Quyền đối với bất động sản liền kề là gì: căn cứ, nguyên tắc và khi nào chấm dứt

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Đây là định nghĩa ở Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015. Ví dụ quen thuộc nhất là lối đi qua đất nhà bên để ra đường, đường ống thoát nước đi qua đất người khác, mương dẫn nước tưới chạy qua ruộng bên cạnh.

Trong sách luật cũ và nhiều tài liệu nước ngoài, chế định này còn được gọi là địa dịch. Bộ luật Dân sự 2015 đặt nó vào nhóm "quyền khác đối với tài sản", cạnh quyền hưởng dụng và quyền bề mặt. Bài này giải thích chế định ở mức nền tảng: nó là gì, sinh ra từ đâu, dùng thế nào, khi nào mất, và khác gì những nghĩa vụ láng giềng thông thường như tỉa cành, giữ mốc giới.

Hiểu định nghĩa qua một hình ảnh

Hãy hình dung hai thửa đất. Thửa phía trong không có lối ra đường công cộng; thửa phía ngoài nằm sát đường. Để thửa phía trong dùng được, chủ của nó cần đi qua một dải đất của thửa phía ngoài. Thửa phía trong là bất động sản hưởng quyền, thửa phía ngoài là bất động sản chịu hưởng quyền. Quyền đi qua không thuộc về một con người cụ thể mà thuộc về thửa đất phía trong: ai là chủ thửa đó thì người đó được đi.

Đó là điểm làm nên tính chất riêng của chế định này. Quyền gắn với đất, không gắn với người. Khi thửa phía trong được bán, người mua tiếp tục được đi qua; khi thửa phía ngoài được bán, người mua tiếp tục phải để cho đi qua. Bộ luật Dân sự nói quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Cũng vì gắn với đất, quyền này khác với việc cho mượn lối đi. Cho mượn là quan hệ giữa hai người, người cho mượn có thể đòi lại theo thoả thuận; khi một bên bán nhà, quan hệ mượn không tự động chuyển sang người mua. Quyền đối với bất động sản liền kề thì ổn định hơn nhiều, nên khi xác lập cần cân nhắc kỹ.

Bốn căn cứ xác lập

Bộ luật Dân sự 2015 nêu các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Mỗi căn cứ có cách chứng minh khác nhau.

Căn cứ thoả thuận và di chúc là chỗ mọi người có thể chủ động. Khi chia đất cho con, khi tách thửa để bán, hãy nghĩ trước về lối đi, đường nước, đường điện của từng phần và ghi rõ, thay vì để những người nhận đất tự cãi nhau về sau.

Nguyên tắc khi thực hiện quyền

Thoả thuận trước tiên. Việc thực hiện quyền theo thoả thuận của các bên. Chỉ khi không có thoả thuận mới áp dụng các nguyên tắc chung của luật.

Bảo đảm nhu cầu hợp lý. Quyền được dùng để bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền, phù hợp với mục đích sử dụng của cả hai bất động sản. Lối đi cho một căn nhà ở không thể bị kéo rộng thành đường cho xe tải chở vật liệu ra vào hằng ngày.

Không lạm dụng. Người hưởng quyền không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền: không đổ rác, không đậu xe, không xây thêm gì trên phần đất mình chỉ được đi qua.

Không gây khó dễ. Chủ bất động sản chịu hưởng quyền không được có hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền trở nên khó khăn: không khoá cổng lối đi, không chặn mương, không đặt vật cản.

Thay đổi thì báo trước. Khi việc sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền thay đổi làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền, chủ của nó phải thông báo trước trong một thời gian hợp lý, và hai bên cùng tìm cách điều chỉnh, ví dụ dời tuyến lối đi khi xây nhà mới.

Khác gì những nghĩa vụ láng giềng thông thường

Bộ luật Dân sự 2015 có hai nhóm quy định về quan hệ giữa các nhà đất cạnh nhau, dễ bị gọi chung là "luật hàng xóm" nhưng thực ra khác nhau.

Nhóm thứ nhất nằm trong phần nội dung quyền sở hữu: nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng, ranh giới giữa các bất động sản, mốc giới ngăn cách, bảo đảm an toàn khi cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại, trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề. Đây là những giới hạn mà mọi chủ sở hữu bất động sản phải tôn trọng, áp dụng mặc nhiên cho mọi cặp nhà đất cạnh nhau, không cần xác lập. Tỉa cành vượt ranh, không trổ cửa trên tường chung là ví dụ.

Nhóm thứ hai là quyền đối với bất động sản liền kề theo nghĩa hẹp: một thửa đất được "dùng nhờ" thửa kia vào một việc cụ thể, như đi qua, dẫn nước, mắc dây. Quyền này không mặc nhiên có cho mọi cặp đất, mà phải có căn cứ xác lập, có phạm vi, có thể kèm đền bù, và có lúc chấm dứt.

Phân biệt hai nhóm giúp bạn đặt đúng yêu cầu khi có tranh chấp. Cành cây chìa sang là nhóm thứ nhất: bạn chỉ cần viện dẫn nghĩa vụ của chủ cây. Muốn được đi qua đất nhà bên là nhóm thứ hai: bạn phải chứng minh có căn cứ xác lập, như bị vây bọc không có lối ra. Quyền về lối đi qua có quy định riêng về mở lối và đền bù, là chủ đề lớn riêng; ở đây chỉ nhắc.

Ví dụ giả định: ba phần đất chia từ một thửa

Ở một xã của tỉnh Bắc Ninh, cha mẹ có một thửa đất hình chữ nhật, cạnh ngắn giáp đường làng. Khi chia cho ba người con, thửa được cắt thành ba phần nối tiếp nhau từ ngoài vào trong. Người con út nhận phần trong cùng, không còn mặt nào giáp đường. Đường điện, đường nước cũng chỉ chạy dọc đường làng.

Nếu văn bản chia đất chỉ ghi diện tích từng phần, người con út về sau phải dựa vào quy định về lối đi qua cho bất động sản bị vây bọc, phải thương lượng đền bù với hai anh chị, có khi phải nhờ đến toà. Nếu văn bản chia ghi luôn một dải đất rộng vừa đủ dọc một cạnh làm lối đi chung cho phần phía trong, kèm quyền đặt đường ống nước và dây điện dọc theo dải đó, thì quyền của phần đất phía trong được xác lập ngay từ đầu, theo thoả thuận, có hiệu lực cả khi một trong ba người bán đất.

Ở ví dụ này, gia đình chọn cách thứ hai và tách luôn dải đất đó thành lối đi chung khi làm thủ tục tách thửa. Đó là một phương án; một phương án khác là để dải đất thuộc phần phía ngoài nhưng ghi rõ quyền đi qua. Lựa chọn nào hợp hơn tuỳ quy định tách thửa ở địa phương và mong muốn của các bên, nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai và người làm nghề pháp lý trước khi ký.

Khi nào quyền chấm dứt

Bộ luật Dân sự 2015 nêu các trường hợp quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt:

• Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của cùng một người, ví dụ chủ thửa phía trong mua luôn thửa phía ngoài.
• Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền, ví dụ nhà nước mở đường mới chạy ngang thửa phía trong, lối đi qua đất nhà bên không còn cần thiết.
• Theo thoả thuận của các bên, ví dụ hai nhà đồng ý chấm dứt lối đi sau khi thửa phía trong có lối ra khác.
• Các trường hợp khác theo quy định của luật.

Khi quyền chấm dứt, nên lập văn bản ghi nhận, kèm việc hoàn trả mặt bằng nếu có công trình như ống nước, cổng, lối đi bê tông. Nếu quyền đã được ghi nhận trên giấy tờ đất, hãy hỏi cơ quan đăng ký đất đai về việc cập nhật.

Ghi nhận và giữ chứng cứ

Một quyền gắn với đất mà chỉ tồn tại trong trí nhớ của hai người đang ở là quyền rất dễ mất. Khi xác lập bằng thoả thuận, nên lập văn bản rõ: bất động sản nào hưởng quyền, bất động sản nào chịu, quyền gì (đi qua, dẫn nước, mắc dây), tuyến, kích thước, thời gian sử dụng nếu có giới hạn, đền bù, trách nhiệm bảo trì, điều kiện chấm dứt. Kèm sơ đồ có kích thước.

Luật Đất đai cũng có quy định về quyền đối với thửa đất liền kề và việc đăng ký đất đai; trình tự ghi nhận cụ thể theo quy định hiện hành nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh tại nơi có đất. Ghi nhận trên hồ sơ địa chính giúp người mua về sau biết quyền này tồn tại.

Với quyền xác lập theo địa thế tự nhiên hay theo luật mà chưa có văn bản, chứng cứ thường là hiện trạng (lối đi, mương nước đã có từ lâu), xác nhận của người lớn tuổi, trưởng thôn, ảnh chụp cũ, bản đồ địa chính các thời kỳ. Tranh chấp về quyền này có thể phức tạp, nhất là khi gắn với giá trị đất lớn; bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc luật sư tại nơi có đất trước khi ký thoả thuận lâu dài hay trước khi khởi kiện.

Câu hỏi thường gặp

Quyền đối với bất động sản liền kề có phải đăng ký mới có hiệu lực không?

Bộ luật Dân sự quy định quyền này có hiệu lực với mọi người và đi theo bất động sản khi chuyển giao. Việc ghi nhận vào hồ sơ đất đai theo quy định hiện hành giúp chứng minh và giúp người mua biết. Trình tự cụ thể nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Lối đi nhờ qua đất nhà bên nhiều năm có tự thành quyền đối với bất động sản liền kề không?

Không tự động. Đi nhờ do được cho phép là quan hệ cho mượn, có thể chấm dứt. Nếu thửa đất của bạn bị vây bọc không có lối ra, luật có quy định riêng cho bạn quyền yêu cầu mở lối đi qua kèm đền bù. Còn thời gian đi lâu chỉ là một chứng cứ, không thay cho căn cứ xác lập.

Người mua đất chịu hưởng quyền có thể từ chối lối đi mà chủ cũ đã cho không?

Nếu đó là quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập hợp lệ, nó đi theo đất và người mua phải tiếp tục tôn trọng. Nếu chỉ là cho đi nhờ không có căn cứ ràng buộc, người mua có thể không tiếp tục. Vì vậy người được đi qua nên sớm làm văn bản và ghi nhận quyền.

Quyền đối với bất động sản liền kề khác quyền hưởng dụng thế nào?

Quyền đối với bất động sản liền kề phục vụ một thửa đất khác, gắn với đất. Quyền hưởng dụng là quyền của một người cụ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi của tài sản thuộc sở hữu người khác trong một thời hạn. Hai quyền cùng nằm trong nhóm quyền khác đối với tài sản nhưng mục đích khác nhau.

Chủ đất chịu hưởng quyền muốn xây nhà trên đúng tuyến lối đi thì làm sao?

Họ phải thông báo trước trong thời gian hợp lý và cùng bên hưởng quyền tìm cách điều chỉnh, như dời lối đi sang tuyến khác thuận tiện tương đương. Không được tự ý xây chặn làm bên kia không thực hiện được quyền. Không thống nhất được thì nhờ hoà giải, rồi đến toà án.

Chia đất cho các con thì nên ghi gì để tránh tranh chấp về lối đi, đường nước?

Nên ghi rõ phần đất nào được đi qua phần nào, tuyến và bề rộng lối đi, đường ống nước, dây điện đi đâu, ai bảo trì, có đền bù giữa các con không. Kèm sơ đồ. Văn bản chia hoặc di chúc ghi càng cụ thể, các con càng ít phải cãi nhau sau này.