Chủ nhà phải tự lo cho nước mưa từ mái nhà mình chảy về hệ thống thoát nước của chính mình hoặc thoát nước chung, không được để nước đổ xuống nhà, đất của người bên cạnh. Bộ luật Dân sự 2005 từng có điều riêng về việc này; Bộ luật Dân sự 2015 xử lý qua nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng, không xâm phạm bất động sản liền kề, và trách nhiệm bồi thường khi gây thiệt hại. Nếu nước mưa từ mái nhà bên làm thấm tường, ngập sân, hỏng đồ của bạn, bạn có quyền yêu cầu họ làm máng xối, sửa mái và bồi thường phần đã hỏng.
Tranh chấp kiểu này rất hay gặp ở phố cũ và nhà ống xây san sát, nơi hai mái nhà sát nhau, có khi chồng lên nhau, và mỗi lần một nhà sửa hay nâng tầng là nước mưa đổi hướng. Bài này đi qua nguyên tắc, cách xác định nước thật sự từ đâu đến, cách đề nghị sửa, và những việc nên làm để không phải đòi tiền nhau.
Nguyên tắc: mái của ai thì nước của người đó
Nước mưa rơi xuống mái nhà là chuyện tự nhiên, nhưng hướng nước chảy khỏi mái là do người xây quyết định: độ dốc, hướng mái, chiều dài phần mái chìa ra, có làm máng xối và ống thoát hay không. Vì vậy pháp luật dân sự từ lâu đã đặt nghĩa vụ cho chủ nhà phải làm đường dẫn để nước mưa từ mái nhà mình không chảy xuống bất động sản của người bên cạnh. Trước đây Bộ luật Dân sự 2005 ghi thành một điều riêng về thoát nước mưa.
Bộ luật Dân sự 2015 không lặp lại theo đúng câu chữ đó, nhưng nguyên tắc vẫn đứng vững qua ba lối: chủ sở hữu khi xây dựng phải tuân theo pháp luật về xây dựng và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bất động sản liền kề; người sử dụng đất được dùng khoảng không theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất của mình mà không được ảnh hưởng việc sử dụng đất của người khác; và ai gây thiệt hại có lỗi thì phải bồi thường.
Cần phân biệt với nước tự nhiên chảy từ chỗ cao xuống chỗ thấp. Đất nhà bên cao hơn, mưa xuống nước mặt đất tự chảy sang đất thấp là chuyện địa hình, có quy tắc riêng về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Còn nước từ mái nhà là nước đã được công trình gom lại và dẫn đi; hướng dẫn đó do người xây chịu trách nhiệm.
Các dạng nước mưa đổ sang thường gặp
Mái chìa qua ranh giới. Mái tôn, mái ngói, ô văng, mái hiên làm nhô ra quá đường ranh giới, nước rơi thẳng xuống sân, mái hoặc tường nhà bên. Đây vừa là chuyện nước, vừa là chuyện công trình vượt ranh giới theo chiều thẳng đứng.
Mái không vượt ranh nhưng không có máng xối. Mái dừng đúng ranh giới nhưng dốc về phía nhà bên, mưa to nước tạt, xối thẳng vào tường hoặc khe giữa hai nhà, lâu ngày làm thấm, mốc, bong sơn.
Máng xối có nhưng tắc, thủng, nhỏ. Máng làm từ lâu, đầy lá, rỉ sét, hoặc nhỏ so với diện tích mái; mưa lớn là tràn. Lỗi ở đây là bảo trì, không phải thiết kế.
Khe giữa hai nhà thành rãnh chứa nước. Hai nhà xây sát nhau, giữa có khe hẹp; nước từ một hoặc cả hai mái đổ xuống khe, không có lối thoát, ngấm vào chân tường hai bên. Thường cả hai nhà đều có phần trách nhiệm.
Nhà bên nâng tầng, đổi hướng mái. Nhà bên xây cao hơn, mái mới dốc về phía bạn, hoặc tường nhà mới cao hơn hắt nước mưa xuống mái nhà thấp bên cạnh. Mâu thuẫn hay nổ ra ngay sau mùa mưa đầu tiên khi nhà mới xây xong.
Xác định nước thật sự từ đâu trước khi đề nghị
Thấm tường có nhiều nguyên nhân: nước mưa từ mái bên, nước từ chính mái nhà mình, ống nước rò trong tường, nước ngầm mao dẫn ở chân tường. Đổ lỗi sai chỗ là mất hoà khí mà không hết thấm. Nên làm theo thứ tự:
- Quan sát lúc đang mưa: đứng ở chỗ an toàn, quay video dòng nước từ mái nhà bên rơi xuống đâu, chảy vào khe nào.
- Đánh dấu và chụp vết thấm sau mỗi trận mưa, ghi ngày; vết thấm tăng ngay sau mưa to là dấu hiệu nước mưa, vết thấm đều quanh năm có thể là ống nước hoặc nước ngầm.
- Kiểm tra mái, máng xối, ống thoát của chính nhà mình trước, để chắc lỗi không nằm ở phía mình.
- Nếu có thể, nhờ thợ chống thấm có kinh nghiệm xem và cho ý kiến về nguồn nước; ý kiến của người thứ ba giúp cuộc nói chuyện với nhà bên khách quan hơn.
- Ghi lại tình trạng tường, trần, đồ đạc bị hỏng, kèm ước tính chi phí sửa nếu đã có.
Nếu cả hai nhà đều đóng góp vào nước đọng ở khe giữa, cách hợp lý là cùng làm một phương án chung, như ốp tôn che khe, làm rãnh thu nước, chia chi phí theo thoả thuận.
Đề nghị nhà bên sửa: nói gì, viết gì
Cuộc nói chuyện đầu tiên nên tập trung vào việc cần làm, không phải lỗi của ai. "Mỗi lần mưa nước từ mái nhà anh chảy xuống khe, tường phòng ngủ nhà em thấm thế này, anh xem làm thêm máng xối được không" dễ nghe hơn nhiều so với "nhà anh xây ẩu làm hỏng nhà tôi". Mang theo ảnh, video lúc mưa để họ thấy tận mắt.
Nếu nói chuyện không đi đến đâu, gửi văn bản đề nghị. Văn bản nên có: mô tả hiện trạng, ngày bắt đầu phát hiện, đề nghị cụ thể (làm máng xối, cắt bớt phần mái chìa qua ranh, sửa máng bị thủng), thời hạn đề nghị thực hiện, và yêu cầu về chi phí sửa phần đã hỏng nếu có. Giữ bản sao và bằng chứng đã giao.
Bước tiếp là hoà giải ở thôn, tổ dân phố. Người hoà giải thường đến tận nơi xem, và chỉ cần một lần nhìn nước mưa chảy là ai cũng rõ. Nếu vẫn không xong, gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường. Với phần mái, ô văng vượt ranh giới hoặc công trình xây sai phép, chính quyền cấp xã có thẩm quyền kiểm tra trật tự xây dựng. Phần bồi thường thiệt hại khi hai bên không tự thoả thuận được thì do toà án quyết định.
Để thuận cho cả hai, đề nghị của bạn có thể kèm lời ngỏ cho thợ đứng ở phía nhà mình để thi công máng xối. Nhiều nhà không làm máng vì không có chỗ đứng thi công ở phía khe hẹp; bạn mở lối là gỡ được vướng mắc thực tế.
Đòi sửa và đòi bồi thường: các khoản thường được tính
Bảng dưới đây giúp bạn liệt kê khi đề nghị. Con số cụ thể tuỳ thực tế; các ví dụ là ví dụ giả định.
| Khoản | Ví dụ giả định | Cần chứng cứ gì |
|---|---|---|
| Chi phí khắc phục nguồn nước | Làm máng xối, ống thoát cho mái nhà bên | Báo giá của thợ, ảnh hiện trạng mái |
| Chi phí sửa phần đã hỏng | Chống thấm, sơn lại tường, thay trần thạch cao bị ố | Ảnh vết thấm theo thời gian, báo giá hoặc hoá đơn sửa |
| Đồ đạc hư hỏng | Tủ gỗ kê sát tường bị mục chân, nệm bị mốc | Ảnh, hoá đơn mua hoặc ước tính giá trị |
| Thiệt hại khác có thật | Phòng cho thuê bị thấm, khách trả phòng sớm | Hợp đồng thuê, tin nhắn khách phản ánh |
Chỉ đòi những gì chứng minh được có liên quan đến nước từ mái nhà bên. Đòi lố là cách nhanh nhất để nhà bên từ chối cả những khoản hợp lý.
Phòng trước: khi bạn hoặc nhà bên sắp xây, sửa mái
Phần lớn tranh chấp nước mưa có thể tránh từ lúc vẽ nhà. Khi bạn xây hoặc sửa mái, hãy cho mái dốc về phía đất mình, làm máng xối và ống thoát dẫn nước về hệ thống thoát nước của nhà mình hoặc cống chung, không để mép mái, ô văng vượt qua đường ranh giới. Quy chuẩn xây dựng hiện hành có quy định về phần công trình được nhô ra và việc xây sát ranh giới; người thiết kế, nhà thầu có trách nhiệm biết và áp dụng.
Khi nhà bên sắp xây, đó là thời điểm tốt nhất để nói chuyện. Lập biên bản hiện trạng nhà mình trước khi họ thi công (tường, trần, vết nứt sẵn có) là thói quen đáng làm, vừa phục vụ chuyện nước mưa vừa phục vụ chuyện lún nứt nếu có. Đề nghị họ cho xem phương án mái và thoát nước ở phía giáp nhà mình.
Với khe hẹp giữa hai nhà, cách làm phổ biến là hai bên thoả thuận ốp một tấm che khe, có độ dốc dẫn nước về một phía có ống thoát. Thoả thuận ghi ai làm, ai bảo trì, chi phí chia thế nào. Một trang giấy có chữ ký hai bên giúp tránh việc vài năm sau tấm che hỏng mà không ai nhận sửa.
Nếu chính mái nhà bạn đang đổ nước sang nhà bên
Đọc đến đây, không ít người nhận ra mình ở phía ngược lại: mái nhà cũ của bố mẹ để lại chưa bao giờ có máng xối, nước vẫn đổ xuống khe giữa hai nhà từ mấy chục năm nay, nhà bên chưa từng nói gì. Việc không ai phản đối trong thời gian dài không biến việc để nước đổ sang thành một quyền. Khi nhà bên lên tiếng, hoặc khi họ xây nhà mới, chuyện sẽ được đặt lại.
Cách xử lý chủ động là tự kiểm tra mái nhà mình, nhất là phía giáp ranh, rồi làm máng xối, ống thoát dẫn nước về phía đất mình hoặc ra cống chung. Chi phí cho một đoạn máng thường nhỏ hơn rất nhiều so với tiền chống thấm cả bức tường nhà bên và thời gian hoà giải. Nếu cần đứng ở phía nhà bên để thi công, hãy xin phép và hẹn giờ, đồng thời cam kết dọn sạch, đền nếu làm hư hỏng gì.
Khi nhận được văn bản đề nghị của nhà bên, nên trả lời bằng văn bản hoặc tin nhắn trong thời gian ngắn, nêu rõ sẽ làm gì và khi nào. Một lời trả lời có lịch cụ thể thường đủ để nhà bên không đi tiếp lên xã. Nếu bạn cho rằng thấm tường bên họ không phải do mái nhà mình, hãy đề nghị cùng mời thợ xem, thay vì phủ nhận một câu rồi im lặng.
Câu hỏi thường gặp
Mái nhà bên chìa qua ranh giới vài chục phân có phải cắt bỏ không?
Công trình vượt ranh giới theo chiều thẳng đứng là xâm phạm khoảng không phía đất của bạn và có thể vi phạm quy định xây dựng. Bạn có quyền yêu cầu họ điều chỉnh. Trên thực tế, nhiều nhà chọn thoả thuận làm máng xối thay vì cắt mái, nếu phần chìa ra không gây hại nào khác.
Nhà bên nói nước tự nhiên chảy, không ai có lỗi, có đúng không?
Nước mưa rơi là tự nhiên, nhưng hướng nước chảy khỏi mái là do cách xây. Chủ nhà có nghĩa vụ dẫn nước mưa từ mái mình về chỗ thoát của mình, không để đổ sang nhà bên. Khác với nước mặt đất tự chảy từ chỗ cao xuống thấp theo địa hình, vốn có quy tắc riêng.
Nhà mình thấp hơn, nhà bên mới xây cao hắt nước xuống mái nhà mình, xử lý sao?
Bạn có thể đề nghị họ làm máng xối, tấm chắn hoặc ốp che phần tiếp giáp để nước không hắt sang. Đây là chuyện kỹ thuật dễ làm nếu bàn sớm. Nếu nước đã gây thấm dột, ghi nhận hiện trạng và đề nghị họ chịu chi phí khắc phục.
Đã báo nhiều lần nhưng nhà bên không làm máng xối, có báo chính quyền được không?
Được. Bạn gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường nơi có nhà, kèm ảnh, video và văn bản đề nghị đã gửi. Chính quyền có thể hoà giải, kiểm tra trật tự xây dựng nếu mái vượt ranh giới. Phần bồi thường khi hai bên không thống nhất được thì phải khởi kiện tại toà án.
Khe giữa hai nhà đọng nước làm thấm cả hai bên, chi phí xử lý chia thế nào?
Nếu nước đến từ cả hai mái, hợp lý nhất là hai nhà cùng làm một phương án chung và chia chi phí, có thể chia đều hoặc theo diện tích mái đổ vào khe. Ghi thoả thuận lại, kèm việc ai bảo trì định kỳ, để tránh tranh cãi khi phải sửa lần sau.
Có cần đợi nhà mình bị thấm rồi mới được yêu cầu nhà bên sửa không?
Không cần. Khi thấy nước mưa từ mái nhà bên đổ sang đất mình, bạn có thể đề nghị họ làm đường dẫn nước ngay. Có thiệt hại thì có thêm quyền đòi bồi thường, nhưng phòng trước luôn rẻ hơn sửa sau cho cả hai nhà.