủ phải thông báo cho người hưởng dụng về quyền của người thứ ba đối với tài sản, nếu có, ví dụ tài sản đang thế chấp. Chủ cũng phải bảo đảm quyền hưởng dụng, không để người khác cản trở. Khi bán, tặng tài sản, nên báo cho người hưởng dụng để họ biết chủ mới là ai.