Theo Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng (Điều 178). Luật dân sự không tự đặt khoảng cách bao nhiêu mét, mà dẫn chiếu sang pháp luật và quy chuẩn xây dựng. Riêng với tường nhà chung, không ai được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi nếu không được bên kia đồng ý.
Chuyện cửa sổ nghe nhỏ nhưng chạm đến hai thứ người ta rất quý: ánh sáng, gió cho nhà mình và sự riêng tư của nhà bên. Bài này giải thích quy tắc, cách xác định cửa sổ nhà bên có đúng quy định không, những giải pháp dung hoà thường dùng, và đường đi khi không thoả thuận được.
Vì sao luật quan tâm đến chuyện cửa sổ
Ở nông thôn khi nhà cách nhau cả khoảnh vườn, cửa sổ hầu như không bao giờ là chuyện. Ở đô thị, nhà ống xây sát nhau, hẻm chỉ rộng vừa xe máy, một ô cửa sổ mở ra có thể nhìn thẳng vào phòng ngủ, nhà tắm nhà bên, hắt khói bếp, hơi điều hoà sang, hoặc trở thành lối để người khác trèo vào. Vì vậy pháp luật dân sự từ lâu đã có quy tắc riêng về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề.
Cách Bộ luật Dân sự 2015 viết là dẫn chiếu: được trổ cửa theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tức là muốn biết một ô cửa cụ thể có đúng không, phải xem quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành, giấy phép xây dựng và bản vẽ được duyệt của căn nhà. Quy chuẩn về quy hoạch xây dựng có quy định về phần công trình nhô ra, về việc mở cửa ở tường sát ranh giới hoặc tường gần ranh; vì các quy chuẩn được cập nhật theo thời gian, khi cần con số cụ thể bạn nên hỏi bộ phận quản lý xây dựng của phường, xã hoặc người thiết kế.
Luật cũng có một yêu cầu về độ cao của mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung, nhằm không cản trở và không gây nguy hiểm cho người qua lại. Điều này liên quan đến lối đi chung và trật tự đô thị hơn là quan hệ giữa hai nhà.
Bốn tình huống phải tách bạch
Cửa sổ trên tường chung. Đây là trường hợp rõ nhất: không được trổ nếu không được chủ bên kia đồng ý. Không cần bàn đến khoảng cách.
Cửa sổ trên tường riêng nằm sát hoặc rất gần ranh giới. Tường của nhà bên, xây trên đất họ, nhưng sát ranh. Việc có được mở cửa hay không, mở loại gì, phụ thuộc quy chuẩn xây dựng và giấy phép của căn nhà. Đây là tình huống hay tranh chấp nhất.
Cửa sổ trên tường riêng cách ranh giới một khoảng. Nhà bên lùi vào, chừa khoảng trống, rồi mới mở cửa. Khi đã đáp ứng quy chuẩn, bạn khó yêu cầu họ bịt cửa chỉ vì nhìn được sang nhà mình; lúc đó giải pháp nằm ở thương lượng và tự che chắn.
Ban công, lô gia nhô ra. Phần nhô ra vượt ranh giới theo chiều thẳng đứng là xâm phạm khoảng không phía đất người khác. Phần nhô ra trong đất mình vẫn phải tuân thủ quy chuẩn về độ vươn, chiều cao, khoảng cách tới ranh.
Kiểm tra ô cửa nhà bên có đúng quy định không
Bạn không cần thành chuyên gia xây dựng, nhưng nên nắm vài dữ kiện trước khi đề nghị:
- Xác định tường có ô cửa là tường chung hay tường riêng của nhà bên, nằm cách ranh giới bao xa.
- Chụp ảnh ô cửa từ phía nhà mình, ghi lại loại cửa (mở ra ngoài, cửa lùa, cửa kính cố định), chiều cao so với sàn, những gì nhìn thấy được từ đó.
- Hỏi nhà bên xem căn nhà có giấy phép xây dựng không, bản vẽ có thể hiện ô cửa đó không.
- Nếu cần, hỏi bộ phận quản lý xây dựng của Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường về quy định áp dụng cho ô cửa trên tường sát ranh giới tại khu vực của bạn.
- Ghi lại những ảnh hưởng cụ thể: nhìn thẳng vào phòng ngủ, nhà tắm, hơi nóng cục điều hoà thổi sang, khói bếp, người có thể đi qua sang mái nhà mình.
Có đủ các dữ kiện này, cuộc nói chuyện sẽ không còn là cảm giác "nhà anh nhìn sang nhà tôi" mà là những việc cụ thể có thể điều chỉnh.
Giải pháp dung hoà thường dùng
Phần lớn tranh chấp cửa sổ được giải quyết bằng điều chỉnh nhỏ, không cần bịt hẳn. Các phương án dưới đây là gợi ý; hai nhà chọn theo hoàn cảnh.
| Vấn đề | Phương án | Ai làm, ai chịu |
|---|---|---|
| Nhìn thẳng vào phòng ngủ, nhà tắm nhà bên | Thay kính trong bằng kính mờ, kính hoa; dán phim mờ; nâng bậu cửa cao | Thường là nhà có cửa sổ |
| Cửa mở ra ngoài, cánh cửa vươn qua ranh | Đổi sang cửa lùa, cửa lật vào trong, cửa kính cố định | Nhà có cửa sổ |
| Lo người trèo qua cửa sang mái nhà mình | Lắp khung bảo vệ, song cửa có ô thoát hiểm theo quy định phòng cháy | Nhà có cửa sổ, có thể chia chi phí nếu cả hai cùng có lợi |
| Hơi nóng điều hoà, khói bếp thổi sang | Đổi vị trí cục nóng, làm ống dẫn khí hướng lên hoặc ra phía đất mình | Nhà gây ra ảnh hưởng |
| Cả hai nhà cùng muốn lấy sáng | Làm giếng trời chung, vách kính mờ, lam chắn tầm nhìn | Thoả thuận chia chi phí |
Khi thoả thuận được phương án, hãy ghi lại bằng văn bản ngắn, nêu rõ loại cửa, kính, khung được dùng. Văn bản này giữ giá trị khi một trong hai nhà bán hoặc cho thuê.
Khi thương lượng không thành
Nếu ô cửa nằm trên tường chung mà nhà bên trổ không hỏi ý kiến, bạn có cơ sở rõ ràng để yêu cầu khôi phục tình trạng ban đầu. Gửi văn bản đề nghị, nhờ hoà giải ở tổ dân phố, rồi đến Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, và cuối cùng là toà án.
Nếu ô cửa nằm trên tường riêng sát ranh giới, câu hỏi là nó có đúng giấy phép, đúng quy chuẩn không. Bạn có thể gửi đơn phản ánh đến Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, nơi hiện có trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn, đề nghị kiểm tra. Nếu công trình sai phép, sai quy chuẩn, chính quyền xử lý theo thẩm quyền. Còn bồi thường thiệt hại nếu có thì vẫn là việc dân sự giữa hai bên.
Nếu ô cửa đúng quy định mà bạn vẫn thấy mất riêng tư, phần lớn giải pháp nằm ở phía bạn: rèm, kính mờ, cây xanh, lam chắn bên đất mình. Không nên dùng cách đáp trả như xây tường chắn ngay sát cửa sổ nhà bên chỉ để bịt ánh sáng của họ; ngoài chuyện có thể vi phạm quy định xây dựng, cách đó biến bạn từ người bị ảnh hưởng thành người gây ảnh hưởng.
Một lưu ý về quyền riêng tư: nhìn được sang nhà bên qua cửa sổ là chuyện kiến trúc; còn cố tình quay phim, chụp ảnh sinh hoạt riêng của nhà bên rồi phát tán là chuyện xâm phạm đời tư, đi theo quy định khác. Bài này chỉ nhắc để bạn biết hai việc không giống nhau.
Ví dụ giả định: ô cửa sổ tầng ba trong một con hẻm
Ở một con hẻm của Hà Nội, nhà anh Quang nâng từ hai lên bốn tầng. Ở tầng ba, phía giáp nhà chị Mai, anh trổ một ô cửa sổ kính trong, cánh mở ra ngoài, trên tường riêng nằm sát ranh giới. Từ ô cửa nhìn thẳng xuống sân phơi và cửa phòng ngủ nhà chị Mai. Cánh cửa khi mở vươn qua cả khoảng không phía nhà chị.
Chị Mai sang nói chuyện, anh Quang cho rằng tường là của mình, mở cửa là quyền của mình. Chị Mai đề nghị tổ dân phố hoà giải, đồng thời hỏi phường về quy định với ô cửa trên tường sát ranh giới. Cán bộ phường đối chiếu giấy phép xây dựng thì thấy bản vẽ được duyệt không có ô cửa đó ở mặt giáp ranh.
Trước nguy cơ bị xử lý vì xây sai giấy phép, anh Quang đồng ý đổi ô cửa thành ô kính mờ cố định đặt cao, giữ được ánh sáng cho cầu thang mà không nhìn được sang nhà bên, không còn cánh cửa vươn qua ranh. Chị Mai đồng ý không khiếu nại tiếp. Hai bên ghi lại thoả thuận, kèm ảnh ô cửa sau khi sửa.
Câu chuyện cho thấy hai thứ thường đi cùng nhau: quyền với tường của mình không đi xa hơn quy định xây dựng, và một phương án kỹ thuật nhỏ có thể giải quyết được cả nhu cầu lấy sáng lẫn sự riêng tư.
Khi bạn là người sắp mở cửa sổ phía giáp nhà bên
Nếu bạn đang xây hoặc cải tạo nhà, hãy bàn với người thiết kế ngay từ đầu về các mặt giáp nhà bên. Phương án ít rủi ro nhất là lấy sáng, lấy gió qua giếng trời, mặt tiền và mặt sau; mặt giáp ranh nếu cần mở thì chọn ô cao, kính mờ, cửa cố định, đúng quy chuẩn.
Nếu nhà bên đang trống hoặc thấp tầng, đừng tính rằng ô cửa sẽ mãi có ánh sáng. Khi họ xây cao sát ranh, ô cửa của bạn có thể bị che hoàn toàn, và nếu ô cửa của bạn nằm sát ranh trái quy chuẩn thì bạn không có cơ sở đòi họ chừa khoảng trống. Thiết kế nhà như thể nhà bên sẽ xây kín là cách chắc chắn nhất.
Trước khi trổ thêm cửa trên nhà cũ, hãy kiểm tra xem việc đó có thuộc diện phải xin phép xây dựng không, và hỏi ý kiến nhà bên. Một câu hỏi trước tốn vài phút, còn một ô cửa phải bịt lại sau tranh chấp thì tốn cả tiền làm lẫn tiền sửa.
Câu hỏi thường gặp
Nhà bên mở cửa sổ nhìn thẳng vào sân nhà mình nhưng cách ranh giới vài mét, có yêu cầu bịt được không?
Nếu ô cửa nằm trên tường riêng, cách ranh giới và đúng quy chuẩn, giấy phép xây dựng, bạn khó yêu cầu bịt. Bạn có thể đề nghị họ dùng kính mờ hoặc tự che chắn phía nhà mình bằng cây, lam, mái che. Thương lượng nhẹ nhàng thường hiệu quả hơn khiếu nại.
Cửa sổ đã có từ nhiều năm, giờ mới phản đối có còn được không?
Việc để yên nhiều năm không tự biến ô cửa sai quy định thành đúng. Tuy vậy, nếu bạn từng đồng ý, dù bằng miệng, việc chứng minh và thương lượng sẽ khác. Với cửa trên tường chung, bạn vẫn có cơ sở yêu cầu; với tường riêng, cần xem giấy phép và quy chuẩn tại thời điểm xây.
Ban công nhà bên nhô ra khỏi ranh giới sang phía đất mình có vi phạm không?
Phần công trình vượt ranh giới theo chiều thẳng đứng là xâm phạm khoảng không phía đất của bạn và thường trái quy định xây dựng. Bạn có quyền yêu cầu điều chỉnh, gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường để kiểm tra. Nếu đã gây thiệt hại, có thể yêu cầu bồi thường.
Mình mua nhà có cửa sổ trổ trên tường chung, nay nhà bên đòi bịt thì sao?
Nếu không có giấy tờ cho thấy chủ cũ của nhà bên đã đồng ý, nhà bên có cơ sở yêu cầu. Hãy hỏi người bán về thoả thuận cũ. Nếu có văn bản đồng ý, đưa ra để thương lượng; nếu không, nên tìm phương án dung hoà như chuyển sang ô kính cố định mờ hoặc làm giếng trời.
Lắp cửa kính cố định không mở được trên tường sát ranh giới có được không?
Ô kính cố định mờ thường ít gây tranh chấp hơn cửa mở, vì không nhìn rõ và không có lối qua lại. Tuy vậy, có được làm hay không vẫn phụ thuộc quy chuẩn xây dựng hiện hành và giấy phép của căn nhà, cũng như việc tường đó là tường chung hay riêng. Nên hỏi người thiết kế hoặc phường trước.
Nhà bên đặt cục nóng điều hoà ngay cửa sổ phả hơi nóng sang nhà mình, xử lý thế nào?
Đây là chuyện ảnh hưởng sinh hoạt, không chỉ là cửa sổ. Bạn nên đề nghị họ dời vị trí hoặc làm ống dẫn hướng gió lên trên, ra phía đất của họ. Nếu không được, nhờ hoà giải ở tổ dân phố; với vi phạm về trật tự xây dựng, đô thị thì báo phường kiểm tra.